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12棟43室の購入や売却を経て民泊に注力する「母うっちー」。 都心の新築デザイナーズ物件で賃貸の約1.8倍の収益

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2018年6月に民泊新法が施行されてから1年4ケ月。民泊を行うには、届出を行った上で、180日以内しか運営できない。そんな中、普通賃貸に出す約1.8倍の収益を出している人がいる。

「母うっちー」のニックネームで親しまれている鵜川りょうこさんだ。鵜川さんは、この11年間、新築から中古、区分、戸建て、1棟マンションまで、12棟43室を購入してきた。

そのうち4棟は売却済だが、様々な不動産に投資をしてきたうえでなぜ今、民泊に力を入れるのか? 民泊で収益を出すにはどんなことに注意すべきかなどを聞いた。

「母うっちー」のニックネームで親しまれている鵜川りょうこさん。大手航空会社勤務の経験を活かして、宿泊者からの英文での問い合わせに自ら対応する。
「母うっちー」のニックネームで親しまれている鵜川りょうこさん。大手航空会社勤務の経験を活かして、宿泊者からの英文での問い合わせに自ら対応する。

夫の急逝から、シングルマザーになるも
11年の間に、幅広く不動産投資の経験を積む

鵜川さんは、2008年から不動産投資を行ってきた。どのようにして不動産投資をスタートさせたのだろうか。

「夫をガンで亡くし、2児を抱えるシングルマザーで、管理職として猛烈に働く会社員でした。元々不動産には興味があり、2年程、不動産投資の勉強をして、エリアを絞ることの重要性に気付きました。当時は千葉に住んでいたこともあり、船橋で1.7億円かけて、デザイナーズマンションを土地から買って新築しました」

2棟目も1棟目と同じ建築会社で新築デザイナーズマンションを建てる。その2棟のキャッシュフローを利用して、都内の中古の区分や戸建など、現金で購入できるものを買い進め、リノベーションして高い利回りを出せることを知る。

「当時は、新築の利回りは9%ほど、中古は15%ほど。新築は融資を活用できる点が魅力ですが、借入が重く感じることも。これらの経験から不動産投資は、安く仕入れて、高く貸せるか売れるかが大事であることを実感しました。

安く仕入れるという点では、土地から買ったり、築古を買ったり、再建築不可や借地権のものを買う方法もあります。高く貸したり売ったりするためには、私の投資エリアでは、やはり都内が強い。ただ都心部は土地が高いので、その中で『化けそうなスポット』を辛抱強く探しています」

1棟目も2棟目も当時はまだ珍しいデザイナーズマンションを新築した。価値のあるモノを作れば、他の物件と差別化でき、家賃の下落を抑えることもでき、さらには高く売ることもできる。

1棟目の売却益を使って、新たに代々木に土地を購入し、新築したデザイナーズマンション。現在、民泊として活用している。
1棟目の売却益を使って、新たに代々木に土地を購入し、新築したデザイナーズマンション。現在、民泊として活用している。

自分で運営しても普通賃貸の2〜3倍の収益が必要
英語で自ら宿泊客に対応する

代々木に新築したマンションは、一級建築士事務所 ビーフンデザインに設計から依頼した。3階建てで、各階に1戸入り、1階は飲食店などの店舗としても利用でき、2〜3階がメゾネットの住居だ。

「新卒で航空会社に入社するほど当時から観光業界に関心がありました。また、代々木に事務所を構え、ホテルや民泊物件も手掛けているビーフンデザインの建築が好きで、以前から注目していました。どの建築物を見ても、新鮮な驚きがあり、設計から依頼しました」

1階は当初、カフェスペースにして友人を招いたり、スペースマーケットに登録して、時間貸しにチャレンジしたことも。現在はオリンピック需要も見込んで、ロフトベッドを置き、民泊として利用。
1階は当初、カフェスペースにして友人を招いたり、スペースマーケットに登録して、時間貸しにチャレンジしたことも。現在はオリンピック需要も見込んで、ロフトベッドを置き、民泊として利用。

「この物件の場合、乱立してきたホテルのドミトリーと競合せず、ファミリーやグループの宿泊が可能なので需要があります。1室あたり、宿泊料は1泊2〜3万円、最大4〜5名まで利用できます。

通常、家賃15万円で貸せる部屋で民泊を行うと、180日の制限があるとして月の半分だけでも15泊×2〜3万円=30〜45万円、年間約400万円。賃貸の約2倍の売上に。そこから清掃費とゴミ回収と電気・水道・ガス代で15%ほどの経費を差し引いて、収益は、普通賃貸の約1.8倍となります」

売上は1戸で年間約400万円、3戸で単純計算して1200万円見込めることになる。

ただし、民泊事業を全て外部委託すると、委託費(20〜30%)が発生する。鵜川さんの場合は、すべての業務を実際にやってみて、掃除とゴミ回収を外注することにした。ゴミは事業ゴミになるため、産廃業者に依頼している。宿泊者からの英文での問い合わせには、自ら24時間対応で応じている。

「家賃10万円以上で貸せる物件ならば1.5倍の収益だと5万円の家賃UPなので、民泊で手間をかけても、まだいいのですが、7万円の家賃の部屋だと3.5万円UPに留まり、あまりうま味がありません。

民泊は許可を取得するにはとてもハードル高く、費用もそれなりに掛かります。これらを考慮すると、最終的に賃貸の2〜3倍近くの売上げがなければ難しい。外部に運営を委託するなら、賃貸の3倍以上の売上が必要でしょう」

2階の居室。メゾネットの1LDK+ロフト。4名宿泊でき、1泊2〜3万円。
2階の居室。メゾネットの1LDK+ロフト。4名宿泊でき、1泊2〜3万円。

稼げるエリアの見分けが民泊は独特
普通賃貸の感覚では通用しない。民泊は事業

民泊はマーケットの見極めが難しく、限定されたエリアか、何か引き付ける魅力をハード面ソフト面で考える必要がある。

「渋谷や新宿、浅草など、外国人が好む場所は人気が高いのですが、どのエリアで、どのぐらいの宿泊料が望めるかマーケットの読み取りが難しい。

賃貸なら予測がつくものの、民泊の場合、マーケットの予測が独特で読めない部分があります。180日しか営業できないこともあり、残り180日をどう運用するかもかも重要です」

この物件の場合、残りの180日はマンスリー賃貸にしているが、1戸あたり、家賃15万円の高値で貸すことができている。それも、新築デザイナーズマンションならではの強みである。

現在は、このマンションが気に入っているカップルが、4ケ月ごと、1〜3階を移り住んで、マンスリー賃貸で借りているため、残りの180日は、すべて埋めることができている。

3階のLDK部分。このオリジナリティのある住空間が気に入ってマンスリー賃貸で住み続けているファンがいるほど。それが新築デザイナーズ物件の強み。
3階のLDK部分。このオリジナリティのある住空間が気に入ってマンスリー賃貸で住み続けているファンがいるほど。それが新築デザイナーズ物件の強み。

最後に、民泊に限らず、不動産投資をする上で、心がけるべきことを聞いた。

「不動産投資をしている人の中には、不動産が好きな人がいっぱいいます。不動産が好きであることが大前提。その上で、自分自身で考え、どう調理して、高収益で貸せる物件にできるかがカギになります。そのためには、不動産の中でのズレ(ギャップ)を見つけて、自分なりにギャップを埋めて魅力的な物件にすること。これは他の凄腕投資家さんもよく仰っていることです」

10年以上にわたる不動産投資の経験を経て、今の鵜川さんは、目先の利回りや価格などの数字に捉われず、本当に自分にとって『価値のある物件』を探しているという。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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