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「シェアハウス投資はオススメしません!」Part.2 改装は「在るもの」を活かし、畳や砂壁もOK!IKEAやニトリは使わない

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/06/24 配信

シェアハウスの自主運営は手間がかかる。それゆえに「オススメしない」と前回で語った木原さん(仮名)。

しかし、シェアハウス自主運営ならではの20%近い高利回りや、運営の楽しさなど、続きを聞いてみた。

まずは、シェアハウスにする物件の選び方だ。

住居を共同住宅などに変更する場合は、建物の用途を変更するための「用途変更」の手続きが必要になる。

1家族が住んでいた時と違い、200平米以上のシェアハウス(寄宿舎)の場合は、「用途変更」申請して建築確認を受けないといけない。

しかし、物件の床面積が200平米未満、3階建て以下の戸建などを選ぶと、シェアハウスにするために「用途変更」申請や耐火建築物にしなくても良いそうだ。(自治体によって細かい規制がある場合も。詳細は確認してほしい)

また、物件が違法建築でなければ、政策金融公庫が融資してくれる可能性は高いようだ。

リフォームは「在るもの」を活かして、最小限に!
既存の柱の色などに合わせて、カラーコーディネート

右側の緑の壁は、改装前はとても汚れていた。経費を抑えるため、壁紙を貼るのではなく、モスグリーンのペンキを塗ってオシャレに。

右側の緑の壁は、改装前はとても汚れていた。経費を抑えるため、壁紙を貼るのではなく、モスグリーンのペンキを塗ってオシャレに。

シェアハウスへのリフォームのコツは、「在るものを活かす」。木原さんのシェアハウスには畳をそのまま残している部屋もある。

「畳が好きな人もいますから」。
砂壁もクロスにせず、そのまま使っている部屋もあるそうだ。

和室にベッドを置いている部屋。
和室にベッドを置いている部屋。

和室独特の引違い戸であっても、各部屋にきちんと鍵がかかるようになっていれば大丈夫とのこと。「シェアハウスは洋室で、洋風のドアでないといけない」というのは思い込みだったようだ。

引き戸の内側からの鍵。
引き戸の内側からの鍵。

既存の柱や建具、造り付けの家具の色に合わせて、うまくマッチするように、壁紙やペンキの色を選んでいる。

家具はIKEAやニトリなど他でもよく使われているものではなく、品質が良くステキな中古家具を探して買うそうだ。すると、シェアハウスのグレードが上がる。

レトロっぽい照明器具は、安い時に見つけたら買っておくそうだ。
「1人暮らしでも、『いい生活が安くできる』と感じてもらえているようです」

定期借家契約で、共同生活に合わない人には退去してもらう
外国人は「日本語で日常会話ができる」人に限定

入居者との契約は「定期借家契約」で結んでいる。面接までして入居OKにした人でも、共同生活には合わないタイプの場合があるからだ。

「定期借家契約」にしておくと、契約終了時に退去してもらうことができるのだ。継続して入居して欲しい人には、再契約できると伝えている。

入居者が日本人の場合は保証会社は付けず、代わりに連帯保証人を必ずつけてもらうようにしている。ちなみに、大学の近くのシェアハウスであっても、日本人学生の入居はほとんどないという。

外国人も入居OKだが、「日常会話程度の日本語ができる人」に限定。理由は、何か問題が起こった時、オーナーと日本語で意思疎通ができないと困るから。

外国人の場合は連帯保証人はなしだが、10ヶ月分の家賃をデポジットとして預かっている。外国人は、留学生やワーキングホリデーで来ている人などだ。

しかし、現在はコロナ感染症の影響で、外国人は激減しているという。

事務手数料は家賃1ヶ月分。火災保険は、短期入居でも2年間の保険に入ってもらっている。

家賃設定は近所のワンルームの相場を見て、だいたい同じ位の料金にしている。共益費はガス、水道、電気で1〜1.2万円ぐらい。wifiは無料で使えるようにしている。

退去時の原状回復費は、よほどひどい使い方をしていない限りは貰っていない。

シェアハウスのゴミ出しは入居者の義務とし、当番制にしている。

木原さんはシェアハウスを訪問する際、事前にシェアハウスのLINEグループに連絡してから行くようにしている。

しかし、時々は事前連絡なしの「抜き打ち」で訪問し、ゴミが溜まっていないか等チェックをしている。また、お菓子などの差し入れを持って行き、共用部に置いていくそうだ。

木原さんのシェアハウスは、物件ごとにコンセプトを決めて、リフォームや入居者募集をしている。「作業スペースがあるので、ものづくりがしたい人向けに」「キッチンが広めなので、料理やお菓子作りが好きな人向けに」など。

和風の障子に、北欧風の布を貼った秀逸なアイデア!窓からの太陽光も通すため、部屋が明るい上に、簡単にイメージチェンジできる。テレビ右横の床に置いてあるのが、別の場所から外した障子と北欧風の布を貼ったもの。
和風の障子に、北欧風の布を貼った秀逸なアイデア!窓からの太陽光も通すため、部屋が明るい上に、簡単にイメージチェンジできる。テレビ右横の床に置いてあるのは、別の場所から外した障子と北欧風の布を貼ったもの。

コロナ禍で「シェアハウス」を検索する人は増えているが、
実際の問い合わせ・入居はまだまだ低調

コロナ禍以前は、木原さんのシェアハウス入居率96%だったが、今は60〜70%。問い合わせ自体が減ったそうだ。

実は、大手の賃貸住宅サイトの関係者からは、コロナ禍で「シェアハウス」の検索数が伸びていると聞いていた。しかし、実際の問い合わせとは乖離しているようだ。

もう一つの特徴は、以前は2、3件内覧したら入居を決めていた人がほとんどだった。しかしコロナ禍になってからは、時間的余裕があるためか、10件ほど内覧してからでないと入居を決めない人が増えたという。

他のシェアハウス・オーナーと情報交換しても、同じような答えが返ってくるという。民泊から転用して参入してきたライバル増加も含めて、コロナ禍ではシェアハウス運営はまだまだ厳しい状況が続く。

そのため、木原さんは「シェアハウス投資はオススメしません!」と前回断言していた。

しかしその一方、シェアハウスの入居者は個性的な人達が多く、オーナーにとって刺激になる事が多かったそうだ。入居者のメイン層は、20代半ばから30代前半ぐらいまでの働いている若者達。

外国からやって来て、入居者全員分の似顔絵をプロ級の腕前で描いてハウスに残していった入居者や、ハウスの生活を紹介する冊子を自分達で編集・印刷した入居者達、ものづくりの過程を動画で流し、作品が出来上がるとファンに売って収入を得る入居者など。ユニークな生き方をしている入居者達だ。

また、普通賃貸と違い、オーナーがシェアハウス入居者と顔を合わせる機会が多いため、感謝の言葉を直接聞くことができるのも地味に嬉しいそうだ。こうした入居者達との交流が楽しいという。

手前のソファや奥のテーブル、照明器具は質の良い中古品を木原さんが買ってきた。造り付けの食器棚や既存の床の色に合わせ、全体がマッチするようにセレクトしている。
手前のソファや奥のテーブル、照明器具は質の良い中古品を木原さんが買ってきた。造り付けの食器棚や既存の床の色に合わせ、全体がマッチするようにセレクトしている。

反面、運営がうまくくいかないとすぐにクレームになってしまう。シェアハウスの運営を始めてから、オーナーとしての自主管理スキルやコミュニケーション力が非常に上がったと木原さんは実感している。

このように、シェアハウスの自主運営は非常に手間がかかる分、うまく回りだせば利回りも高く、得難い経験もできる。

木原さんは、会社を早期リタイアして専業大家になったものの、次へのステップを見据えて、再び二足のワラジを履いている。豪胆さと緻密さの両方が、木原さんの成功の秘訣だと感じた。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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