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東京・八王子のアパート階段崩落死事故は他人事ではない!大家さん専門保険代理店の代表に聞く「リスク管理」の心得

不動産投資全般/社会問題・情勢 ニュース

2021/04/27 配信

ニュースなどで明るみに出ていないものの、SNS上では東京都八王子市のアパート階段崩落事故と同様の事故が複数報告されている(写真はイメージ)
ニュースなどで明るみに出ていないものの、SNS上では東京都八王子市のアパート階段崩落事故と同様の事故が複数報告されている(写真はイメージ)

築8年でも重大事故は起こる
リスク管理を怠った代償は大きい

50代の入居者が亡くなった東京都八王子市のアパート階段崩落事故の続報が次々と入ってきている。

問題のアパートの完工は2013年。築8年でも施工不良なら事故が起きる。また、同じ施工会社が手がけた物件が複数あるということで、当事者は気が気でないだろう。

事故後は入居者が全員退去し、その費用はオーナーが負担した。修復工事しても、果たして同じ物件に入居者はつくだろうか。入居者の安全を軽視したわけではないだろうが、事故の代償は大きい。

そこで「大家さん専門保険コーディネーター」の保険ヴィレッジ代表、斎藤慎治さんに今改めて不動産投資家が取り組むべきリスク管理について聞いた。

「今回の事故は極めて特異なものです。品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)に基づき、請負人(施工会社など)はアパートの引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

築8年ということで、請負人が瑕疵担保責任(オーナーに対して)および製造物責任(被害者に対して)を問われることは免れないと思われます。一方で、住宅のトラブルは築年数に比例して増える傾向にある。つまり品確法の適用期限が過ぎてから発生する事故の方が多いのです」

賃貸経営のリスクは身近にある
オーナーは責任を逃れられない

例えば、バルコニーやベランダの柵の一部、もしくは看板などが落ちて通行人やクルマを傷つけるというトラブルはどんな物件にも起こりうる。当然、オーナーの責任も問われるだろう。

「八王子のアパートの事故のニュースの映像などで、階段の錆や腐食が目視で確認できます。管理会社や大家さんがこれに気づかないはずがない。

また、完了検査で強度不足を見抜けなかったことも問題です。大家さんをはじめとする関係者が共同不法行為として賠償請求される可能性もあります。

建物の内部まで確認するのは難しいですが、共用部分を目視で確認するくらいは大家さんもできるはず。これを怠ってはいけませんし、不動産賃貸業を行う者として、人の暮らしを支えている自覚が必要です」

施設賠償責任保険の加入は必須
今一度、保険約款の確認を

住宅のトラブルは不動産投資家の身近にあるが、日頃から安全管理を徹底すれば未然に防ぐことができるものも多い。では、不測の事態への備えはどうすればよいのか。

「施設賠償責任保険への加入は必須だと思います。施設賠償責任保険は施設の構造上の欠陥や管理不備によって人や物に損害を与えたときに補償するものです。

掛金は年1万円以下で補償上限1億円を超えるものもあります。火災保険の特約として扱われることが増えたため、内容を理解しないまま契約している大家さんもいるでしょう。

一方で、保険代理店からすると儲かる商品ではないため積極的にPRすることはなく、施設賠償責任保険に詳しい仲介さんも多くはないため十分な説明がされていない可能性があります。少しでもコストを浮かすために施設賠償責任保険に加入していない大家さんもいるかもしれません。

また、自分が加入していることすら知らない大家さんも少なくないはず。自動車保険のように毎年補償内容を見直すものではないからです。今一度、加入状況と補償内容を確認することをお勧めします」

施設賠償責任保険の補償範囲は「外壁が崩れて通行人に怪我を負わせた」「看板が落ちて自動車を傷つけた」「ドアの不具合で子どもが挟まれた」など。詳しくは、保険約款や保険会社のホームページなどで確認してほしい。

八王子の事故のケースで考えると、階段の事故の被害者に対する損害賠償、他の入居者の一時避難的な費用は補償に含まれるが、退去に伴う費用などは補償外となる。

投資家のDIYに起因する事故は
多くの場合、保険でカバーできない

DIYのリスク
DIYをするときはリスク管理を徹底するべき。軽い気持ちで取り組むのは危険である。

「不動産賃貸業は死亡事故が起きるリスクと隣り合わせだということを改めて考えてほしいです。

近頃は築古物件をDIYで安く直して賃貸に出す大家さんが増えました。それを否定するつもりはありませんが、その行為のリスクは理解しておいたほうがいい。プロの工事でさえ、事故は起こっているのです。

DIYをしている大家さんや、手伝いをしているお仲間の怪我も心配です。大家仲間を集めて工事をしているときに、お仲間が怪我をしても、それを補償する保険はありません。

また、ご自分やお仲間が工事中に水道管を破裂させたときに補償してくれる保険もありません。

こうしたトラブルが起これば、利回りどうこうの話ではなくなります。専門家に依頼することも、大家さんにできるリスク管理なのです」

賃貸経営が自分本位になっていないか、 物件の状態はどうなっているのか、さらに加入している保険の補償範囲はどうなっているかなど、今一度しっかりと確かめて、リスクに備えてほしい。

健美家編集部(協力:外山武史)

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