マンションの1室に投資をする「区分」投資は、1棟アパートや戸建に比べ、大きな修繕費がかからず、不動産投資のノウハウを覚えるのに適した「教習所」的存在といわれている。しかし実際のところ、どうなのだろう？ 「ＦＸや投資信託よりも中古区分が自分には合っていた」と話す大家歴5年目の花山さんに話を聞いた。
区分3戸で月16万4000円の家賃収入。
本業とは別の収入があるのは安心感がある！
現在メーカーの営業職の会社員として働く50代の花山さん。
区分3戸で毎月16万4000円ほどの家賃収入がある。そこから返済に管理費や税金に管理会社への支払いなどを差し引くと、手元に残る金額は限られるが、それでも確実にお金が増えているという。
「毎月何もしなくても貯まっていく、その通帳を見るが楽しみです。会社員とはまた別の収入の柱があるのは心強く、精神的な安心感があります」
2人の子供が6歳と3歳のときに離婚した。当時は専業主婦だったため、どうやって生計を立てていけばいいのか途方にくれ、「人生に絶望していた」と振り返る。まずは派遣社員として働き、「お金の知識が人生を豊かにする」と書籍で読んだことを機にファイナンシャルプランナーの勉強を始め、投資には不動産投資や株などの種類があることを知る。
「ＦＸや投資信託などいろいろやりましたが、ＦＸは波が激しく、感情を揺さぶられて自分には合わない。不動産投資はゆるやかに資産運用できる点が魅力でした」
派遣社員では融資を受けられず、7年勤務し、正社員になったことを機に本腰を入れる。100冊は本を読んだ。
「不動産投資を事業規模でやっている人もいれば、資産運用のために行うケースなど、いろいろな手法があり、それぞれに大事なことが本を読むうちに分かってきました。私の場合、安定的な資産運用が目的。融資を受けるにも額が限られるため、手法は中古区分が適していました。流動性が高く、やってみて違ったら売ればいいと考えました」
業者の物件購入会に参加！
じゃんけんで勝ち抜き、2戸購入
いざ中古区分に的を絞ったら、次は業者選びである。
「物件を売るだけで売買手数料だけで稼いでいる会社ではなく、実際に物件を運用して、収益をちゃんと出している会社から買おうと思いました。そこで選んだのがコンサルティングから物件の管理や入居者募集まで行うＸ社です」
最初の2戸はＸ社の物件購入会で購入した。物件購入会では、物件買いたい人が集まり、業者がそれぞれの物件のメリット、デメリットをプレゼンし、買いたい人を募る。条件が良い物件は購入希望者も多く、じゃんけんで購入者を決める。
＜1戸目＞
東京都杉並区 中古区分1R 築33年 京王井の頭線 ●●駅 徒歩7分
購入金額620万円 年間家賃61万2000円 表面利回り 9.8％
重視したのは立地！
区分は退去後のリフォームも限定的
「自宅から1時間以内で見に行ける場所に絞り、1戸目は駅から徒歩5分の立地が魅力で決めました。オーナーチェンジ物件で6年ぐらい経って、初めて退去があり、そこで初めて中を見ました」
原状回復の工事にリフォーム業者から35万円の見積もりが上がってきた。水回りの工事は業者に依頼したが、塗装や床材の貼り替えなどはDIYで行うことで工事費を18万円に抑えた。
「家賃が5万1000円なので、そこその仕上がりでいいのだと思います。DIYはYouTubeを見れば大抵のことが分かります」
リフォーム後、退去から1ケ月も経たずに次の入居者が見つかった。
＜2戸目＞
東京都大田区蒲田 中古区分1R築26年 京急本線 ●●駅 徒歩5分
購入金額 660万円 年間家賃72万円 表面利回り10.9％
2戸目も駅徒歩5分の立地の良さが決め手に。オーナーチェンジで購入し、購入後すぐに退去があったが、次の入居者もスムーズに見つかった。
さらにその1年後、冒頭の写真の3戸目を購入する。
「1、2戸目は都内のいい場所にあるので、もう少し都心から離れた場所で、その分、キャッシュがでる物件はどうですかとＸ社から個別に勧められて3戸目を買いました」
＜3戸目＞
神奈川県横浜市 中古区分1R 築29年 京急本線 ●●●駅 徒歩5分
購入金額 740万円 年間家賃63万6000円 表面利回り 8.59％
購入後の管理や入居者の募集もＸ社に一任している。融資は不動産会社Ｘ社から提案された銀行から受けた。金利がやや高く、管理費もかかるため、実質利回りは低くなり、手残りが減るものの、それでも確実にお金は増えている。
花山さんが投資をするうえで重視したのは利回りやキャッシュフローではなく、「CCR＝Cash on Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）」である。投じた自己資金に対する利益の割合を示す。
「1000万円手元にあったら、区分1戸買うよりも、200万円ずつ頭金を入れて5つの区分を買った方がいいと考えます。区分3戸購入するために、自己資金は1戸目の頭金150万円と2，3戸目は物件の1割と諸費用を出した程度。それで毎月まとまったリターンがあるのは魅力です。キャッシュフローが貯まったら次の物件の頭金に充てます」
最後に、これから投資を行う人へのアドバイスを聞いた。
「不動産投資は時間を味方につけて行うもの。やるなら早い方がいい。そして自分より先に行っている人の話を参考に、自分で決断できるまで勉強し続け、自分にあった手法を見つけるべき」。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
