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「ひつじ」と暮らせる賃貸住宅など5棟56室、 東海地方で約95%の高稼働率 「ひつじ大家」流 不動産投資術

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/03/25 配信

4児の父で、サラリーマンの傍ら、東海地方で2008年から不動産投資を始めた「ひつじ大家」こと、矢崎達也さん。空室率の高いアパートを高稼働で運営するノウハウが金融機関に評価され、現在では5棟56部屋を所有し、95%の稼働率で運営する。さらには、「ひつじ」を飼うことで賃貸住宅のブランディングや、地域のコミュニティづくりにも力を入れる。そんな「ひつじ大家」流、不動産投資術をご紹介する。

所有するビルの1階をコミュニティスペースとして活用し、ひつじを飼っている。ひつじ目当てに、入居を決めた入居者もいる。
所有するビルの1階をコミュニティスペースとして活用し、ひつじを飼っている。ひつじ目当てに、入居を決めた入居者もいる。

サブプライムローン問題の影響で、株で大損!
投資先を不動産へ。まずは現金で区分を2戸購入

将来への不安から、株に200〜300万円ほど投資していた矢崎さん。サブプライムローン問題の影響で、株をすべて手放した。次なる投資先を考え、興味を持ったのが不動産だった。

まずは藤山勇司さんの本「サラリーマンでも大家さんになれる〔藤山流〕成功の奥義」など2冊を読んで勉強。現金で買える区分で練習をしようと、当時住んでいた岐阜県各務原市から管理可能な距離で物件を探し、愛知県一宮市で400万円の2LDKを現金で購入。不動産投資を始めようと思ってから1年半後のことだった。

「長期間売りに出ており、売主の都合で急きょ、希望金額で買えることに。築35年でしたが、売主さんがきれい好きだったこともあり、掃除しただけで、客付けでき、初めての投資にはとても良い物件でした」

投資用に初めて購入した区分。掃除だけで客付できた。
投資用に初めて購入した区分。掃除だけで客付できた。

続けて330万円の区分を購入。現金で買い続けるには限界があるため、次は融資を使ってアパート1棟の購入を考え、銀行に相談に行くが「3期分の実績」を作るように諭される。

「続けて日本政策金融公庫に相談に行くと、最初は300万円くらい借りて、返済の実績をあげてからといわれました。そこで350万円を借り、3戸目の区分を購入しました」

その後、3戸目の区分を仲介してくれた営業マンから信用金庫の支店長を紹介してもらい、風向きが一変する。

信用金庫の支店長との縁がきっかけで
1棟モノの融資に成功

支店長との縁を大事にしようと思ったが、信用金庫の管轄エリア外に住んでいた。新築で建てたマイホームがあったが売却して、信用金庫の管轄エリアへと、引っ越しをした。そうして、念願の1棟アパートの融資を得ることに成功する。

「支店長を紹介してくれた営業マンから、愛知県稲沢市の1棟アパートを紹介されました。売主は債務整理中の会社で、一般の市場に出てない段階でした」

投資用に初めて購入した区分。掃除だけで客付できた。
1棟目となるアパート。10戸中、4戸空いていた。写真のように外壁塗装や外構などのリフォームを行った。

退去があるたびに各戸30万円ほどかけて床をフロアタイルに張り替えたり、アクセントクロスを入れたり、インターネットを導入するなどして、60〜70%の稼働率を98%にまで上げた。

どうしたら空室が埋まるのかを仲介会社に丁寧にヒアリングして、市場の要望を満たすように、家賃や設備を調整していった。

新しい支店長に交代
9000万円のRCビルなど2棟、手に入れる

空室率の高い1棟アパートを高稼働にしたことで、信用金庫から高く評価された。そんな中、信用金庫の支店長が変わり、新支店長が、不動産会社を紹介してくれた。

「紹介された不動産会社から、9000万の物件を紹介されました。駅前の立地であるため担保評価が高く、私が見るよりも前に、新支店長が先に見に行き、事前に支店長の内諾が出ていたことから、その日のうちに決断しました」

早急に購入を決めることができたのは、信用金庫に対して安心感があったからだ。融資基準が厳しく、それまで、いくつか物件を持ち込んでいたが、なかなか融資が下りなかった。

信用金庫が重視しているのは利回りよりも、担保価値で、回収できるかどうかがよく見られていた。そんな中、「これなら融資できる」と断言されたことで、購入を決めるのに時間がかからなかった。

「ネックは、建物が古いので、修繕にお金がかかること。外壁などの大規模修繕に1000万円かかり、追加融資を受けました」

2棟目に手に入れたRC1棟ビル。愛知県一宮市。駅から近く、金融機関の評価が高かった。しかし、30戸中、4割近く空いていた。
2棟目に手に入れたRC1棟ビル。愛知県一宮市。駅から近く、金融機関の評価が高かった。しかし、30戸中、4割近く空いていた。

「仲介会社の営業マンと密にコミュニケーションを取りながら、空室を埋めていきました。家賃を高く取るよりも、早く埋めて、稼働率を上げることを重視しました」

その結果を金融機関は評価し、その後も、愛知県稲沢市で、1階が店舗のRCの1棟ビルを購入する。この周辺ではファミリー向けの賃貸が入居付けしやすいなど地域の特性も理解したうえでの判断だった。

3棟目に手入れた愛知県稲沢市のRC1棟ビル。1階は店舗、2階以上には、3DKが6戸入る。
3棟目に手入れた愛知県稲沢市のRC1棟ビル。1階は店舗、2階以上には、3DKが6戸入る。

10万円で「ひつじ」を購入
賃貸住宅の顔となり、入居者が集まる!

2棟の店舗付きビルの運営から、店舗は一度退去があると、改装にお金がかかり、客付に時間がかかることを実感する。

「1階の店舗部分は物件の顔になります。リサイクルショップの倉庫として月2万円で貸していたこともありますが、シャッターがしまったままでは印象はよくありません。

賃貸住宅のブランディングについても勉強をして、物件の顔として、ひつじを2頭、インターネットで購入。1階を地域のコミュニティスペースとなるようなシェアスペースとして活用し、そこでひつじを飼い始めました。今では、ひつじ目当ての入居者もいます」

ひつじの購入費用は1頭10万円。エサ代に、月1万円。今後は、「庭の草を食べてもらう」などの目的に「レンタル羊」も始める考えだ。近況は矢崎さんの会社のホームページで
ひつじの購入費用は1頭10万円。エサ代に、月1万円。今後は、「庭の草を食べてもらう」などの目的に「レンタル羊」も始める考えだ。近況は矢崎さんの会社のホームページ

東海地方ではライバルは限られる!
だからこそ、この地域で勝てる法則を学ぶべき

最後に、物件を選ぶときの基準を聞いた。

「東海地方では、関東ほど不動産投資をしている人が多くありません。川上物件を狙うよりは、売れ残っているものからいい物件を見極めて、じっくりゆっくり交渉していきます。重視するのは、利回りよりも駅近で銀行の担保評価が高いもの。1DK〜2DKの家賃が手ごろで入居ニーズが高いもの。ペット可物件に変更したり、最悪、更地にしていくらで売れるかも調べます」

地方だからこそ、その地域ならではの地元の情報が重要になる。そのため、勉強会に入るなどして、地域で仲間を増やすことが何より大事だという。

忙しいサラリーマンの業務の傍らでも、できることから小さく始めて、金融機関の重視するポイントを満たすことで評価を上げていく戦略は、ぜひ参考にしたい。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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