「評価3」の賃料は2.8％アップ、「5」は「3」より4.7％増
環境対応高いほど入居者のニーズが高い
省エネルギーなどに配慮し、環境について最高の認証を取得した都心のオフィスビルは、取得する前にくらべて賃料が平均で4.6％も上がった…。こんな調査をこのほど、三井住友信託銀行がまとめた。
企業の環境意識がたかまり、環境性能のたかいビルには高い賃料を支払ってでも入居したいとというところが増えていることのあらわれだ。
この調査は都心という超一等地のオフィスビルに関してだ。しかし、入居者の環境意識に配慮すれば、一般の不動産投資家もマンション、ビルなどの運営で高めの賃料をとれるという参考になるのではないだろうか。
調査は、「不動産の環境認証の取得状況および経済価値の調査」という名前で、三井住友信託銀行が7月20日に結果を発表した。
調査の対象となったのは、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の賃貸オフィスビルのうち、「延床面積が1000坪以上」「1981年以降竣工のビル」の1946棟（延床面積1285万坪）。
環境認証に関しては、日本政策投資銀行の「ＤＢＪ Ｇｒｅｅｎ Ｂｕｉｌｄｉｎｇ認証」、一般社団法人「住宅性能評価・表示協会」が運用する「ＢＥＬＬＳ」、国土交通省が主導する「ＣＡＳＢＥＥ」について、三井住友信託銀行が評価を5段階に分類した。
それによると、評価5のオフィスビルは賃料が平均44.6％、評価3のオフィスビルは賃料が平均2・8％高かった。
また、評価5と評価3の賃料をくらべると、5のほうが3より4.7％高く、評価5と評価4では、5のほうが2.8％上回っていたとしている。
これらの結果を総合すると、環境への対応をしっかりしたほうが入居者からのニーズが高く、貸し手は賃料を高めに設定できることが分かる。
都心5区の環境認証取得は3割、「5」「4」は9割に
マンションやアパートもLEDや高効率エアコン導入が可能
ちなみに、東京都心5区の賃貸オフィスビル全体（1285万坪）のうち、34％に当たる437万坪が環境認証を取得しているという。環境評価の5、4は、実に88％も占めている。都心においては、貸し手側の環境意識も高まっていることになる。
環境へ配慮した物件が賃料を高めに設定できる事実は、一般の不動産投資家にも参考になるのではないだろうか。
たとえば、マンションやアパートでも、共用部や専有部の照明をＬＥＤにしたり、エアコンを省エネ性能を高めたりするといった環境配慮が可能だろう。
物件を新築するのであれば、断熱性の高い壁を使うことっも考えられる。新築でなくても、断熱性を高めるリフォームが可能だし、これらに対しては、行政の補助金もある。
Z世代中心にSDGｓへ関心高く、環境対応が急務
国交省もESG投資を後押し、戦略考えよう
また、単身入居者の中心となってくるいまの若者は、「ＳＤＧｓ（持続可能な開発目標）」などへの関心が高く、環境問題も例外ではない。
とくに、今の10代半ばから25歳くらいの、いわゆる「Ｚ世代」はＳＤＧｓへの関心が高く、環境問題や社会問題に敏感であることは、7月19日に配信した「不動産投資もＥＳＧを重視する時代へ！Ｚ世代は環境・社会に関心。80超のＥＳＧの不動産評価項目が！」で紹介した。
環境問題にまったく配慮していない賃貸物件は、配慮している賃貸物件にくらべて選ばれなくなる可能性がある。
また、同じ記事の中で、国交省の検討会議が、ＥＳＧ投資を呼び込むための80強の評価項目をまとめたというニュースを紹介した。国交省はこれをもとに、2023年度にはこれをもとに、最終的な評価基準をつくる方向だ。実際、ＥＳＧにあてはまる要素を満たした不動産の価格が上昇するケースも出ているという。
国の後押しもあって、不動産投資がリスクとリターンだけでなく、「ＥＳＧ（環境、社会、企業統治）」を重視する時代に変わるかもしれない。
運用する物件の省エネ性能などを高めて環境に貢献すると同時に、賢くアピールし、入居者の募集と賃料アップに結び付ける戦略も考えてみたい。
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取材・文：（おだぎりたかし）
