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投資総額7億円のオーナーが語る“失敗しない”区分マンション投資とは?

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

1棟丸ごとに比べると低価格で購入できる区分マンションは、会社員を中心に人気の投資対象だ。一方で、物件を手にしたものの入居者が入らず、苦戦しているオーナーもいるという。失敗を避けるには何から始めればいいのか。ここでは、東京23区を中心に区分マンション23戸を持つ投資家に話を伺った。

過熱しつつある区分マンション投資。全国的に価格は上がり、利回りは下がっている。都心部は顕著で、東京23区だと2010年から2019年にかけて約1300万円から2242万円に上昇した。
過熱しつつある区分マンション投資。全国的に価格は上がり、利回りは下がっている。都心部は顕著で、東京23区だと2010年から2019年にかけて約1300万円から2242万円に上昇した。

区分マンションへのニーズは拡大
価格は上昇・利回りは低下している

近年は金融機関の不正融資の影響や景気の先行き不透明感から巨額の融資を受けづらいこともあり、1棟よりは手が出しやすい区分マンションを買う投資家は増加傾向。それを裏付けるかのように、同物件の価格は上昇・他方利回りは低下に向かっている。

「健美家(けんびや)」に登録された収益不動産をもとに集計した2019年4月〜6月期の「四半期レポート」でも、全国の区分マンションの価格は2010年に平均870万円だったのが、2019年には1,578万円に、利回りは同期間で12.16%から7.40%に低下していることがわかった。

「健美家」に登録された区分マンションの利回り・価格の推移。需要の拡大に伴い利回りの低下が顕著になった。 出典:健美家 2019年4月〜6月期レポート
「健美家」に登録された区分マンションの利回り・価格の推移。需要の拡大に伴い利回りの低下が顕著になった。
出典:健美家 2019年4月〜6月期レポート

一都三県や首都圏以外でも札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、福岡といった主要都市はこういった状況が顕著に表れている。人口が集中するエリアは賃貸需要が旺盛なので区分マンションは人気が高く、多くの投資家が資金を投じているのだろう。

こういった状況だからこそ、区分に対する投資には慎重さが求められる。「賃貸需要のあるエリアで適正な価格で購入し、空室リスクを抑えるために適正な家賃で貸すといったかじ取りが求められます」と指摘するのは、不動産投資家・ベンチャー投資家の依田泰典氏だ。

依田氏はソニー出身で、同社及びソニーグループでITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティングなどに従事。当時から投資に関心があり、株式投資(現物取引・信用取引)をはじめ商品先物取引、債券、外貨、保険など幅広く金融商品を運用していたが、リーマン・ショックの時に不動産投資に興味を持ち、2008年末から収益物件への投資を始めたという。

「株式投資は日経平均株価の上下に一喜一憂し、心が休まりませんでした。それよりも安定した家賃収入でインカムゲインが得られるマンション経営が向いていると思ったのです」

その後、ソニーを退社し、不動産投資に関する実務経験を積むために、不動産会社で収益用不動産の販売、事業開発、マーケティング、広報・広告宣伝などを担当。

現在は、リライアブル・キャピタル・インベストメントなどの代表を務め、コーポレートファンディング(収益用不動産への投資)とプライベートエクイティ(未上場企業の株式への投資)を中心にビジネスを展開。自身は東京23区を中心に23戸の区分マンションを所有しており、投資規模は7億円ほど。また、IT関連のスタートアップに計2億3,000万円出資しているほか、14社の社外取締役、顧問などに就任している。

区分マンション投資で失敗しないためには
“2つのリスク”を押さえればいい

依田氏は区分マンションに特化した不動産投資を手掛けており、1棟物件は所有していない。その理由を「初めて購入した物件が区分だったこともありますが、ポートフォリオ上、区分を様々なエリアに分散して保有することでリスクヘッジになると考えたからです」と打ち明ける。

確かに、物件を1棟丸ごと買うより区分の方が購入価格は抑えられる。個人・法人であれ与信には上限があるので、区分マンションは分散投資に適している。一方、頭金をどれだけ入れるかにもよるが、所有物件が少ないと借入金返済後のキャッシュフロー(CF)は少なく、投資妙味はあまり得られないことも事実だ。

「実際、私も始めた当初はそうでした。ただ、私は区分マンション投資をキャピタルゲイン狙いの資産「運用」ではなく、長期で取り組む、インカムゲインをメインとした「資産形成」として考えています。

手元に残ったCFを貯めてコツコツ23戸まで増やしていきました。安定した家賃収入が継続すれば、将来的に手元に残るCFも増え、さらに返済も早まります。」

そのためには、「空室」と「借入金の返済」の2つのリスクを抑えられる物件を選ぶことが肝心だと依田氏は強調する。具体的にはどうしているのだろうか。

「エリアの選定はとても重要で、私が23区を中心に買っているのも、それが理由です。コンパクトマンションやファミリータイプのマンションも買ってみましたが、基本路線として、単身世帯が増加しているので、ワンルームが最も投資効率が高いという観点でおすすめです。

例えば、ファミリーマンションは、家賃が高くなるので、それならば借りないで購入しよう、と考える人も多いです。一方、ワンルームであれば購入して住むという人はほとんどいません。価格も相対的に安く、返済リスクも抑えられます。」

とはいうものの、都内といっても港区や千代田区などは物件価格が高すぎて手が出せないことも…。依田氏は、

「都心三区(港区・千代田区・中央区)などの物件はもちろん良いのですが、最近は相対的にリーズナブルな城北・城東エリア(北区・豊島区・江東区・台東区)も狙い目です」

と語る。

東京の地下鉄路線図。網の目のように張り巡らされているが、依田氏は住吉や森下、門前仲町、清澄白河など、城東エリアで複数路線が乗り入れている駅周辺で物件を買っている。 出典:東京都交通局ホームページ
東京の地下鉄路線図。網の目のように張り巡らされているが、依田氏は住吉や森下、門前仲町、清澄白河など、城東エリアで複数路線が乗り入れている駅周辺で物件を買っている。
出典:東京都交通局ホームページ

「近年は東京駅や大手町駅周辺など、都心東側にビジネスの機能が集中しており、こうしたエリアにアクセスが良く、手ごろな家賃の賃貸マンションに住みたいと考えるビジネスマンはたくさんいます。例えば、東京メトロ半蔵門線と都営新宿線が乗り入れる住吉駅、都営大江戸線と新宿線が乗り入れる森下駅、他にも門前仲町や清澄白河など、複数路線が使えて、かつ最寄り駅からできれば徒歩7〜8分以内までの物件が狙い目です。賃貸ニーズのことだけを考えると、不動産投資のエリアとして白金や中目黒、代官山などをイメージしますが、必ずしもこのような一等地でなくとも良いと考えています」

門前仲町は富岡八幡宮や深川不動堂などがあり、閑静な住宅街も広がる。交通の便もよく、単身ビジネスマンに人気が高い。
門前仲町は富岡八幡宮や深川不動堂などがあり、閑静な住宅街も広がる。交通の便もよく、単身ビジネスマンに人気が高い。

単身のビジネスマンは仕事でほとんど家を空けているので、宅配ボックスがある、オートロックが付いていてセキュリティがしっかりしているなど、物件の設備も物件選びの決め手だ。「新築や築浅に比べて中古物件は価格が安く利回りも高くなりますが、設備が良くないと空室リスクが高くなり、本末転倒になることも…。利回りを最優先にするのではなく、『永く住んでもらえる家』はどのような物件かを考えて選んだ方が、総合的に有利になります」

空室リスクが低い人気物件であれば、経年に伴う家賃の引き下げの波にも飲まれにくく、実際に依田氏の所有物件はサブリースをうまく活用し、購入時から家賃を下げていない。それでも全戸が埋まっている。家賃は周辺相場と照らし合わせて最適な設定を心掛けた。

「エリアと最寄り駅からの徒歩分数、設備、家賃設定を間違えなければ、区分マンションで失敗するリスクは、かなり抑えられます。実践する方は、価格の安さだけ、利回りのよさだけではなく、こういった点を注意しながら、物件を選んでほしいと思います」

区分マンション投資は、初心者にとっても手が出しやすいジャンル。それだけにライバルも多い。依田氏のアドバイスも参考に進めてみてはいかがだろうか。

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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