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銀行の頭取も唸るほどの不動産投資家「メガ大家さん」が買った最初の投資物件は?第7回目三浦弘人さん【後編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/07/30 配信

「今はメガ大家」が最初に買った投資物件を聞く本連載。第7回目は、総資産20億を超える三浦弘人さんにご登場いただく。三浦さんは、銀行の懇親会で頭取から直々に、「長い銀行員人生で、これほどたくさんの軍用地を購入した人を見たことがない」と言われるほどの資産家だ。

前編では、地主以外で収益物件を建てる人がほとんどいなかった沖縄で、1棟目を建てた経緯を紹介した。後編では、苦戦を強いられた2棟目と、飛躍のきっかけとなる5棟目、これから不動産投資を始める人へのメッセージを紹介する。

現在は4棟68室の収益物件をはじめ、区分所有のホテルや沖縄の軍用地を多数保有する三浦弘人さん。近況は健美家コラムで。

1棟目の1ケ月後に手に入れた2棟目!
融資先はすんなり決まったが・・・

沖縄で一部上場のアパートメーカーに勤務していた三浦さん。まずは沖縄で、土地を現金で購入して地主になり、建築費の融資を受けて、1LDKが9戸入るRC1棟収益物件を建てた。1棟目と並行して、2棟目の収益物件も探していた。

「当時、仕事が絶好調で、歩合給で収入がよかったこともあって、調子に乗っていました。1棟目は1500万円の自己資金を使ったので、2棟目は少ない自己資金で購入することができないかと考えていました」

そんな矢先、手に取った専門誌に出ていた、あるアパートメーカーの広告が目に入った。会社員で、土地を持っていなくてもアパート経営ができるとの売り文句に惹かれ、営業マンの話を聞きに行った。

「福岡の博多駅に近い場所の、建売の新築アパートで、工事中の段階で販売されていました。単身者向けの6畳、バストイレ別、ロフト付き。営業マンが、95%は満室で、駅近で埋まりやすいというから、それなら大丈夫だろうと思い、融資もすんなり決まりました」

土地1600万円、建物2000万円の計3600万円。販売元の提携ローンを利用した。完成時は満室で、1棟目につづいて、2棟目の家賃も入ってきて、うまくいっていると感じていた。しかし、初めての退去があったときに、異変に気づく。

「新築で募集してから1年半経った頃、次の募集で4000円下げないと決まらないと言われたのです。アパートメーカーに勤務していて、賃貸需要のある沖縄の感覚では、そんなはずはないと思ったのです。福岡の賃貸事情を調べるために、現地の不動産会社を回って話を聞きました」

そこで賃貸業務に携わっている人達の本音を聞き、厳しい現実を知った。

「三浦さんが購入した物件は、4棟同時に完成し、同じ部屋が30戸もできて埋めるのが大変だったと言われたのです。4棟どころか、近隣に続々と同じような新築アパートが建てられていたのです。他にもまだまだアパート建築があると言われ、恐怖感すら覚えました」

他の物件には「敷金0礼金0」という張り紙が貼ってあった。それを見て、「これは大変なことになる」と思ったそうだ。

失敗を教訓に、市場調査を徹底して行い、
家賃審査部門で手腕を発揮!

2棟目は、3600万円で購入したが、5年後に、3100万円で売却した。最初に頭金を入れていたため、ローンの残債と差し引いて、200万ほど手元に残ったものの、人気のない物件は、どんどん価値が下がることを知った。点数をつけるとしたら20点だという。

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多くの教訓を与えてくれた2棟目の外観。ロフト付きの1Kが6戸入る木造1棟アパート。

「こんな恥ずかしいしくじり話を、あえて公開することで、読者のみなさんにわかってほしいのが判断基準は数字ではないということ。販売時、利回りは8.9%でしたが、退去後、次の入居者がなかなか決まらず、聞いていた数字ほど回らず、表面的な数字で見てはいけないと学びました。大事なことは、仲介会社にしっかりヒアリングすること」

最近では、平均の相場家賃や利回りも、簡単に調べられるようになったが、それを鵜呑みにしてはいけない。

「2棟目の経験から、賃貸経営は人任せでやるものではないと学びました。1棟目のように自分が納得のいくものを土地勘のある沖縄で作ることに専念していこうと決めました」

この経験から、「自分のような思いを大家さんにさせてはいけない」と思い、相場を徹底して調べ尽くすようになった。それが評価され、社内で家賃審査を行う審査部門へ配属され、家賃設定を9年間担当。5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を徹底して習得した。那覇周辺の物件名を聞けば、管理会社や家賃など、全て答えられるほど、頭に叩き込んだ。

沖縄で最も高く家賃が取れる人気エリアで
セミリタイアのきっかけとなった5棟目

セミリタイアのきっかけとなったのが、沖縄で賃貸需要が最も高い那覇新都心に建てた5棟目である。

「これほどまでに恵まれたエリアで売り出し中の土地を見つけたのです。土地と建物で1億7500万円程。アパートの売却益などで頭金2500万円をつくりました。知人から、銀行の営業本部長を紹介してもらい5分だけ話を聞いてもらえることに。事業計画書、プラン図、現地写真を準備して正確にわかりやすく伝える練習を何度も行いプレゼンしました。『この内容ならば審査部長に話ができる』と、本部長自ら動いてくれたおかげで融資が通ったのです」

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鉄筋コンクリート造の4階建ての5棟目。1階は店舗が2戸入り、1K15戸、利回り11%程度。専門誌に取材されるほど注目を集めた。

この5棟目を機に、セミリタイアし、沖縄のホテルや軍用地投資に目を向け、資産を拡大させていく。軍用地投資については、過去の健美家ニュースを参考にしてほしい。

何年かかってもいいからよく勉強して、
確実に納得できる不動産を手に入れること

最後に、これから不動産投資を始める人へメッセージを。

「急がないこと。何年かけてでもいいから、確実に自分が納得できる不動産を所有すること。不動産投資に関しては、いろいろな情報があるが、実際に現地に足を運んで、物件を見て、生の声を聞き、物件の本当の評価を知ること。価値の下がらないものを持つこと。これを積み重ねることに尽きます。安いから、融資がつきそうだから買うのは危険なのです」

苦い経験も、しっかりと糧にして、自分なりの投資手法を築いた三浦さん。営業マンは営業トークがうまくて当然だという。「いろんな人から問い合わせきている」「早く決めないと」など、焦らせるようなことをいうが、その口車に乗ってはいけない。自分のよく知っている地域で、ブレない判断基準を持つことが大事だという。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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