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築古物件で利回り30%以上! 高収益の地方不動産投資を成功させる独自のノウハウとは?【いたずらピーナッツさん】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/05/09 配信

ここ数年、不動産価格が高騰し続けてきた中、地方不動産の投資で高利回りを実現、成功した大家さんがいる。

今回紹介するのは保険関係の仕事の傍ら2018年から不動産投資を始めわずか1年程で、戸建2つ、木造アパート2棟、RC造のマンション1棟を買ったいたずらピーナッツさん。自然豊かで大手企業の製造拠点も多い、愛媛県在住で30代後半のサラリーマンだ。

成功のポイントは築浅も織り交ぜ、築古中心で購入しており、どの購入物件も高利回りだということ。最低でも10%〜。高いと30%以上と収益性が高く、満室経営だ。

その背景には、地域特性を踏まえたうえでのエリア・物件選定や、魅力あるハードづくりだとか。ここでは、そんないたずらピーナッツさんが実践する賃貸経営のノウハウをお聞きした。

愛媛県で戸建、アパートなど5つの物件を持つ、いたずらピーナッツさん。あえて価格の安い築古物件を購入し、DIYでリフォーム。入居者が付く高収益物件として運用している。画像は、今年1月に買った、築19年RC造の物件だ。
愛媛県で戸建、アパートなど5つの物件を持つ、いたずらピーナッツさん。あえて価格の安い築古物件を購入し、DIYでリフォーム。入居者が付く高収益物件として運用している。画像は、今年1月に買った、築19年RC造の物件だ。

地元・愛媛県で不動産投資を始め
2018年からの約1年間に5つの物件を購入

愛媛県といえば、四国北西部一帯と、瀬戸内海に浮かぶ島々からなる県。松山城や道後温泉、しまなみ海道など、豊富な観光資源で知られている。

地元愛媛で不動産投資を実践している「いたずらピーナッツ」さん。
地元愛媛で不動産投資を実践している「いたずらピーナッツ」さん。

「社会人1年目は給料のほとんどをパチンコとFXで無くすなんて、バカなこともしました(苦笑)。そんな苦い経験もあってか、2年目以降は貯金に励み、独身時代に実家の隣に家を建てることに。29歳で結婚して3人の子宝に恵まれ、35歳で住宅ローンは完済。仕事は保険の営業で、トップセールスマン。地方の会社員としては収入的に何の問題もありません。周囲から見ると、順風満帆な人生ですよね」(いたずらピーナッツさん、以下同)

一方、「人生の一大イベントは終わったのか…」と、寂しい気持ちもあったという。そんないたずらピーナッツさんの転機のきっかけとなったのは、当時ハマっていた大河ドラマ『花燃ゆ』だったそう。

「中盤から毎回、登場人物が志半ばで命尽きていくのを、毎回ダダ泣きしながら観ていまして(笑)。私も、平凡に生きるより『命を燃やし、生き切る』ことを意識するようになりました。会社に食べさせてもったり、営業なので頑張り続けないと稼げないのかという疑問もあり、自力でストック収入が築ける副業を2018年の春ころから探し始めました」

不動産投資を選んだのは、かつて健美家に登場した、不動産投資家のサウザーさんが紹介していた『金持ち父さん 貧乏父さん』の影響だ。同じく、健美家で不動産投資コラムを執筆する、ふんどし王子さんやポールさんのブログ、不動産投資のセミナーにも足を運びノウハウを学びつつ、2018年の秋には築古戸建に買い付けを出すようになった。

「リスクを抑えたく、現金一括で買える築古戸建に狙いを定め、目が届きやすいとの理由から、自宅から車で1時間圏内の物件を探すことに。愛媛の場合は『この地域なら坪●万円』といまだに土地値神話が根強く、地場系の不動産会社だと物件価格が高くなりがちなので、ネットを中心にリサーチしました。地域事情に詳しくない事業者からだと、割安な物件が見つかるかもと考えたのです。実際、最初に買った戸建を扱っていたのは東京の不動産会社でした」

この物件は8月に買い付けを出していたが、すでに2番手。諦めていたところ、1番手がローンブレイクしたため、いたずらピーナッツさんに話が回ってきた。

「再建築不可、築29年で間取りは3Kの戸建でした。内見したら家具など必要のない残置物がたくさん。こちらで処分する代わりに360万円を220万円にまけてもらいました。遠方のお子さんが相続した空き家を持て余してことから、指値がうまくいきました」

最初に買った築古戸建。築29年だが状態はよく、掃除と物干し場の設営で済んだ。
最初に買った築古戸建。築29年だが状態はよく、掃除と物干し場の設営で済んだ。

前の入居者の手入れが良く、修繕は必要なし。ただし、屋外に洗濯機置き場があったので屋根付きの物干し場を知り合いの大工に4万円で作ってもらった。掃除をして購入した不動産店に客付けをしてもらったところ、1カ月で老夫婦が入居することに。

「お風呂が狭く、3Kと使い勝手のよくない間取りだったので月4万円の家賃にしたら、どうやら安かったようで。内見は複数あり、もう少し高くてよかったかもしれません」

かくして、大家デビューを飾った、いたずらピーナッツさん。これを皮切りに物件を増やしていったが、まとめると以下の通りだ。

いたずらピーナッツさんの物件ヒストリー

◎個人
@2018年11月 築29年戸建 購入価格220万円 家賃月4万円 利回り21%
A2019年2月  築14年木造アパート(4戸) 購入価格1700万円 家賃3.8万円 利回り10.9%

香川県松山市に購入したアパート。金融機関から融資を受けている。
香川県高松市に購入したアパート。金融機関から融資を受けている。

◎法人
B2019年6月 築45年戸建 購入価格180万円 家賃5万円 利回り33%
C2020年1月 築19年RCアパート(15戸) 購入価格8200万円 家賃月3.5万円〜 利回り10%(駐車場代、水道代など込みの水準)
D2020年1月 築32年木造アパート(3戸) 購入価格580万円 家賃月4万円 利回り25%

個人だけではなく法人も設立して物件を購入。今年1月には2物件を手に入れた。画像はそのうち、RC物件。
個人だけではなく法人も設立して物件を購入。今年1月には2物件を手に入れた。画像はそのうち、RC物件。

Aの物件は健美家で見つけたとか。「最初が戸建だったので次はアパートにトライしたいと考え、健美家に登録したらメールが届きました。4戸のうち2戸が空室で、赤字の垂れ流しに困った遠方のサブリース会社が売りに出していた物件です。最初の戸建を買った不動産会社に金融機関を紹介してもらっていたので、融資はスムーズでした」

Bは、地元の司法書士経由で購入した。「私自身、築古戸建を活用することでシニアなど住居に困る方たちをサポートしたい、地域づくりに貢献したい気持ちがあります。それを話したところ、破産管財人になっている物件の売却を持ちかけてくださったのです。値段はいくらでもいいと言われ、相場の家賃は月4〜5万円だったので、利回り30%以上にしようと180万円で買いました」

この戸建は木造と鉄骨のハイブリッド、築45年ながら修繕をしていたので、古さは目立たない良物件。部屋はすべて洋間で洋式トイレなど設備も申し分ない。だが、そのままだと家賃は月4万円程度。これを引き上げるために、壁と床の張替えを自身で行ことにした。

2019年6月に法人として初めて買った戸建。クッションフロアや壁紙、ライトなどを入れ替えた。DIYの費用は2万円。
2019年6月に法人として初めて買った戸建。クッションフロアや壁紙、ライトなどを入れ替えた。DIYの費用は2万円。

「リフォームを外注するにも、私自身が経験していないと的確な依頼はできないと思い、経験を買いました。最終的にはリフォームの手伝いにきた親類が気に入り、そのまま貸しています。DIY=不動産投資ではありませんが、リフォームの知識を立体化させるため、経験は有益です」

Cは大野靖弘さんの愛媛セミナーの流れで偶然見つけた利回り8.3%の学生向けの物件。そのままだと買わなかったが、問い合わせてみるとレントロールに不備があり、さらに指値をすると、家賃と駐車場などの諸費用で10%することができると分かり、購入を即決。15戸のうち7戸が空室だったが、奇跡的に融資が付き、大学院生や社会人の入居を募って満室に。

「学生だけだと卒業の時期に一斉退去もあり怖いですよね。他の属性の入居者を入れることで、それを避けました。また、ここはプロパンガスの建物ですが、提供先が契約の継続を条件に、洗面台や水栓交換、TVモニター付インターフォンの設置などをしてくれました。家賃を5%下げ、繁忙期にとにかく満室を急ぎました」

リフォーム前
2020年1月に購入した木造アパートのリフォーム事例。リフォーム前。
リフォーム後。2020年1月に購入した木造アパートのリフォーム事例。玄関の床を張り替え。築古が築浅レベルによみがえった。
リフォーム後。玄関の床を張り替え。築古が築浅レベルによみがえった。

Dの物件は、愛媛県在住の大家仲間から紹介してもらった。「その方は築古を理由にローンブレイクしてしまい、私にお鉢が回ってきたのです。ここは20万円くらいかけて、壁と床、水栓などを自分で交換し、満室に持っていきました」

上と同じ木造アパート。リフォーム前。
上と同じ木造アパート。リフォーム前。
リフォーム後。キッチンの水回りはそのままで、壁・床を総入れ替え。浴室にサーモスタット混合栓と大きめの鏡を設置。明るくキレイな雰囲気に変化した。
リフォーム後。キッチンの水回りはそのままで、壁・床を総入れ替え。浴室にサーモスタット混合栓と大きめの鏡を設置。明るくキレイな雰囲気に変化した。

地域の不動産事情を知ったうえで
入居者に困らない格安物件を購入

物件の所在地は、@BDは県内西南部で、Aは香川県高松市、Cは愛媛県松山市だ。そもそも、これらの土地は不動産投資の視点だと、次のように分類できるそうだ。

愛媛県西南部:「南予」と呼ばれる地域で、宇和島や八幡浜に人口は集中。とくに八幡浜は近くに原発があり、賃貸物件を企業が借り上げることも。ただし、賃貸物件の総数は少なく、高い家賃が期待出来ます。しかし、人口減少がネックです。

愛媛県中部:松山周辺は「中予」と呼ばれる地域。県庁所在地で大学などもあるので人は多いが、賃貸物件の供給も多くてレッドオーシャン。

愛媛県東部:「東予」と呼ばれ、新居浜や西城がある地域。大手製造業の工場が多くあり、高収入の会社員が多い。賃貸物件の需要は底堅く、法人による借り上げも期待できる。

香川県高松市:他の四国3県に比べると平地が広く、建築にあたり制限の緩い非線引き区域。土地が安くて賃貸物件の供給が多く、買っていい地域とダメな地域の線引きが難しい。

上記のような特性を踏まえたうえで、客付けができる格安物件を買うのが、いたずらピーナッツさんのセオリーだ。

「新築は頭金と時間がかかるので、今はそのフェーズではないと考えています。基本的には価値に対して値段が安い物件を選びます。ただし、選ばれない物件だと意味がありませんから、『古くてもこの場所なら借りる』『松山なら学生需要がある』『高松は供給過多だけど、築14年でこの立地なら問題ない』など、総合的に評価して、最終的に判断を下します」

地方だとマイカーが前提なので、駅からの距離は気にしない。むしろ、物件自体や近隣に駐車場があることが大事。内見の際は入居者や近くのコンビニ店員などに地域の住み心地も尋ねる。「私が勝手に想像するより住民の生の声を聞いて、『入居者が住みやすい』と思えるかどうかを考えます」

築古物件はリフォームが前提
知識と技術はあった方がいい

築古物件で成功する秘訣を聞いてみた。
「先ほど言った通り、総合的に『選ばれる物件』かどうかを見極めること。立地、設備、周辺など、物件を取り巻く環境を『パッケージ』として捉えるようにしています。また、築古はリフォームが必要なケースが多いので、DIYの知識経験はあった方が良いと思います。

ただし、何でも自分がやるのではなく、外注して工期を短くした方がすぐに家賃が入る、時間はかかるけど自分でやった方がトータルコストを抑えられるなど、俯瞰して考えることです。

そういったことを理解するにも、ノウハウは必須です。築古物件に取り組んでいる大家さんのSNSやセミナー、YouTubeで学べばいいと思います。ポイントを学べば、過剰な設備を入れてしまったり、見えない部分の修繕にこだわりすぎるなど、無駄を減らせるはずです」

現在は5物件、計24戸を保有する、いたずらピーナッツさん。年間家賃収入は約1,300万円で、月のキャッシュフローは45万円ほどだという。最後に、今後の抱負を尋ねたところ、

「個人、法人ともに最初は現金買いから始め、慎重かつ大胆に進めてきました。徐々に融資が付くようになり、とにかく急拡大して最速で50戸くらいまで増やそうと思っていましたが、現在はコロナの影響があり、賃貸業・物件の市況がどうなるかは誰にもわかりません。いったん心を落ち着け、急ぎすぎず、納得できる物件を買いたいです」

とのこと。地域に根差した不動産投資を、これからも続けていくようだ。

◆◆いたずらピーナッツ&火の玉ガール対談動画配信のお知らせ◆◆

健美家コラムニスト火の玉ガールさんと話題の大家さんとの対談企画がリリースされてます。

「新生大家の希望の星 愛媛大家の会代表 インフルエンサー いたずらピーナッツさん」の動画はコチラ。併せてご覧ください

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健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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