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投資方針を大転換、現資産の半分を売却して新築3〜4棟へ。ド素人からメガ大家への変貌のその後は…すごかったVol.2

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/09/14 配信

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9月7日に配信した「総資産評価額は約10億円、ド素人からメガ大家への変貌のその後は…すごかったVol1」に続く第2弾。ここでは鈴木一郎さん(仮名)の不動産投資家人生の総仕上げに向けての話と、大家デビューを考える投資家予備軍へのアドバイスなどを紹介しよう。

鈴木さんの投資遍歴を見ると、初心者時代は好立地の築浅ワンルームマンションを融資で購入していたが、築浅を融資で購入すると物件の価格が高いことからキャッシュフローが出ず面白みに欠けるためキャッシュフローの出る築古の区分マンションを混ぜるようにした。

大家業の経験値を積みたいと考えて、土地付き物件では戸建て住宅や一棟アパートを市川市や松戸市、船橋市など千葉県内で購入して東京23区では得にくい高い利回りを求めて資産を増やしてきた。東京23区内でも築古・高積算・利回り10%以上のアパート投資を開始した。

このように築古で高利回りを中心に資産形成してきたが、節税として生かせない物件を売りに出して、持っている運用物件の半分を今後3年間で処分して東京23区内で鉄筋コンクリート造の新築物件に切り替えていく予定だ。

健美家用

2020年から売却を加速、全物件で大幅に購入額を上回る

建て売り物件は値段が高いので避けて、なるべく安く土地を仕入れてRC造の収益マンションを新築するために現金化を急ぐとしている。

「売却⇒現金化⇒土地の仕入れ」。この動きを強めて現資産の半分を売却して東京23区に3棟か4棟の収益マンションもしくはアパートに集約していく計画だ。

既に2019年から2021年かけて7物件の売却を済ませており、昨年から売却に向けてアクセルを踏み込んでいる。現金2500万円で購入した松戸市のアパート(8戸・1989年築)は3300万円で売却できた。市川市の戸建て住宅(3DK・1989年築)は現金420万円で購入したものが820万円で売れた。

東京都でも、板橋区内のアパート(8戸・1994年築)はフルローン9000万円で購入したものが1億3800万円で売れ、築年数不詳の大田区蒲田のアパート(5戸)は現金2400万円で購入したものを今年4200万円で売却できている。

これまでに売却したほかの物件を見ても購入額よりも売却額のほうが大幅に上回っている。

土地の資産性に着目して東京23区で建設用地を仕入れ

この投資方針の転換について尋ねると、築古と新築を考えた場合に双方にそれぞれ良しあしがあると説明してくれた。

築古は価格が安く高い利回りが得られるが、古いだけあってメンテナンスなど資産価値を維持するための費用がかかる。家賃の水準としても高くない。一方、新築は販売価格が高くて低い利回りとなるものの、資産価値は長い期間キープでき、家賃も築古に比べて高い水準で決められる。

戸建て住宅や集合住宅一棟などは、「(場所、立地条件によるが)土地に対する評価は高く(経年劣化をする建物とは違い)その時々の相場で売れます。土地として考えているので利回りにはこだわっていません」としている。新築志向を投資方針に取り入れた背景には、建物価値のキープ力を上回る地べたの資産性に着目しての動きがある。

これは、投資歴13年のキャリアがあってこその転換だと言えそうだ。潤沢な資金力を持っているのならば別だが、一般的なサラリーマンが大家デビューするときに、いきなり新築物件を購入したとしても、たいがいは融資返済で手いっぱい。

ボロ物件外観

自分の身の丈にあった価格の物件を購入するには、築古からスタートするのが常套手段であろう。築古で資産を増やして毎月の家賃収入、手残り収入が増えていけば、蓄えた手元資金と物件の売却などで築浅や新築が狙えるようになる。その頃には金融機関からの信用も厚くなっている。

ただ、鈴木さんのケースを見ると、現状では半分を処分して新築にするので全資産を新築にするわけでない。残り半分の中古をどのように運用していくのか興味が尽きないところだが、「将来的には運用資産を際限なく増やしていくつまりはありません。運用する収益物件全体からのキャッシュフローは年間で3000万円を得られればいいし、もう少し欲張ったとしても6000万円といったラインを考えています」と最終的な自身の不動産投資家の姿を語ってくれた。

初心者へのアドバイス、物件情報の収集が重要に

また、不動産投資家デビューを考える予備軍には次のようにアドバイスをくれた。

「最初は高利回り、利回りの良いものを目指すこと。東京23区で10%以上の高い利回りはない。土地勘のある郊外エリアで土地評価の高いところがおススメですね」としている。そして、物件情報の収集は非常に重要になる。

鈴木さんの場合は、大手の不動産会社や不動産ポータルサイトなどを利用して希望する物件の条件を入力すると新着情報が届くようにしている。計10サイトから新着情報が届くという。なかには不動産事業者向けの情報サービスを提供している東日本不動産流通機構(東日本レインズ)に物件が掲載される前の新着情報が届く不動産会社やポータルサイトもあるので情報源をしっかり持っておくことを勧めている。

健美家編集部

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