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16年間も不動産投資を封印した「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は?  第3回渡邉卓也さん【後編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

「今はメガ大家さん」が最初に買った物件を聞く本連載。今回は総資産30億のメガ大家、渡邉卓也さん。

前編では、渡邉さんが16年もの間、不動産投資を封印することになった0棟目と、師匠をつけて不動産投資を再開して購入した1棟目について解説した。

後編では、2棟目以降はどんな物件を購入したのか?30億円を投資してきた中で転機になった物件は? また、すでに不動産投資を行っている人や、これから始める人へのアドバイスを紹介する。

所有する不動産の規模が大きくなり、分散投資のために、首都圏だけではなく、地方都市や海外にも不動産を多く所有する渡邉さん。自身の経験を元に、後輩のサラリーマン大家さんの相談にのっている。
2013年に奈辺卓美のペンネームで『7年で年間家賃収入3億円を達成したサラリーマン・レバレッジ』(ぱる出版)を共著で出版。代表を務める原宿不動産にて不動産投資に関するセミナーを12月に開催。

●2棟目は大物不動産屋から購入
最後の最後で、価格交渉に負ける!

不動産投資の師匠をつけることで、1.98億円の1棟目を手に入れた渡邉さん。その後、2棟目を探し続けるうちに、次は葛飾区の堀切菖蒲園で22室入る築10年、利回り9.4%の1棟S造に目を付ける。

「1棟目は川口で少しは土地勘がありました。2棟目は堀切菖蒲園という全く知らないエリア。物件の近くの不動産屋を回ってリサーチしてみると、入居者を埋めるのが難しいとの話でした。とはいえ、駅徒歩3分の立地や利回り、融資が出ることなど総合的に判断しました」

時は2008年。リーマンショックのあった年だ。そんなタイミングもあり、3.3億円で売りに出されていたのが、5000万円も値下げされた。そこで購入を決意するのだが、売り主は、名の知れた大物不動産屋。なんと、契約の直前に400万円の値上げをしてきた。

「融資が決まっていたにもかかわらず、売り主が『やっぱりちょっと安くしすぎたかな』などと言って値上げをしてきたのです。断りきれず、10回払いの分割にしてもらい、家賃収入から払いました。思えば相手は、プロでした」

その後、7〜8年保有して、2015年頃の市況がいいときに、購入額に9600万円上乗せして売却した。

葛飾区堀切菖蒲園で購入した2棟目。築10年、利回り9.4%、2.8億円で購入。売り主に最後の最後で値上げされるも、出口でしっかり取り戻した。
葛飾区堀切菖蒲園で購入した2棟目。築10年、利回り9.4%、2.8億円で購入。売り主に最後の最後で値上げされるも、出口でしっかり取り戻した。

●自宅は負の資産という考えに感化され、
3棟目は、自宅を賃貸に出すことで収益化

不動産投資を再開するきっかけとなったロバート・キヨサキの本には、「自宅は負の資産」と書いてあった。そのため、次は自宅を収益化することに。

「港区の3階建ての狭小戸建てを事務所として借りたいという人がいました。家賃は47万円。ところが、すぐ近くにマンションが建つというので、マンションディベロッパーが挨拶に。せっかく高い家賃が入るのに損害をこうむると伝え、800万円の慰謝料をもらいました」

キャピタルゲインはほとんどでなかったが、4年保有したことで、年間500万円×4年で、約2000万円のインカムゲインと、800万円の慰謝料と2800万円の収入をもたらした。

乃木坂駅から徒歩3分の立地の3棟目。自宅として使っていたが、「自宅は負の資産」であると学び、賃貸に出すことで収益化。
乃木坂駅から徒歩3分の立地の3棟目。自宅として使っていたが、「自宅は負の資産」であると学び、賃貸に出すことで収益化。

●リーマンショックで7億円の物件を5億で購入
市況が戻ってから7億で売却

リーマンショックの後というタイミングで、4棟目を購入する。7億で売りに出ていた大田区の1棟RC造、30室、築18年の物件が急に、5億円に下がり、利回り11%になったことで購入を決意。こちらは6年保有して、市況が戻ってから、7億で売却した。

「2億も売却益が出たら、その分、税金が発生します。しかし、ちょうどそのとき特別税制で太陽光発電にお金を使うと損金として計上できたのです。そこで太陽光に投資をして、即時償却を取りつつ、売電でも利回り13%を出すことができました」

この4棟目は築18年と所有物件の中で最も古かった。それまで購入した物件もすべて自主管理していたが、4棟目では、設備トラブルから夜逃げ、汚部屋もあり、管理の苦労も体験した。

5棟目では、英会話に特化したシェアハウスにチャレンジした。その後、分散投資を考えて、地方都市や海外でも不動産を買い進める。

投資を行った中で、最も「儲かる」と感じたのが『破綻物件』だ。郡山や北海道で、所有者が破綻した物件を手に入れ再生した。

「1番儲かったのは北海道のRC。2.7億で買って、5000〜6000万円かけてきれいに直して、5億2000万円で売りぬけました。再生はノウハウができれば、儲かるんです」

●初期の物件に点数をつけるなら、0棟目50点、
1棟目60〜70点、2、3棟目70〜80点、4棟目90点

今振り返って、初期に買った物件に点数をつけるとすると何点だろう?

「0棟目は50点。お金は失ったけれど、いろんなことを学びました。売り主の社長さんとご縁ができ、投資をする上で背中を押されました。

1棟目は60〜70点。利回りが8%と低い点が減点ポイント。2、3棟目は70〜80点。

2棟目は売却益が大きかったのが良かったのですが、売り主に直前に値上げされたので減点。

3棟目は、キャピタルゲインはなかったものの、インカムはまあまあ。4棟目は2億も売却益が出たので90点です」

●サラリーマンにとって不動産投資は最高の副業!
仕組みをよく理解して、師匠をつけること

最後にこれから不動産投資を始める方へのアドバイスを聞くと、次の4点が大事であるという。

【不動産投資を始める上で大切にしたい! 4つのこと】

1:不動産投資は、サイクルビジネスと心得よ
市況がいいときもあれば悪いときもあり、7〜8年のサイクルで繰り返している。市況を見極めるには、常に不動産市場を見続けることが大事。

2:具体的な数値目標を設定すること
何のために不動産投資を行うのか。どうなりたいのか、より具体的な数値に落とし込むこと。それによって、どんな物件を買うのか、投資の手法も変わってくる。

3:家族の同意をえること
不動産投資は、ファミリービジネスである。時には妻(夫)に保証人になってもらう場合もあるため、配偶者や実家の理解をえる。

4:借金への度胸があること
不動産投資を成功させるには、融資をいかに活用するかが肝。融資は借金でもあるが、借金に対する度胸は、度量でもあり、レバレッジへの理解でもある。世界的に見ても、日本は融資天国。それを活かさない手はない。

日本はこれから人口減少によって、一般賃貸は間違いなく、斜陽産業になると渡邉は見ている。そのため、政府が国を入れて力を入れるインバウンドにも注目している。

「すでに不動産投資を行っている人は、家賃収入の30%はインバウンドがらみに賃貸から移行させるべき。インバウンドとは、民泊やホテル。

大阪や大田区など国家戦略特別区域なら、180日の制限なく、365日民泊ができます。私もすでに始めており、右肩上がりで収益が伸びています。不動産投資の初心者の方に対しては、あまり頭でっかちにならずに『やってみなはれ』と伝えたいですね」

不動産投資は『最高の副業だ』という渡邉さん。目標を決めて、仕組みをよく理解して、信頼できるアドバイザーを見つけることが重要だという。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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