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株失敗で不動産投資家デビュー。先輩大家業の叔父がアドバイス。「新築より中古を狙え」

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/06/29 配信

総務省が6月25日に発表した2020年国勢調査の人口速報値によると2020年10月1日時点の日本の総人口(外国人を含む)は1億2622万6568人となった。2015年の前回の調査から0.7%減少した。47都道府県中、38の道府県で人口が減っている。

増加しているのは1都3県(東京、埼玉、千葉、神奈川)と愛知県、滋賀県、大阪府、福岡県、沖縄県の9都府県にとどまった。東京圏は3693万人と全人口の3割近くが住んでおり、人口の一極集中が進んでいる。

総人口が減少する一方で、世帯数は増加傾向にある。晩婚や未婚、独居高齢者の増加などを背景に単身世帯数は5571万9562となり、前回調査から4.2%拡大している。1世帯あたりの人数は2.38人から2.27人に減っている。

健美やイメージ

将来展望への期待が描けないで不安が増す時代。コロナ禍で持てる者と持てない者の差がくっきりと浮かび上がり、社会の分断が進んだことでいっそう将来に不安感を募らせる。将来の年金に対する信頼が揺らいでいる中で、老後の生活費用を自ら用意しなければならないと焦りを見せる若いサラリーマンも増えている。

そうしたサラリーマン層を見据えて、ワンルームマンションの新規供給も高水準にある。長谷工総合研究所によれば、30u未満の着工戸数は2015年以降で2017年を除き年間1万戸を上回り、直近2020年1〜6月は5783戸(前年同期比0.2%減)と高水準の着工があったとしている。単身者世帯の増加などを背景に新規の供給は続きそうだ。

杉並区で築古2戸を購入。自らシミュレーションで営業マン任せにしない

東京都内に勤務する30代前半の会社員S氏は、中古ワンルームマンションを20代のうちに2戸を購入して運用している。

「実家から東京都心まで通勤するのに1時間半ほどかかるが、会社から家賃補助が出ない範囲のため、家を借りて家賃を払うよりも購入して自分のモノにしようと思った。日本財託に大学の先輩が勤めていたので相談に乗ってもらったが、最初は特に将来のことをなにも考えずに買った」と振り返る。

最初に購入したのは築20年弱の東京都杉並区内のワンルームマンションで最寄り駅から徒歩3分の立地。入居者がいる状態で購入し、ネット利回りは5%台となっている。2戸目も杉並区内で最寄り駅から徒歩5分ほどの場所を選んだ。

「老後の年金代替の一つとして考えるようになったことが買い増しの動機だ。将来的には4〜5戸を購入してずっと保有し続ける。不動産投資をするのなら若いうちに購入したほうがいいと思った」と話す。

いろいろな不動産投資会社の営業マンに会ったが、「なかには強引な、オシの一本調子の営業マンもいて大変だった。でも、それら営業マンが使っている運用計算表を見て自分も同じような計算表を作り、将来のデフォルトリスクなどをシミュレーションした」と営業マンの受け売りを真に受けないで自ら検証する作業の重要性を指摘する。この想定力は、不動産投資の源泉となる本職・本業にも生かすことができる。

先行投資の株式と合わせて二刀流で将来に備え

身近に大家業をしている人がいたことも大きい。「叔父が7物件ほどマンションを保有していたので1戸目を購入したあとに相談をしたところ新築は割高なので絶対に買うな≠ニアドバイスされた」ため、今後も中古マンションに狙いを絞って物件を選別するという。

新築は言うまでもなく、建てるために必要な用地の代金や建設費など開発コストがかかり、その上に事業者の利益が上乗せされる。現在のように地価が高かったり、資材価格が上がったりすればその分がさらに販売価格にオンとなってしまう。

一方、中古物件であれば、需給バランスにより価格が上がり下がりするものの、地価高騰による土地値が直接的に影響することがなく、資材価格の影響は関係ない。5年、10年、20年と一定の期間運用されている中古住宅であれば手抜き工事などの欠陥住宅の心配がない。仮に欠陥住宅ならば、その運用期間になんらかの異常を住んでいる人が感じて発覚しているはずだからだ。S氏は、そうした点を踏まえながら、新耐震物件を条件にワンルームマンションを探していくという。

もともと投資にも興味があったようだ。株式投資を入社2年目あたりからスタートして現在も続けている。最初は100万円のうち60万円を投資信託に残りを国内IT大手R社に投じたところ、R社の株価が半分以下にまで下落してしまい、投資には勉強が必要だと身に染みた。

「もちろん、良いときもあった。マザーズなど新興市場でバイオ株に資金を投じて2016年に投資したバイオ株が急騰して一時10倍まで膨れ上がったが、(まだ上がると考えて)その時点で売ることができなかった」と株式投資の判断の難しさも実感している。足元では、コロナ禍で乱高下する日本株ではなく米国株にシフトしており、GAFA系の株を買い増している。今後の資産形成について不動産投資と株式投資の二刀流で将来に備えていく考えだ。

健美家編集部(協力・若松信利)

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