• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

2,468アクセス

40代「ビーズ講師」主婦が不動産投資開始を決意!融資が厳しい中、アパート、戸建、団地、貸し会議室運営までの道のり!

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/09/24 配信

子育てをしながら、得意な手芸を活かして「ビーズ講師」として約16年働いてきた宮下美広さん。40歳を過ぎて不動産投資に興味を持つも融資を使って投資をすることが厳しい現実に直面した。

まずは現金で買える戸建に投資。入居者を想定して内装やインテリアを配置する「ステージング」で前職でのモノ作りの経験をいかし本領発揮する! 不動産投資の始め方から空室を埋めるために工夫していることなどを取材した。

1
220万円の団地【アフター】。2LDKの広さから、母子家庭を想定してステージング。募集開始から2日で入居者が決まった
IMG_1573
220万円の団地【ビフォー】。きれいに使われており、手におえる範囲で再生できると思ったことで購入を決意

安さに吊られて150万円で購入した戸建で玉砕!
残置物が手におえず、泣く泣く、隣の家の人に売却

不動産投資に興味を持ったのは、労働収入だけではない収入があってもいいと考えるようになったからだ。母親の家系がアパート経営を行っており、一人娘であることから、3年程前から運営を任されていたことも後押しした。

「アパートは1室、空室が3ケ月続き、売却も考えていたところ、先輩大家さんから『あと10年は家賃収入が取れる』と諭され、大規模修繕と、マイソク(物件資料)を持って不動産屋を回ることなどを教わりました」

仲介業者を回るも専門用語も分からない状態。本を読み、セミナーに通い、勉強する。空室は埋まったが、ビーズ講師では融資を受けて収益物件を買うことは難しいと知る。そこで最初は元手200〜300万円ほどで買える戸建で経験を積もうと考えた。

「業者に川上物件だと紹介された千葉県の150万円の戸建を購入するも、恥ずかしながら、残置物が手におえず売却しました。たまたま隣家が自営業で、事務所として買いたいと耳にして買ってもらいました」

この経験から戸建は、たとえ安くても手におえる範囲にしようと肝に命じた。

購入の決め手が分からず、戸建50軒は内見。
2軒目以降は新耐震で、状態がいいものに

土地勘のある千葉県内に絞って物件を探した。2軒目を買うまでに50軒は内見した。

【2軒目となる物件】
千葉県山武市 戸建 築38年 4SLDK  最寄り駅から車で10分 購入額370万
年間家賃収入66万 表面利回り17.8%

2軒目は「新耐震」「予算内」「室内がそこそこ綺麗」を条件に探し、上記の物件を現金で購入。障子張りからキッチンのダイノックシート貼り、洗面所のC F張り替え、ベランダの人工芝張り、壁紙の塗装のD I Y会なども行った。リフォーム費用はシロアリ対策や床の貼り替えも含めて50〜60万円。募集から1ヶ月で入居が決まった。

IMG_8521 2
370万円の戸建【アフター】。システムキッチンのダイノックシール貼りや塗装などをDIYで行った
IMG_7776
370万円の戸建【ビフォー】。新耐震で、室内の状況から手におえる範囲だと判断した

管理がしっかりしている団地に着目!
ECHOESを使って、募集開始から2日で入居者決定

次は現金で購入しやすい金額から団地に着目。実家も千葉県内の団地ということで団地はメンテナンスがしっかりしていること、コミュニティの世代交流や世代交代がうまくいくと感じていた。

「購入する条件は千葉市内で管理積立金が高過ぎないこと、駅からの距離や価格帯などから、2つぐらいに絞って検討。団地を多く仲介している業者から、250万で出ていた物件を220万で購入しました」

【3軒目の物件】
千葉県千葉市 団地区分 2LDK 築49年 最寄り駅から10分 購入金額220万
年間家賃収入予定 624,000円 表面利回り28%

水回りは数年前にリフォームされており、室内も比較的きれいだった。D I Yと簡易リフォームをして、母子家庭をターゲットにステージングした。仲介会社を回ると同時に大家自ら物件情報をポータルサイトに掲載できるECHOESを使って物件写真や物件情報を入力するなど手続きしたところ、募集開始から2日で入居者が見つかった。冒頭で紹介した写真の物件である。

面接や支店長会議、打ち合わせなど
コロナ禍でも貸し会議室のニーズはある

不動産投資と並行して「貸し会議室」投資にチャレンジした。セミナーに参加し、貸し会議室投資は、少ない初期投資で始められ、室内を作り込むことで差別化が図れるところに魅力を感じた。

「コロナでこんなご時世ですが、こんなご時世だからこそ、人が集まる場所が必要な場合もあります。打ち合わせ、支店長会議、面接、セミナーなどでよく使われており、ビジネス目的に絞って運営しています」

【4軒目の貸し会議室】
千葉県千葉市 貸会議室  最寄り駅から徒歩4分
開業準備金 約38万 経費を引いた平均売上 月約2万

毎月の電気代などの経費を差し引いても、毎月最低でも2万円の利益になる。もう1室貸会議室用の物件が見つかり、準備中だ。

IMG_9481
『旅先でゆったりとした気分で仕事をする』をコンセプトにした貸会議室

「入居者さんや利用者さんの夢が叶うように、利用するといいことがあったり、住んだら出世していくようになったらいいなと思って、ステージングをしています」

miyasita
宮下美広さん。モノ作りが好きだったこともあり、入居者に喜ばれるような物件に変えていくことが楽しくて仕方がない様子が伝わってきた

「40歳を過ぎてから不動産投資を知ったけれど、もっと早く始めれば良かったと感じています。特に不動産投資は時間を味方につけて成長させるもの。迷っている人がいるならまずは一歩踏み出して」

楽しみながらできる範囲で、キャッシュフローを増やしていく。そうして実績を積みながら、いつかは融資を使って収益物件を買う計画だ。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ