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年間キャッシュフロー2000万円の専業大家が語る「私が区分オーナーチェンジ物件から始めたワケ」【前編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/11/21 配信

新卒で入行した都銀が肌に合わず
セミリタイアを目指し投資を開始

首都圏在住のきょうへいさんは2014年から不動産投資を始め、その4年後には30歳の若さでサラリーマンを卒業し、現在は区分や戸建て、シェアハウスを計10物件所有する専業大家だ。

他にもシェアハウス100室ほどを転貸したり、法人を立ち上げスタッフを雇用して、保有物件の管理も手掛ける。借入金7500万円に対して、諸経費控除後税引き前のキャッシュフロー(CF)は2000万円と、投資のパフォーマンスは申し分ない。

東京や神奈川、埼玉に複数物件を持つ、きょうへいさん。そのほとんどは、ネット経由で見つけている。画像は神奈川で買った戸建てをリノベーションしたシェアハウスの個室。8畳サイズで家賃は月3万8000円。
東京や神奈川、埼玉に複数物件を持つ、きょうへいさん。そのほとんどは、ネット経由で見つけている。画像は神奈川で買った戸建てをリノベーションしたシェアハウスの個室。8畳サイズで家賃は月3万8000円。

いまでは専業大家として独立を果たしたきょうへいさんだが、そのきっかけはいまから10年前。大学を卒業して都銀に入行したまではよかったのだが……。

「朝8時から夜8時までの12時間勤務はザラで、とにかくきつかったのです(苦笑)。人間関係や組織風土も合わず、1日でもはやくサラリーマンを辞めてセミリタイアしたいと思うようになりました。手始めにやったのが、投信積み立てです」(きょうへいさん、以下同)

なぜ、投資信託だったのか。銀行員の場合、個別株の取引はインサイダーに該当し、売買をするには届け出が必須。

「上司からハンコをもらえば良いのですが、行内的に株式投資はご法度な雰囲気……。始めると目をつけられるかもしれないと思い、そこまでしてやる気になりませんでした。対して、投資信託は許可不要で、1億円まで積み立てて年利5%なら年500万円儲かり、これだけあればセミリタイアできると思ったのです」

22歳で始め、最初は月々4万円、途中からは月10万円に積立額を増額。3年後に利益確定したところ、300万円ほどの利益を得たという。「ですが、この調子だといつセミリタイアできるのか……。ざっと計算すると40代になっていて、これでは遅すぎます。そこで他の手段を考えたところ、融資を受けることでレバレッジをかけられる不動産投資なら、もっとはやく資産が作れると気づきました」

選んだのは区分マンションの
オーナーチェンジ物件。その理由は?

不動産投資に注目したきょうへいさんは、ネットなどで物件を探し、2014年に神奈川県内で3LDKの区分マンションを910万円で購入。大家デビューを果たした。

「当時で築33年、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件で、家賃は10万3000円。ただし、ここから管理費と修繕積立金を支払うと10万円を切り、実質的な家賃収入は年91万円でした。対して当初の売り出し価格は1200万円で、これだと利回りが10%を切ります。私としては最初の物件は絶対に失敗したくなく、利回りもこれだと不安でした。何とか10%以上にしたく850万円の指値を入れたところ、それは無理でしたが、910万円まで下げていただき、思い切って買いました」

区分マンションなら1棟物件に比べて価格が安く、多額の融資を受けないで済むのもポイント。きょうへいさんは金融機関から870万円を借り、残りは自己負担でまかなったという。ちなみに、オーナーチェンジ物件にしたのは理由がある。

「入居者のいる区分マンションを実需で買う人はいなくて、おのずと投資用物件として捉えられます。すると、住宅ローンは低金利で返済期間が長いので購入層は広がる一方、投資用ローンはそれより金利が高くて返済期間が短くなるので買い手が限られ、その結果、同じ物件でもオーナーチェンジの方が低価格になるケースがあるのです。なので、私は入居者のいる物件を探し、住んでいる間は家賃を受け取り、退去したら実需向けに売れば損をしないと考えました」

最初の投資だからこそ小さく始められる区分マンションを選び、そのなかでも、価格や客づけの面で有利なオーナーチェンジに限定したというのが、きょうへいさんの戦略。

「指値は言うだけならタダです。現金化を急ぐオーナーなら、ある程度は応じるかもしれませんし、まずは試してみました」
という。

この物件は現在も保有していて、毎月の家賃に加えて2年に一度は更新料も手に入る。

「ただし、ついこの間、入居者から『買い取りたい』と申し出があり、来年早々に手放す予定です。これまでの家賃収入と売却代で収益は十分プラスで、手始めの物件としては大成功だと思います」

管理は業者に任せずに自身で行っている。大変では?

「保有物件の規模によりますが、少ないうちは問題ありません。仮に水回りなどのトラブルが起きれば専門の設備業者を探せば良いだけで、私の場合は色んな方と付き合っていくうちに懇意な業者が見つかりました。物件を保有するエリアごとにリスト化しておくと、すぐに対処できます。ただし、最初に買ったこの区分は、一度もトラブルはありません」

区分マンションだけだとCFが少ない……。
次に選んだのが「シェアハウス」だった

幸先の良いスタートを切ったが、始めたから気づかされることもあった。

「神奈川で賃貸ニーズのあるエリアの物件なら、売却時に利益はでると考えましたが、いつ退去するかわかりません。その間に家賃収入は入りますが、ローンを返し終わった後のCFは月2万円ほどで、これだと、セミリタイアはいつになることやら。区分マンション増やしても非効率で、かつ銀行評価が低く融資を受けるにも限界があるとわかり、方針転換を迫られました」

人生を変えるには、区分マンション投資だけでは不十分。そこで、少ない借り入れで高利回り、CFが出る投資対象は何かを突き詰めた結果、たどり着いたのがシェアハウスだったという。

「首都圏でも築古の戸建てなら価格は安く、高い利回りが期待できます。入居者トラブルや頻繁な入れ替わりなど手間はかかりますが、それは引き受けようと思いました。とにかく、低リスクで損をしないことを優先したのです」

2015年に埼玉で購入した戸建て物件。5LDKの間取りを6LDKにリノベーションし、シェアハウスとして運用を始めた。画像の個室は6畳サイズで家賃は月4万円。
2015年に埼玉で購入した戸建て物件。5LDKの間取りを6LDKにリノベーションし、シェアハウスとして運用を始めた。画像の個室は6畳サイズで家賃は月4万円。

シェアハウスの購入・運営の知識はないので、コンサルタントに教えを請い、ノウハウを吸収。

2015年に東京と埼玉で戸建てを1棟ずつ計2棟購入し、シェアハウスとして運用を始めた。そして、これをきっかけにきょうへいさんの不動産投資は加速し、わずか2年後にサラリーマンを卒業することに! そのプロセスは、次回、後編にてお伝えしよう。

【後編】へと続く

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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