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コロナ禍で「低家賃アパート」の需要が拡大。不動産投資の鉱脈になる?

不動産投資全般/社会問題・情勢 ニュース

2020/06/13 配信

緊急事態宣言が解除され、完全とは言わないまでも、企業はオフィス通勤を解禁。営業を自粛していた飲食店も、時短でお店を再開している。コロナ禍は、「終息」とまでいかないが、「収束」に向かっていることは確かなようだ。こうしたなか、住まいに困る人たち向けに低家賃のアパートが注目されているという。

築古だったり立地が不便など、様々な理由で低家賃のアパート。空室リスクは高いと見る向きもあるが、入居者の属性を絞ることで運営リスクを下げられる。
築古だったり立地が不便など、様々な理由で低家賃のアパート。空室リスクは高いと見る向きもあるが、入居者の属性を絞ることで運営リスクを下げられる。

新型コロナの影響で景気悪化
生活保護の申請が急増中

新型コロナは国内景気に大ダメージを与えたのは、ご存じの通り。内閣府が6月8日に発表した、今年1〜3月期のGDP2次速報は、実質で前期比0.6%減。同ペースが1年間続くと仮定した年率換算では2.2%減となった。GDPの6割を占める個人消費は、既報の0.7%減から0.8%減へマイナス幅が拡大し、個人の生活にも深い影を落としている。

経済への影響がよりハッキリする4〜6月期は、リーマンショック後2009年1〜3月期の年率17.8%減を超えると指摘するエコノミストもいて、いまだ予断を許さない。

東京商工リサーチの調べによると、コロナ関連の経営破綻は、全国で229件にも上った(2020年6月9日現在)。3月23件、4月84件、5月83件とハイペースで推移していて、都道府県別では、東京都(49件)、大阪府(22件)、北海道(17件)という順番だ。業種の内訳は、インバウンド需要を失った宿泊業、来店者の減少・休業要請で売上の下がった飲食業、アパレル関連など、個人消費関連の破綻が目立つ。

経営破綻した企業の従業員数は8008人で、厚生労働省は新型コロナ関連の非正規労働者の解雇・雇止めは見込み人数を含めて4943人と発表(2020年6月5日時点)。

5月29日時点は2366人だったので、約1週間で倍以上に増えた格好だ。労働者全体の解雇・雇止めは2月から集計を始めていて、見込み人数を含めると2万933人だという。内訳を業種別でみると、宿泊業(4348人)が最多だ。

失業者の増加は、社会保障の分野にも影響している。朝日新聞の調べによると、特定警戒都道府県に指定された13都府県の主な自治体では、4月の生活保護申請件数が前年比3割も増えたという。東京23区に限っては約4割増で、横浜市や大阪市、京都市、名古屋市、北九州市なども2〜6割の幅で増加。

生活保護受給世帯数は、高齢者世帯の増加により世帯全体は増加しているものの、高齢者世帯以外の世帯は減少傾向だったのに、新型コロナの影響で状況は一変しそうだ。

収入減の人たちの住まいとして
低家賃アパートに注目

職を失った人は言うまでもなく、ごく一部の業種を除いて、多くの企業の業績は悪化。夏のボーナスは期待できないビジネスパーソンも多い。収入が減る労働者はたくさんいて、そこで浮上するのが「家賃」の問題だ。

政府や自治体は、国民に対して、特別給付金や子育て世帯への臨時特別給付金、住宅確保給付金、法人には持続化給付金や実質無利子・無担保融資、家賃支援給付金といった支援策を実施(一部予定)しているので、賃貸オーナーも使える制度は使い、入居者にも活用を促すなど、適切に対処したい。

しかしながら、想像以上に経済的なダメージが深い、あるいは新型コロナ以前から生活に困っていた人たちは、住んでいた家を出ざるを得ない、すでに住まいを失いネットカフェで寝止まりするケースも…。

東京都は、新型コロナにより経済的に困窮し、住まい・居場所を失った人に対して、ビジネスホテルを用意。ここに宿泊し生活保護を申請するなどした551人に、今後の住まいが確保できているかどうか、NHKがアンケート調査をしたところ、全体の7割が5月末時点で新たな住まいが決まっていないと答えた。

「アパートや困窮者向け宿泊所の空きがない」というのが理由だ。生活保護の申請が増えるなか、家賃補助の範囲(東京都23区なら単身者で原則月5万3700円)で借りられる低家賃のアパートは供給が足りず、住まいが見つかりにくいのだ。とはいえ、仕事を見つけて再就職するには、定住先が必要。一時的に家賃補助の額を引き上げるなど、支援が求められる。

一方、いまの状況は不動産投資の視点だと好機と捉えられる。今後も都市部では生活困窮者は横ばい〜増加する可能性があり、低家賃の物件を用意すれば空室に悩まず回せるかもしれない。

築古のアパートや戸建、空き家など、格安物件を調達できれば、収益性も確保できるだろう。実際、困窮者向けに部屋を貸す賃貸オーナーはいままでもいて、「収入に不安があるからこそ一度入居すれば長く住み、家賃の滞納はほぼない」とのこと。賃貸経営の手法としても悪くはない。

低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯といった「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない代わりに、登録した住宅の改修や入居者への経済的な支援を受けられる「住宅セーフティネット制度」などを活用し、物件を取得・リノベーションしてもいいだろう。

高齢者(65歳以上)の住まいを示したグラフ。日本では持ち家率が高いが、単身者世帯になると、割合は低くなる。今後、シニアの単身者は増えると考えられ、受け皿となる賃貸住宅の整備は急務。この流れに乗る手もある。
高齢者(65歳以上)の住まいを示したグラフ。日本では持ち家率が高いが、単身者世帯になると、割合は低くなる。今後、シニアの単身者は増えると考えられ、受け皿となる賃貸住宅の整備は急務。この流れに乗る手もある。

新型コロナによる生活苦だけではない。内閣府の「令和元年高齢社会白書」によると、日本の高齢化率は28.1%と過去最高を記録。

今後も高齢者の数、人口全体に占めるシニアの割合は高まるが、低収入の世帯も増えていくだろう。現状、高齢者のいる主世帯の持ち家率は82.7%と高水準だが、高齢者単身世帯の持ち家率は65.6%と、割合が低くなる。

離婚や死別、未婚などを理由に単身者世帯の数も増える見通しで、国立社会保障・人口問題研究所によると、2025年の単身者世帯は2015年より8.4%増え、1996万世帯になるとか。

その多くは賃貸暮らしの可能性があり、なかには低収入に人もいるだろう。こういった人たちのために住居を用意することは、社会貢献になると同時に、賃貸経営としても期待できるかもしれない。

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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