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投資額30億、家賃3億の「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は? 第3回渡邉卓也さん【前編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。第3回目の今回は、なんと総投資額30億円、家賃収入3億円のメガ大家さんである、渡邉卓也さんにご登場いただく。

渡邉さんは、元外資系IT企業のサラリーマン。脱サラを機に、原宿不動産株式会社を創業。そんな渡邉さんだが、投資を始めた1990年、当時話題の投資案件に手を出し、苦い経験をした。

それから16年もの間、不動産投資を封印し、2006年に不動産投資を再開する。最初に買った0棟目と、再起を図った1棟目は、どんな物件だったのか?

所有する不動産の規模が大きくなり、分散投資のために、首都圏だけではなく、地方都市や海外にも不動産を多く所有する渡邉さん。自身の経験を元に、後輩のサラリーマン大家さんの相談にのっている。
所有する不動産の規模が大きくなり、分散投資のために、首都圏だけではなく、地方都市や海外にも不動産を多く所有する渡邉さん。自身の経験を元に、後輩のサラリーマン大家さんの相談にのっている。

●金利8.4%、500万円で買ったウィークリーマンション
世間を賑わせた投資案件で失敗し、不動産投資を封印

渡邉さんは2013年に、健美家の「大家列伝」で「家賃2億円でセミリタイアした グローバル投資家 奈辺卓美」としてご登場いただいた。なぜ「グローバル投資家」になったかというと、資産が拡大するうちに分散する必要があると感じたからだ。

最初は、首都圏で買い進めたが、投資額が5〜10億円を超えてきた頃から、札幌や福岡などの地方都市や、アメリカ、フィリピン、マレーシアなどの海外にも不動産を購入した。

そんな渡邉さんが初めて投資用の不動産を購入したのは20代の頃で、バブル末期だった。国の施策で、総量規制が行われ、急に銀行が、お金を貸さなくなってしまった。

「総量規制は、いわば、時速200キロで走っている車に、急ブレーキをかけたようなもの。当時、テレビCMを派手に打っていたTという会社が、次から次へとウィークリーマンションを作っていました。銀行が急にお金を貸さなくなったので、一般の人に声をかけ、お金を集め始めたのです。それに、のっかってしまった」

豊島区椎名町で、ウィークリーマンションを建てる話があり、200億集めるために、400人の出資を募っていた。3〜4年後には、投資額の倍になり、マイホームが買えるという話だった。金利8.4%、500万円借りて投資をしたが、倍になるどころか、借金を抱えることになり、うまくいかなかった。この経験から、不動産投資は「怖いもの」だと思った。

渡邉さんが購入した0棟目は、豊島区椎名町のウィークリーマンション。200億かけて建てたものの、数年前、2億で売却され、57万円ほどの売却益が分配された。
渡邉さんが購入した0棟目は、豊島区椎名町のウィークリーマンション。200億かけて建てたものの、数年前、2億で売却され、57万円ほどの売却益が分配された。

●16年間経ってから、不動産投資を再開!
今度はインカムゲインを重視して、師匠をつけた

それから16年の時が経ち、2006年、当時話題になったロバート・キヨサキの本を読み、改めて不動産投資について知る。渡邉さんの不動産投資における「0棟目」ともいえる、ウィークリーマンション投資を次のように振り返る。

「2006年になり、自宅をようやく購入しました。ロバート・キヨサキの本『若くして豊かに引退する方法』を読んだら、自宅は負の資産であると書いてあるのです。また、不動産投資は、キャピタルゲインを狙うのではなくインカムゲインを狙ってやるものだと。『そうなのか』とハッとしました。思えば、ウィークリーマンション投資は、キャピタルゲイン狙いでした。そこで再び、次は正しい知識をもってして、不動産投資を始めることに」

不動産投資を再開するにあたり、次はロバート・キヨサキの教えから、インカムゲインを重視して、「師匠」を付けることにした。

「当時はまだ2〜3冊ぐらいしか不動産投資の本がない時代。通信機器メーカーに勤務していた頃の同期の紹介で、自分が理想とする不動産投資家の師匠を見つけ、月に5万円を払って、個人的に不動産投資を教えてもらうことに。おかげで、アクセル全開で1棟目から購入でき、スピードアップできました。それが大きな勝因です」

●目標達成のためには最初から1棟モノを狙う!
1棟目は利回り8%、1.98億円の築2年のS造

師匠から教わったのは「何のために不動産投資を行うのか」、明確な目標を立てることだ。どんな目標を立てるかによって、どんな不動産を購入すべきか変わってくる。

「スタート時の目標は、サラリーマンを辞めることでした。そのためには年間の家賃収入は2000〜3000万円は必要です。そうなると区分や木造アパートではなく、最初から法人で、1棟ものを狙って、ドンドンいくべきだと教わり、教えの通りにやりました。また、投資エリアは首都圏で都内の自宅から1時間以内で行けるところ。千葉にも内見によく行き、買い付けをいっぱい入れました」

探していく中で、土地勘があった埼玉県川口市で、目星しい物件を見付ける。20戸入るS造で5階建て、築2年で、利回りは8%、1.98億円。今思えば、「築浅でピカピカの物件。いかにも、初心者が好みそうな物件だった」と振り返る。購入の最大の決め手は、大手都市銀行で融資がついたことだ。

1棟目は埼玉県川口市で購入。築2年、S造でエレベーターなしの5階。利回り8%で、13年間保有した。
1棟目は埼玉県川口市で購入。築2年、S造でエレベーターなしの5階。利回り8%で、13年間保有した。

「道路付けがいいわけでも、広いわけでもなかったのですが、積算評価法ではなく収益還元法式で査定されたのが良かったのか、希望通りの融資が出ました。いざ買ってみて思ったことは、銀行は、普通のサラリーマンに、1.98億円もお金を貸してくれるということ。師匠からは、ちゃんと回っている物件だったら、5億円ぐらいは貸してくれると教えられました」

目標を達成するためには、「まず10億借りろ」と師匠から教わった。10億円を借りて利回り8%くらいの物件をまわしていくと、だいたいその2~3%くらいが手残りの収入になるからだ。10億買うのに、5000万円の物件を買い進めていたら時間がかかる。5000万円の物件でも数億の物件でも、審査の手順やかかる時間は、ほぼ同じ。であれば、数億一気に買い進めたほうが速いと考えた。

1棟目は、購入後、築2年にも関わらず、水漏れが発生した。洗濯板かどこかのミス工事で、夜中の2〜3時に、入居者の元に飛んでいって対応した。その時に、家主になるという責任の重さを感じた。また、法人で買っているため、賃貸管理に関わる費用が、全て経費になり、その大切さも実感した。

それから2年ほど経った2008年、リーマンショックのあった年に2棟目を購入する。どんな物件を手に入れるのか? 明日の【後編】につづく

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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