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資産20億超。軍用地も保有する「メガ大家さん」が買った最初の投資物件は? 第7回目三浦弘人さん【前編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/07/29 配信

「今はメガ大家」が最初に買った投資物件を聞く本連載。第7回目の今回は、賃貸住宅からホテル、軍用地まで保有し、資産20億を超える三浦弘人さんにご登場いただく。

三浦さんが不動産投資に興味を持ったのは、薄毛の悩み相談に応じる「かつら」の販売員だったとき。それからどのようにして不動産投資を始めたのか? 前編では1棟目を手に入れるまでの経緯を紹介する。

誰もが知る一部上場のアパートメーカーに転職し、アパート経営のイロハを学んだ三浦弘人さん。健美家コラムでもおなじみ。

転勤族で各地の賃貸住宅に住み、
家賃収入を得る方法があることを知る

高校卒業後デパートに就職するも仕事を転々。25歳のときに転職した大手かつらメーカーでは2年に1度は転勤があり、全国各地の賃貸住宅に移り住む。社員同士のコミュニケーションのきっかけになったのが賃貸住宅だった。「どんなお部屋を借りたの?」「家賃は?」「今度遊びにいくよ」といった具合に、賃貸住宅をきっかけに会話が弾んだ。そんなある日、先輩から「転勤族は家を買うべきだ」と諭される。

「先輩は大阪に自宅マンションを購入したが転勤の辞令で博多へ。自宅マンションを賃貸に出すことで家賃からローンを差し引いた約7万円が手元に残り、飲み代に使っていました(笑)。転勤族ならマンションを買って賃貸に出したほうがいいと職場で話題に。これが家賃収入のしくみを知った最初のきっかけですね」

その後、沖縄へ転勤。そして沖縄の女性と出会い結婚。妻の希望もあり沖縄での移住生活を決意する。また、築9年2LDKの中古マンションを1200万円で購入。コツコツ貯めた600万円と退職金100万円、残りはローンで購入した。(4年居住した後、月8万円で4年間賃貸し売却)。

ただ、1戸だけではなく、アパート経営ができないものかと真剣に考えるようになった。そこで誰もが知るアパートメーカーに転職を決意。これが三浦さんの人生を変える大きな転機となる。

完全歩合制のアパートメーカーに就職し、
土地を見れば、借入額や家賃も分かるように

2000年に大手アパートメーカーに転職。徹底した研修制度があり、宅建の勉強から、アパート経営に必要な知識を会社から叩き込まれた。仕事は完全歩合制で、頑張れば頑張っただけ、給料も上がり正当に評価される。仕事に励むうちに、土地を見れば最適な間取りと家賃と戸数、借入額や手取りなどが計算できるようになった。

営業活動していて何名かの地主さんが「アパート経営はこりごりだ」と感じていることを知る。入居者がなかなか決まらず、退去のたびにお金がかかり、家賃の滞納もある。手間がかかるだけだと嘆くのだ。もし自分が賃貸経営をやるなら、「ニーズや修繕も考えた新築でなければならない。人が作ったものは信用できない」と思っていた。

知識と経験を積みながら年収もUP。貯蓄も増え、いよいよ土地を購入して、アパートを新築しようと考える。ところが当時は、土地購入からアパート建築するケースが沖縄ではほとんどなく融資先を開拓するも玉砕した。

「沖縄の中心部だと土地が高く総事業費も2億前後と大きくなるのがネックに。賃貸市場を調べ尽くし、土地の価格は抑えて、なおかつ、家賃が高く取れる場所を探しました」

そして目を付けたのが、沖縄北部に位置する中心地である名護市だった。

「2000年に沖縄サミットが開催され、町全体が急速に発展していました。家賃が高いわりに土地が坪10万円を切る安さだったので、まずは現金1000万円で110坪角地の土地を買い、地主になったのです」

記念すべき1棟目。2004年9月完成。1LDKが9室入るRC造の1棟アパートを土地1000万円、建築費5800万円で新築した。

建物の建築費の融資を受けるには1割ぐらいは自己資金を出すように銀行から言われるだろうと予測し、勤務先のアパートメーカーで建てる計画で、総事業費を算出。同時に、賃貸需要を賃貸スタッフにもアドバイスをもらい1LDKの需要が高いことを確かめた。

「建築費は5800万円に抑え、3階建てで1LDKが9戸入るプランを考えました。ちょうどこの土地にピッタリはまったのです」

勤務先のアパートメーカーが、ある銀行と提携のローンを始めたタイミングで建築費の融資先は無事に見つかった。沖縄の銀行は今でも「本土から来た人にお金を貸しても、どうせすぐに本土に帰ってしまう」と見られるが、住宅ローンを借りて沖縄に住んでいることや妻が沖縄出身者であることが、融資審査でプラスに働いた。

あと5u広くしていたら節税できたが、
最初の物件としてしては90点の出来栄え!

完成後は、入居付けも狙い通りうまくいき、保有していた12年間家賃を下げることなく、修繕をすることもなく、手取り利回り7.7%の一括借り上げで、賃貸経営できていた。完成から13年目になり、周辺の街が成熟し、同じような1LDKが増え、新築物件が安い家賃で募集を始めるのを見て売却を決意。7100万円と購入時より300万円高く売れた。

では今、1棟目を今振り返って、点数をつけるとしたら?

「90点ですね。マイナス点は部屋の面積を35uで作ったのですが、40u以上にすれば、『特例適用住宅』で不動産取得税が免除された。やろうと思えばできたのに、総事業費と家賃のバランスを重視してしまったのが悔やまれます」

当時、「自社アパートのオーナー社員」はおらず、この物件が、社員の第一号物件となった。三浦さんをきっかけに、真似してアパートを建てる社員が何人も続出した。

「この物件のすぐ近くで20戸のアパートを建てた社員が2名いましたが、賃貸需要が高かったので、自分の物件と競合しませんでした。街が区画整理され、商業施設もでき、きれいな街になっていたので移り住む人も多かったのです」

自社で1棟目を建てたことで、オーナーの気持ちがより分かるようになり、仕事もますます軌道に乗った。実はなんと、1棟目の完成のわずか1ケ月後に、早くも2棟目を手にすることになるのだが、購入後、とんでもない事態に・・・。明日の後編につづく。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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