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砂金を探すような気持ちで、物件を探した。数年がかりで不動産投資デビューを果たした若手大家donkeyさん

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/10/17 配信

資産形成のために不動産投資を始めようと一念発起したとき、まずは不動産投資本を読んだり、物件検索をひと通りやってみることだろう。だが、始めようと思ってもなかなかすぐに買えるものでもない。

最初の物件を買うまで、いわゆる「ゼロイチ」がもっとも高いハードルだったと振り返る不動産投資家は多い。買いたくても買えない期間をいかに乗り越えていけるかが、不動産投資初期のカギとも言える。

今回は、不動産投資の道を進むことを決意してから数年がかりで、ようやく1棟目の物件購入に漕ぎ着けて不動産投資家デビューを果たしたばかりのdonkey(@donkeyhistory)さんに話を聞いた。

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donkeyさんが今夏購入したアパート

donkeyさんは九州在住の30代前半のサラリーマン。不動産投資との最初の接点は、大学時代と早かった。

「亡くなった祖父が生前、割と裕福そうに見えていたのですが、その理由が物件をいくつも持っていたからだと相続の時に知りました。親戚が揉めて大変そうでしたが、面白い世界があるんだなと思い、新卒でアパートの管理会社に入りました」

大手ハウスメーカー系の管理会社に入社したdonkeyさんは、賃貸管理や家主へのリフォームの提案などの業務を経験。儲かっていない家主さんが多いという実感もあり、その時は自分で不動産投資をやろうという考えはなかったという。数年働いて退職し、その後はいくつかの職を転々とした。

「転職を繰り返すうちに条件や給与がだんだん悪くなってきて、20代後半の時に、将来への猛烈な不安に襲われました。そんな時に不動産投資のことが頭に浮かび、これをやるしかない、と心に決めました。ただ当時は給与が低く貯金もなく、まずは勤務先の属性を良くすることから始めることにしました」

宅建や簿記など、武器となり得る資格はがむしゃらに取得。30歳で好条件での転職に成功してからは貯金と不動産投資本やセミナーでの学習に励みつつ、物件情報が出れば現地へ足を運んだ。

「貯金が貯まる前から物件は見に行ってました。1千万〜3千万円ぐらいのアパートをターゲットに、はじめの頃は不動産業者には連絡せず、外観から観察したり、周辺環境を見て回るということを繰り返していました」

優秀な仲介担当者との出会い
優良物件の紹介を受けるも、融資付けで玉砕

徐々に不動産業者とも連絡を取り合うようになるなか、同世代で気の合う仲介担当者(以下、Mさん)と出会ったことで物件情報の提案も舞い込むようになってきた。実際に購入検討をし、買付を入れて融資持ち込みをする機会も増えた。

「1年ほど前にMさんから築13年、表面利回り15パーセントの1千万円台の物件の紹介を受けました。やや空室率の高いエリアではあったものの、これまでにない好条件の物件。早速買付を入れて、金融機関を紹介してもらった上で2行に融資打診をしたのですが、勤続年数の短さを理由に断られてしまいました。今でも欲しいと思える物件だったので、とても悔しい思いをしました」

気を取り直してふたたび物件探しを再開するも、手の届く範囲で購入に値するような物件には出会えず、長らく我慢の日々が続いた。

「利回りを求めると耐用年数切れの物件も検討していかなければなりません。かといって、耐用年数切れの場合、融資期間が10年ほどにしかならず、収支が合いません。

ただ、土地の積算評価が高く、売値との乖離が少ない物件であれば期間が15年とれる可能性があることも分かりました。利回りも積算も満たす物件というのはそうそうあるものではないですが、砂金を探すような気持ちで、根気強く行動を続けました」

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Mさんから教わり、自身の投資判断にも役立てている。フルローンで約6割の返済比率

出張先からノールック買付
数年がかりでの不動産投資家デビュー

久々の良物件との出会いは、やはりMさんがきっかけとなった。たまたま見かけた他社の売り物件情報を、メッセージで送ってきてくれたのだ。

500万円、築28年3DK × 2室のアパートで、表面利回りは17パーセント。すぐにでも見に行きたいところだったが、あいにくdonkeyさんは遠方に出張中だった。

「地価マップを参考に土地の評価額を計算してみると、売値を大きく上回っていました。これならいけると思うと同時に、すぐに動かないとあっという間に蒸発してしまうと思いました。実物を見ないことの不安はありましたが、自前の買付証明書を作成し、近くのコンビニからFAXで買付を入れました」

そんな即行動が実り、無事に買付一番手を獲得。土地の担保価値が評価され、融資持ち込み中に空いた1部屋分のリフォーム代を含めて15年のオーバーローンでの融資もつき、晴れて不動産投資家デビューを果たした。

「無事に買えて良かったのですが、実は2つの金融機関に並行して持ち込みをしていたため、そのうち1行には、融資の内諾を断るという不義理をしてしまいました。買付が通ってから融資を取り付けるまでの猶予が1ヶ月で、融資の審査期間も3週間ほど要するとあっては、同時並行するしかなかった。でも地方で金融機関の数も少ない中でそんなことを繰り返しては相手にされなくなるので、今後は黙ってやらずに、金融機関と関係を構築し、正直に相談する姿勢を心がけたいです」

現在はリフォームが完了した空室の客付に取り組んでいるという。自らマイソク(物件概要書)を作成し、不動産会社をいくつも訪問するなど積極的に行動している。早期の入居付けを実現させて、温存できた自己資金をもって次の物件取得に取り組むつもりだ。

「少しずつ大きめの物件を狙えるようにコツコツと続けて、40歳までには勤め人卒業を果たしたいです。卒業して自由になれたら、自分の本を出版するという夢を叶えたいですね。昔、小説の執筆に熱中していた時期があるので。小説でも不動産投資本でも、何らかの形で世に送り出したいです」

最後に、なかなか物件購入まで辿り着けずに苦労している初心者へのアドバイスを聞いた。

「私も真剣に物件探しを始めてから2年、不動産投資をやろうと思って人生の立て直しから取り組み始めたことを考えると、5年掛かりました。すぐに結果が出るものでもないので、お金を貯めながら勉強や行動を積み重ねて、自分なりの購入判断基準を定める。いざ基準にはまる物件が出てきた時にすぐ飛びつけるような準備が大事だと感じています。諦めなければ、砂金は必ず出てくるはずです」

おまけ
donkeyさんおすすめの初心者向け不動産投資本

1.「まずはアパート一棟、買いなさい!」石原博光 著

2.「確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書」姫野秀喜 著

3.「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」 玉川陽介 著

「1〜3と読み進めていけば自分である程度不動産投資の収支シミュレーションができるようになり、騙されたり、変な物件を掴む心配を少なくできると思います」

取材・文 Tamaarai

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■プロフィール

地方都市でサラリーマン業、ライター業、大家業の3足のわらじで活動する30代。 趣味は物件と料理のDIY。 特技は人の顔と名前を覚えること。

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