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8カ月で2億円の不動産を。「メガ大家さん」が買った1軒目と2軒目  第1回 赤井誠さん編(後編)

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

今はメガ大家さんが不動産投資を始めて買った1軒目や2軒目を振り返る新企画! 前編では、赤井誠さんの1軒目についてお伝えした。

実は1軒目と並行して、2軒目の計画も進んでいた。さらにはその後、3軒目も入手することになり、投資を始めてわずか8カ月で計2億の不動産を手に入れることに。そんな驚くべき、赤井さんならではの不動産投資の始め方について、ご紹介する。

後編のCAPは次に差し替え: 2011年から9年半にわたり、健美家でコラムを連載している赤井誠さん。豊富な経験に基づいたコラムは多くの投資家に読まれている。
2011年から9年半にわたり、健美家でコラムを連載している赤井誠さん。豊富な経験に基づいたコラムは多くの投資家に読まれている。

●2軒目は馴染みのある東北エリアで!
仙台で利回り16%の1棟アパート

1軒目と並行して、物件を探し続けていた赤井さん。東北エリアに馴染みがあったことから、次は、東北エリアに目を向けて探していたところ、仙台に目星しいアパートを見付けた。2500〜2700万円で利回りが16〜18%。

仙台駅までのアクセスが便利なJR仙石線の某駅から徒歩5分ほど。1軒目の金消契約の際に、銀行の担当者に恐る恐る融資が可能かどうか聞いてみることに。

「『さすがに今日融資してもらって、もう1軒融資してもらうなんて無理ですよね?』と聞くと、計5000万円までなら大丈夫だというのです。2100万の物件を買ったばかりでしたが、仙台の物件をその日のうちに見に行くことに」

夜の11時過ぎに、妻と二人、横浜の自宅から車で仙台に向かった。

「実物を見て、買いたいと思って電話を入れたら、売り主が取り下げて。もう1軒、候補の物件を見ることに。最初に見たのは12戸で18%、次に見たのは10戸で16%、利回りや戸数が減って、やや物足りないけど、まあまあ良かった。でも16%では、不満で。2760万円で売られていたものを、2600万円で指値が通り、購入することに」

2軒目を購入した判断基準も、1軒目と同様に、利回りと駅から徒歩5分の利便性の良さ、そして融資が下りることだった。

赤井さんが購入した仙台の1棟アパートの参考資料。丸みのある窓が、当時にしてはオシャレだった。
赤井さんが購入した仙台の1棟アパートの参考資料。丸みのある窓が、当時にしてはオシャレだった。

1棟目での管理会社のずさんな管理状況や募集状況から、次は、あらかじめ、物件を購入した不動産会社に薦められた管理会社に、管理会社を変更していた。

「仙台の管理会社は素晴らしい対応でした。一所懸命で余計な請求をしない。福岡の管理会社は、退去になったら、1部屋10万以上の請求書を出してくる。わずか3〜4カ月しか住んでいないのに。リフォームの明細を見ながら、クロスの貼り替えなど、自分でできることは自分でやることで、請求をゼロにしていきました」

●立て続けに2棟買ったことで
自分なりの不動産投資の勝ち方を学んだ
「2軒目の仙台の物件も、物件過多のエリアでした。敷金や保険だけでも大家さんの負担にならないかと管理会社に言われれば、受け入れ、また、広告料として1カ月分を払うと、入居者が決まりやすいと言われれば、それも受け入れました。8割ほど埋まっている状態で買って、2週間で満室になりました」

1軒目と2軒目、どちらも同じぐらいの金額、戸数、利回りであるが、管理会社の対応がまるで違った。それによって、比較検討ができ、1棟目を早々に売却するという見切りをつけることにつながった。
それだけではなく、自分なりの不動産投資のやり方を見極めることができた。

「請求書が管理会社から届いたら、すぐに現地に行って確認しなければ納得いかない。仙台なら車で3〜4時間、福岡なら飛行機で、日帰りは難しい。となると、自分が対応できるのは車で3〜4時間までのエリアだと分かりました」

2軒目の仙台の物件は、東日本大震災の後に、購入したのとほぼ同額で売却。インカムゲインとして6年間、約3000万円の家賃収入をもたらした。

●6〜7カ月して色々と分かってきた頃、
1億円を越えるRCの3棟目と巡り会う

不動産投資を始めて6〜7カ月経つと、かなりのことが分かってきた。その後も、物件探しを続けていると、次は横浜でRCを買わないかという話が飛びこんできた。

「ある買い取り業者の社長が買うつもりでいた物件です。業者間ですでに売買の話が進んでいたものの、いざ社長が融資を受けようとすると、物件の買い過ぎで融資が下りなかった。社長の代わりに、誰か銀行が融資できる人はいないかと業者が探していたところ、サラリーマンで属性が良かった自分に声がかかったのです」

不動産業者に、投資用物件を買いたいと、属性資料(給与や現在の融資額、所有物件など)をすでに提出していた赤井さん。一流メーカーの研究員で給与も高かったため、不動産業者は「この人なら銀行から融資が受けられる」と判断し、話を持ちかけたのだ。信頼できる不動産業者を見つけて、属性資料を出しておくことも物件を買う近道となる。

そんな事情から、1億9800万円で売りに出ていた23戸のRCを、3800万円値引きして、1億6000万円で手に入れる。家賃は年1600万円。自宅から30分もかからない立地だった。とはいえ、23戸中、半数が空室。会社が終わってからや週末に出向いて1戸ずつ掃除やリフォームを行った。ポストの落書きを消して、ネームプレートを統一。掲示板も整えて、チラシが散乱していた共有スペースには、ゴミ箱を配置。ツタや雑草を取り、こまめに掃除した。

イケアの「くねくねミラー」を壁につけて、オシャレに見せたり、システムキッチンにカッティングシートを貼ったり、フロアタイルを貼ったり、照明にスポットライトを取り入れたり、電熱器をIHに取り替えるなど、様々なアイデアを実践した。その様子やリフォームのアイデアは、ブログに綴り、多くの投資家がマネをしていった。

こうした甲斐があり、想定家賃1600万円を、1800万円にまで上げることができた。

「横浜の3棟目は2億円近くで売却しました。キャピタルゲインで1億、インカムゲインで1億稼ぎ、横浜で救われました」

3棟目以降は、2年ぐらい購入は控えて、お金を貯め、その後、貯まったお金を元に、4棟目を新築することになる。

●1〜3棟目の通信簿をつけるなら?
これから不動産投資を始める方へ

今、振り返って、1〜3棟目に、通信簿を付けるとすると、それぞれ何点だろう?

「1軒目は学びが多くあり、その後に活かすことができたので、失敗とは言い難い部分もありますが、物件自体は30点。2軒目の仙台は90点。3軒目の横浜の物件は、もう100点満点でしょう。3棟目がなかったら、今頃、投資していないかも」

最初のうちは、利回りや、買えるかどうかに、意識が向いていたという。逆に、もっと勉強すべきだったと思う点が、エリアについてである。

「エリアについて調べるときは、市よりも街、街よりも通りをよく見ること。同じ横浜でも、この通りはいいけど、こっちは賃貸にとって難しいということがあります。今は、大家の会などがあり、詳しい人に聞けば、立地について情報が得られます。そうした仲間を見つけることも重要」

不動産投資を始めた15年前のことを振り返る赤井誠さん。これからの不動産投資は「資金力と経営力が試される」という。
不動産投資を始めた15年前のことを振り返る赤井誠さん。これからの不動産投資は「資金力と経営力が試される」という。

最後に、これから不動産投資をしたい方に、赤井さんからメッセージをお願いいたします。

「これからの不動産投資で大事なことは、3つあります。
1つは、知識。今は僕が始めた頃と違って、本もセミナーもブログも大家の会もたくさんあります。情報収集をして、しっかりした知識をえること。
2つ目は、行動。最初は失敗してもダメージの少ない区分や小型の物件から始めるのもいい。
3つ目は信用です。銀行への信用や人としての信用を積み重ねていくこと。親からお金を借りて始めるにしても、親からの信用がなければお金は借りられません。
そうして自分を強くしていけば、不動産投資をしていくうえで、本当に必要な力が身について行くはずです」

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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