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1棟目で業者失踪、3棟目は大規模修繕の危機。 「メガ大家さん」が最初に買った物件 第2回菅井敏之さん【後編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。前編では銀行員から、元手4000万円と属性を活かして不動産投資を始めた経緯をご紹介した。

1棟目では不動産業者が失踪し、土地から新築する難しさを経験する。2棟目では、高収益エリアで希望通りの物件を購入。同エリアで、3棟目を購入するのだが、この3棟目こそが、多くの学びをもたらしてくれたと菅井さんは振り返る。

そこで後編では、気になる3棟目での教訓と、サラリーマン大家さんやこれから不動産投資を始めようと考えている人々に向けたアドバイスをご紹介する。

菅井敏之さんが営む、田園調布にあるコーヒー店「Suger Coffee(スジェールコーヒー)」でお話を伺った。不動産に関する読書会なども行われている
田園調布にあるコーヒー店「Suger Coffee(スジェールコーヒー)」では、コーヒー一杯で、菅井さんに人生相談もできる。「不動産の相談は、自分の属性に近い人に相談するといい」という。

●1戸修繕するのに200万。18戸で3600万円?
夜逃げに修繕、空室対策、ありとあらゆる試練を

2棟目から、土地が安く、家賃が高く取れる久里浜エリアに絞って収益物件を探していた菅井さん。2棟目の管理会社から、表にまだ出ていない物件の話が舞い込んできた。

「その不動産会社が元付で築24年のRC、利回り13%で満室のいい物件があるというのです。北久里浜駅から徒歩14分、悪くないと思いました。満室だから、室内を見ることはできず、外観を見て即決しました」

購入から半年後、町工場に貸していた1階で、夜逃げが発生する。その他にも空室ができ、そこで初めて室内を見て、驚愕する。80年代に建てられたままの古いタイプの風呂場やトイレだった。

「水回りを今風の設備に直して、畳をフローリングにして、フルリフォームすると1戸当たり約200万円かかることが判明。18戸もあるから、すべて直せば修繕費は3600万円。そんなにかけられません。

さらに雨漏りも発生して、原因を探るために足場を組むことで200万円。結局、ベランダと本体のスキ間から雨漏りしていて、足場は必要なかった。そうこうしているうちに、さらに空室が増え、AD2カ月にしても決まらない」

ペット可にして、猫と共生できる内装にするなどして、なんとか満室にした。3棟目で、大家として考えられる、ありとあらゆる試練を体験したという。

横須賀市、北久里浜駅から徒歩14分の場所にある3棟目。鉄筋コンクリート造り5階建て。修繕から空室対策など、多くの経験をさせてくれた。
横須賀市、北久里浜駅から徒歩14分の場所にある3棟目。鉄筋コンクリート造り5階建て。修繕から空室対策など、多くの経験をさせてくれた。

●「買いたい病」にかかっていた3棟目
6棟81室を超えたタイミングで脱サラ

3棟目は、10年以上保有して、いいタイミングで売却に成功した。購入したのは早くサラリーマンを辞めたい時期だったこともあり、「買いたい病」にかかっていたと振り返る。

その後、4棟目では、再び土地から仕入れて新築する。ここで1000万円ものコストオーバーランを経験しながら5棟目も新築。6棟目は中古で購入し、新築3棟、中古3棟の計6棟81室、家賃収入7000万になった段階で、会社を辞める。

「脱サラして、専業大家を1年半やりました。セミリタイアというよりも、銀行員から大家業への転職だと思いましたね。サラリーマンを辞めるために不動産投資をしたいと思っている人は、セミリタイアなんかじゃなく大家業に転職するだけだと認識すべき。

今のサラリーマン大家にいいたいのは、安易に本業を辞めるなということ。知識や経験が乏しい人は本業を活かしつつ、不動産を持って、資産形成をするべきです」

●そんなにいい物件はそうそう売りに出ない!
本業を軸にして、複数の収入の柱を築くこと

銀行員時代から個人や企業の相談にのることが好きだったことから、その後、喫茶店を営みながら、企業コンサルや顧問、講師活動など、家賃収入とは異なる、ビジネス収入を立ち上げる。

「サラリーマンが今、目指すべきは『複業大家』です。不動産投資の最大のリスクは金利。複数の収入源を持つことが今の時代には必要です。不動産、金融資産、本業による収入と、3つのお金の卵を生み出すニワトリを持つべき。大家業が得意なら自主管理でやるのもいいですが、そうでなければ外注すればいい。そして、自分は一番得意なことで、収入を得ることです」

●1棟目100点、2棟目は90点、3棟目は50点
これから不動産投資を行う人へのメッセージ

今、振り返って、1〜3棟目に通信簿をつけるとしたら、それぞれ何点だろうか?

「1棟目の物件は高収益物件として稼ぎ頭となっているため、新築時のトラブルはありましたが物件自体は100点です。2棟目もうまく売りぬけていて90点、3棟目は50点ですね」

不動産投資を始めて15年。大家業は事業であり、元銀行員である菅井さんでさえ、資金管理が難しいと骨身にしみて、感じているという。最後に、これから不動産投資を始める方や、すでに始めている方へのアドバイスを紹介する。

【不動産投資を行ううえで、大事な6つのこと】
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1:貯蓄体質になること・・・収入から2割天引きして貯金できるような貯蓄体質になること。貯金ができない人は、不動産投資をする資格無し。

2:より早い段階で投資をすること・・・不動産投資は長期間、融資を使ってできる投資であるがゆえに、若いうちに始めたほうがいい。時間という資産を武器にすべき。

3:長期的なライフプラン・・・10〜20年後自分がどうなりたいか? どんなBS/PLになっていたいかを考えること。そこから、どんな物件を持つべきかシミュレーションをする。今の市況で「3年後にセミリタイア!」とキャッシュフローのみで購入すると失敗する。

4:簿記3級レベルの会計知識は最低限必要・・・簿記3級レベルの知識がなければ、銀行員と話にならない。まずは会計を勉強しよう。

5:いい管理会社を見つける・・・いい物件が見つからないなら、いい管理会社を見つけることから始めるのもあり。

6:融資(≒投資)の5原則・・・公共性(安全性)・収益性・健全性・成長性・流動性に沿った物件取得と賃貸経営を行う

大家になるということは、いわば『自分株式会社』の社長になるということ。どんな事業プランでいくかをよく考えなくてはいけない。融資担当の銀行員はどこまで考えて投資をしているか、すぐに見抜くという。

第2回の本連載では、元銀行員ならではのお金にまつまわる豊富なアドバイスを聞くことができた。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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