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「負けない無敵の不動産投資家」は、利回り至上主義ではなくキャッシュフロー重視

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/02/03 配信

新型コロナウイルス禍が長引き、あらためて自らの資産作りに注目が集まっている。景気悪化で所得が減り続け、社会保障費は増加を続けている。その将来に備えての動きは、老後資金2000万円問題で高まった。

資産作りの代表格の一つが賃貸住宅経営である。不動産投資も多様化が進み上場リートや小口化商品などが登場しているものの、アパートや区分マンション、一棟マンションといった実物不動産が依然として王道だ。

だが、投資初心者やこれから投資を始めようとしている人にとって、不動産投資は怖いモノとして足踏みするケースは多い。そうしたことを踏まえながら、今回、まったくの素人から不動産で資産を築き、書籍「ボクの無敵&s動産投資法」(アーク出版)の著者である村野博基氏に成功への道などを聞いてみた。

個人投資家イメージ

◎親に大反対されながらも20代で不動産投資を開始

村野氏は1976年生まれで慶應義塾大学経済学部を卒業後に通信大手に就職。2019年6月に退職したが、

「なにかやりたいことがあったわけではないが、20年一生懸命勤めてきた。将来社長になれるわけでもないし、退職しても若くて元気でないといろんなことにも挑戦しづらい。人生観としても、もう夏が過ぎてこれからは収穫の時期だろうと考えた」

と話す。

投資というものには社会人になってすぐに始めた。最初のボーナスを金利5%程度のドル建て米国債券を購入したのが投資の世界に足を踏み入れたきっかけとする。

まだまだ株には怖さがあったので債権にとどめて、不動産投資は入社4〜5年目のころに始めた。

だが、その経緯が面白い。最初は銀行に行って株を買うお金を借りようと思い掛け合ったが、「銀行からは馬鹿じゃないの?」と相手にしてもらえなかった。

世の中を知らなさ過ぎたと笑いながら振り返るが、その時に「どうしたらお金を貸してくれる?」と食い下がったところ、担保があればいいと言われ、その担保は不動産だとの返答だったことが不動産投資の入り口になった。

不動産投資について調べていくと、株で運用するよりも安定していると感じたことで、周囲にも相談した。しかし、特に親が大反対。

「20代の若さで借金を抱えてどうするつもりだ。お前はバブル崩壊をしらないのか」と言われ、物別れに終わったが、翌日親が1000万円をドンと振り込んできた。

それに自分が運用していた株を売却して東京・芝に1300万円の区分マンションを購入した。現在は東京23区のうち17区で投資を展開しており、残り7区も抑えて23区の制覇を目指している。

残りは足立、葛飾、江戸川、荒川、江東、練馬、世田谷だ。法人保有は7〜8戸ほどで、残り約20戸が個人名義の所有となっている。

◎うさん臭さよりも興味が勝った

不動産投資を始める上でのネックの一つがうさん臭さのイメージである。その点ついて、村野氏もうさん臭さは満載だったという。

不動産投資会社の営業マンにあって説明を聞くと、会う人会う人が違うことを口にしていた。全部で13〜14社に話を聞いたといい、

「結局、言うことがほとんどみんな違うので、A社で聞いたことをぶつけてみると、B社では一般的にはそう言われているけど……となり、B社で聞いたことをC社にぶつけるとまた違うとなる。まあ、これが逆におもしろかった。若かったので興味の方が勝っていた」

と話す。

ただ、各社がこれだけ熱心に勧誘するということは、不動産会社が相当に儲かるんだなと感じたことで不動産投資市場というものにも期待が持てたとする。

そのなかで日本財託の人に会ったところ、キャピタルゲインなど派手な出口戦略を言うのではなくインカムで資産作りを説明することにひかれてそこに決めたという。

「私も売却するつもりはなくて、既に資産価値が倍になっている物件もあるが、これまでにも売却していない」。

◎時間軸とモノの価値を意識すべし

その村野氏に不動産投資家を目指す人へのアドバイスを聞いて見ると、

「リスクとリターンを考えることが重要だ。低リスクで利益が薄いのは仕方がないし、高利益を狙うなら高リスクになる。時間とモノの価値を意識することから始まり、時間軸を使うことが非常に大事になってくる。

複数物件を分散して持つこと。どこかが負けてもどこかがそれ以上に勝った運用成績を残してトータルで勝てればいいというポートフォリオを設計することが基本的な考え方だ。私はこれを無敵の投資方法として実践している。時間軸を考えれば若いほど有利だ」

と話す。

不動産投資に向いている人、向いていない人、という観点では、長期視点を持てる人であれば向いている断言するとともに、自分が提供できるものとリターンの相関性は高い。

中高年で時間軸が若者より短い場合は、これまでに築いた金融資産が投入でき、金融資産がない場合は、たっぷりとある時間軸を提供できる。

このように提供できるものがない人、つまり時間軸と資金がない人は、生活習慣を改めて投資原資を稼ぐ労働を提供してから舞台に上がることが可能になるとする。

また、不動産投資を利回り一辺倒で判断するべきではないとも指摘する。

「例えば、物件価格400万円×利回り15%=60万円と2500万円×4%=100万円のどちらを選ぶかだ。おおかたが15%の利回りを選ぶが、それは違う。100万円のキャッシュフローで見る必要がある」と強調する。

つまり、物件が生み出すキャッシュが150万円ならば、その物件の値段が1000万円であろうと、3000万円であろうと、価値は150万円になる。家賃がとれだけ入ってくるかで見るべきだとしている。キャッシュフローで資産を増やしていく。

村野氏は、そもそも不動産投資をここまで広げるつもりはなく、株式運用で不動産を担保価値としか見ていなかった。担保をもとに銀行から金を引き出して株を運用するスタンスを考えていたが、徐々に変わり今では不動産が投資ポートフォリオの軸になっている。

(鹿嶋淳一)

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