株式会社レオパレス21は2月7日、「全棟調査進捗状況のご報告及び調査の過程で新たに確認された不備について」とのプレスリリースを発出。昨年中に発表していた共同住宅の界壁不備等に係る全棟調査の過程で、新たな不備が確認されたと発表した。
また、国土交通省も同日、「（株）レオパレス21が施工した共同住宅における建築基準法に基づき認められている仕様への不適合について」とのプレスリリースで、今回の事案について報告を受け、同社に対して関係者への丁寧な説明、改修等の迅速な実施等を行うよう指示したと発表している。
レオパレス21は、昨年4月27日と5月29日のプレスリリースで、「ゴールドレジデンス」シリーズなどで界壁不備があり、遮音性能若しくは準耐火性能が、建築基準法の基準を満たしていない恐れがあると発表。同社施工物件総数37,853 棟の全棟調査を実施（平成30年6月7日付当ニュース既報）していた。
今回の国土交通省のプレスリリースによると、この全棟調査中の平成30年10月4日、新たな不備の疑いがあるとレオパレス側が報告。同省が事実確認や該当物件の特定等を指示していたところ、2月6日にレオパレスが、同社施工の共同住宅 1,324 棟において、界壁、外壁、天井が法定仕様に適合しない仕様となっていると報告、今回のプレスリリースに至ったものである。
今回発表のあった「新たな不備」は以下の3点であった。
１ 界壁
1996年6月12日から2001年9月17日までに着工のゴールドレジデンス（GR）、ニューゴールドレジデンス（NGR）のうち、1都15県に所在する771棟について、界壁の内部に「発泡ウレタン」が充填されており、昭和 45 年建設省告示第1827 号（遮音性能）に規定する仕様の一つである「グラスウール又はロックウール」となっていなかった。建築基準法の規定により共同住宅の界壁に求められている遮音性の基準値を満たしていない可能性がある。
２ 外壁
上記GR、NGR及び1999年9月14日から2001年2月9日までに着工したヴィラアルタのうち、1都15県に所在する925棟について、建築基準法の規定により、共同住宅の外壁には準耐火構造または防火構造の仕様が求められている（物件のある地域、構造等によって違う・同法2条7号、61条、62条、同法施行令107条ほか）にもかかわらず、設計図書記載の大臣認定（同法68条の26ほか）の仕様によらないパネルを用いた外壁が施工されていた。
ただし、耐火性能については建築当時の耐火性能実験において、一定の評価を得ているとしている。また、現行の仕様で大臣認定取得が可能か確認を進めるとのことである。
３ 天井
1996年3月16日から2001年1月22日までに着工したGRのうち、1都2府29県に所在する641棟について、建築基準法の規定により3階建て共同住宅の床の直下の天井には、1時間準耐火構造が求められているにもかかわらず、設計図書に記載された部材を組み合わせて2枚張りとした告示仕様（平成27年国土交通省告示253号）ではなく、1枚張りとなっている場合や、2枚張りではあるものの、定められた部材が組み合わさっていない場合があった。このため、耐火性能については建築基準法の基準を満たしていない。
・居住者に対しては住み替えを要請
レオパレス21は、上記3点の不備があった物件の居住者に対し、住み替えを要請する。転居等にかかる費用については、同社がすべて負担する。
特に、耐火性能を満たしていない天井部の施工不備があった物件の入居者に対しては、速やかに住み替えの案内をするとしている。各種報道によると、天井部不備物件の入居者数は全国で7700人余り、その他の施工不良物件の入居者数も合わせると、対象者総数は1万4000人に上るとみられている。
・物件所有者に対する対応
該当物件の所有者に対しては、物件の補修費用はレオパレス21が全額負担、募集保留期間の空室賃料も同社が補償する。
・今後の動きをどう見るか
それでは、不動産投資家目線で今後の動きをどう見るか。まず、今回の事案によりレオパレスから1万4000人の退居者が発生することになる。現在は繁忙期の真っただ中であり、近隣物件での入居が決まっていく可能性は高い。近隣のオーナーにとっては思わぬ特需（？）となるかもしれない。
問題は該当物件の所有者である。施工不良が発見された場合、それは一部の住戸ではなく、全棟に及んでいる可能性が高い。その場合、入居者はいったんすべて退居＝入居率０％となる。その後補修工事を行い、工事完了後新たに募集をかけることになる。
補修工事にどの程度の期間が必要であるかは不明であるが、募集再開時には既に閑散期に突入しているものと推測される。レオパレス側の発表では、空室賃料の補償は「募集保留期間」となっているので、募集開始時には「家賃収入ゼロ」の物件がかなり発生するのではないか。
該当物件から転居した入居者が戻ってくるとは考えにくいこと、閑散期に突入していること、レオパレス物件自体のイメージダウンに加え、各物件とも築20年程度が経過していることから、新規募集にはかなり苦戦するものと思われる。
ただし、レオパレス物件に多いサブリースであれば、契約内容にもよるがオーナーの負担は限定的なのかもしれない。しかし、スマートデイズのように、サブリースの契約元が入居率の低下により経営に深刻なダメージを受けた例もあり、注意は必要であろう。
また、サブリース契約を結んでいないオーナーは、より深刻な事態に直面する可能性もある。該当物件が建設された時期は、バブル崩壊後で不動産投資熱もさほど高くなく、無理なローンを組んで物件を取得したオーナーはそれほどいないと思われる。
したがって、今回の件でキャッシュアウトを起こす確率はそれほど高くないのかもしれない。しかし、場合によっては、市場に出てくる物件が存在するかもしれない。不動産投資家としては、賃貸市場及び投資市場の両睨みで、今後の推移を注意深く見守っていく必要があるだろう。
健美家編集部
