• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,601アクセス

50万と100万円で購入した築古長屋をステキに変身!利回り30%超を実現した『ボロの女王』

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/09/05 配信

築古戸建てやテラスハウスを買うのはコロナ前からのブームだが、安い物件を見つけて購入に至るのはコロナ禍の今も難しい。どうやって安い物件を探したらいいのか?首尾よく買えたとして、利回りが高くなるように、どんな風にリフォームしたら高い家賃で借りてもらうことができるのか?

ボロボロだった築古テラスハウス(連棟長屋)を利回り30%越えに仕上げた、女性大家「ぐりーん」さんに話を聞いた。

ぐりーんさんはフルタイムで働くサラリーパーソン。2年前の夏の朝、ぐりーんさんはいつものように出勤途中の電車の中で、メール等のチェックをしていた。すると、昨日の夕方の物件検索にはなかった新着物件が画面に上がってきた。大阪府内の急行停車駅から徒歩10分以内、利便性の良いエリアで、テラスハウスでは広めの15坪の物件がなんと100万円で出ていた!

3LDKと間取りも良かったので、急いで内覧に行こうと思い立つ。まずは会社に出社し、その日に必要な業務を最速で終わらせてから、有給休暇を取得。午前11時30分からのオープンハウスに間に合うように、退社した。

現地に到着してみると、物件の前面道路は広く、近くに大きな公園もあり、環境が整っている地域だった。オープンハウスの開始少し前だったので大丈夫かと尋ねると、担当営業者の案内で見せてもらうことが出来た。

中に入ると、残置物がいっぱいで床も見えないほど!あまりの状況にびっくりしたが、後ろを振り返ると、大勢の不動産業者さん達が内覧の順番を待っていた。

実は、すでに続々と業者さんが集まって来ていたが、みんな車の駐車場所を探すのに手間取り、電車で行ったぐりーんさんが一番のりになったのだ。

「業者さんが大挙して見に来るということは、物件の場所と価格に価値があることに間違いないからだ、と確信しました。残置物の多さに圧倒されたものの、その場で買付けを入れました」

ぐりーんさんはオープンハウス開始前の内覧になったため、後ろで並んでいた業者さんの一部は怒り出し、販売担当者に対して非難轟々。ぐりーんさんは少し離れたところで、ドキドキしながら日傘を差して待っていた。かなりの時間がたって、やっと全員諦めて帰っていったそうだ。

無事にこの物件の契約が済むと、ぐりーんさんは隣のテラスハウスも空き家だということに気付く。そこで、同じ業者さんを通じて、所有者に連絡してもらった。相続物件だったことや、4戸1の連棟長屋の端家で、外壁にひびが入っていたこともあり、最初に買った100万円物件Aよりもさらに安く、隣の物件Bは50万円で購入できた。

つまり、それぞれ15坪の広めの連棟長屋2戸を150万円で手に入れた。

Beforeの4戸1連棟長屋。右が最初に買った100万円物件、左が端家の50万円物件。
Beforeの4戸1連棟長屋。右が最初に買った100万円物件、左が端家の50万円物件。

残置物を撤去したら床がおかしい?!
大家業と転売業者の目的の違いを痛感・・・。

物件Aの決済が終わり、安い業者さんを見つけて膨大な残置物を撤去してもらった。そして、工務店さんとリフォームの打ち合わせをするために、物件Aに行った。

残置物がなくなってスッキリした床を見てみると、床下収納のフタが何かおかしい・・・。開けてみると、なんと床下収納庫ではなく、穴が掘られていた!
とはいえ、何かを埋めた形跡があるわけではなく、ぽっかりと穴が開いているだけ。

瑕疵担保責任免責の売主さんだったが、販売担当者が問い合わせをすると、長年そこに住んでいた家族はもう亡くなっているので、何の為に掘ったのか全く分からないとのこと。

「最初見た時はびっくりしました・・・。不動産業者さんが殺到するほどの物件だから、残置物満載でも大丈夫と思ったのですが、自分の考えが甘かったことを痛感しました。
業者さんは転売目的ですが、私は大家です。リフォームして家賃を頂くことを考えている自分と、業者さんでは目的が違うことに、初心者に近い私は気づきませんでした」

悪いことは重なり、隣の物件Bも大型台風の影響を受け、元々ひびが入っていた外壁が崩れ落ちた。隣のアパート駐車場に大量の土砂が流れ込み、所有者に謝りの電話もした。

救いは、市に連絡したところ、土砂は災害ゴミとして撤去してくれ、外壁修理は火災保険でカバーすることができたことだ。そして物件Aの穴も、大工さんが塞いで修理してくれた。

After。右の入居者は新婚カップル、左はエステサロン。
After。右の入居者は新婚カップル、左はエステサロン。

工務店や一人親方の大工さんとwin-winの関係へ
DIYはせず、ステキな設備品を探して施主支給

ぐりーんさんが工務店や一人親方の大工さん達と知り合ったきっかけは、友人達からの紹介だ。物件ごとに、それぞれリフォームをお願いしている。
「私はDIYが出来ないので、プロにお任せしてます。代わりに施主支給として、自分で材料や設備を選んで取り寄せ、職人さん達に取り付けてもらいます」
ぐりーんさん本人は謙遜されるが、とてもセンスがいい女性なので、彼女が選んだ設備品はどれも女心をくすぐるモノばかりだ。

材料を安く仕入れるために、ネットオークションで玄関ドアを買ったり、卸材料店で設備品を購入したりしている。また、各メーカーのショールームにも行って、完成した時のイメージ作りや、部材等の価格もチェックしている。職人さんが同行してくれる時もあり、ショールームで実物を見ながら相談することも。

100万円物件のBefore。
100万円物件のBefore。

「一般的な洗面台を工務店さんに取り寄せてもらうより、造作で大工さんに板を付けてもらい、ネットで購入したオシャレな洗面ボールを乗せた方が費用対効果が上がります。そして、無印良品のカゴを置いて棚の下を演出すると、さらにお洒落感がパワーアップします」

ぐりーんさんは物件購入後、まず家賃相場を調べて、希望の利回りを計算してから、リフォーム費用を設定している。しかし、あくまでも目安であって、工務店さん達とはお互いwin-winの関係を大切にしながら、リフォーム工事の打ち合わせをするよう心がけているといういう。

「今回はテラスハウス2戸を同時に工事してもらえたので、効率が良かったです。おかげさまで希望していた利回りを上回り、30%を超えました」

100万円物件のAfter。ガラス窓から陽光が入る明るい洋室へ大変身!
100万円物件のAfter。ガラス窓から陽光が入る明るい洋室へ大変身!

利回りが高くなった理由は、立地が良かったため、50万円で買った物件Bはエステサロンとして法人で借りてもらうことができたからだ。大型サロンではなく、隠れ家的な雰囲気が良かったのか、コロナ流行時でも順調に運営されているようで家賃減額交渉もない。
100万円で買った物件Aは、新婚カップルが借りてくれたという。普通、新婚さんの場合は築浅の区分マンションなどを好む傾向が強いが、センス抜群のぐりーんさんマジックのおかげだろう。
2件合わせての家賃収入は22万円だ。

リフォームを考える際は、その家のイメージを作るそうだ。どんな家も「顔」がある。まずは素顔に戻してから、その家に合う化粧をほどこして、ナチュラルな美人に仕上げる感じだという。
「でも、テラスハウス2戸はあまりにボロすぎて、最初はまったくイメージが湧かなかったんです。購入した事を後悔する日々が続きました・・・・」

50万物件のBefore。建具も古い、いわゆる普通の築古物件だった。
50万物件のBefore。建具も古い、いわゆる築古物件だった。

しかし、隣のテラスハウスの外観がステキにリフォームされていることを思い出したという。
「そうだ!テラスハウス全体で雰囲気を揃え、一つの街並みのようにしようと思いついたのです。早速、お隣さんとお話ししました。『ステキな外観なので、真似させてもらっていいですか?』とお聞きしたら、喜んでもらえました」
これで、4戸1のテラスハウスのうち3戸が同じような上品なトーンに仕上がったという。

「ボロだった物件を無事に再生できたことで、女性大家の仲間からは『ボロの女王』の異名を拝命しました・・・(苦笑)。いい経験になりましたが、これからもボロ物件に挑戦するどうかは分かりません(笑)」とぐりーんさん。

そして今後の目標は、「住んでくださる人が、『家に帰るのが楽しみ』と思ってくださるような家を作っていきたいと思っています」と語ってくれた。

50万物件のAfter。モダンに生まれ変わっている。クロス、床材、照明器具、小物の選定もすべてぐりーんさん。
50万物件のAfter。モダンに生まれ変わっている。クロス、床材、照明器具、小物の選定もすべてぐりーんさん。

コロナ禍では、自宅での居心地の良さが重要視されている。ぐりーんマジックのかかったセンスの良い物件は、また人気になるに違いない。

別の物件の洗面台。市販の洗面台ではなく、造作の上に洗面ボールを置き、下の棚に無印良品のカゴを置いた。正面はモザイクタイル風のクロスで、鏡にはフェイクグリーンをあしらっている。
別の物件の洗面台。市販の洗面台ではなく、造作の上に洗面ボールを置き、下の棚に無印良品のカゴを置いた。正面はモザイクタイル風のクロスで、鏡にはフェイクグリーンをあしらっている。

次回は、ぐりーんさんに聞いたセンスの良いクロスや設備品の選ぶコツなどをお届けする。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ