3年前から空き家投資を始めた渡邊 智夫さん。無借金、現金で空き家を買い進め、投資総額5150万円、12戸を購入。
年間賃料は計870万円、総利回り16.89％。【前編】では、経営手腕のある事業家がなぜ空き家投資を始めたのか、どのように空き家投資を始めたのかを解説した。【後編】では空き家投資を行うなかで心がけてきた、空室や退去を出さないためのコツや、リフォームのコツからトランクルーム併設でダブルインカムを得る方法などを紹介する。
退去も空室もゼロの秘訣は、ほかの大家さんが
避けるような入居者に住んでもらうこと
空き家投資を始め、3年で12戸と買い進めるなかで、渡邊さんが最も避けたいと考えたのが『空室』や『退去』である。
「不動産投資を行う上で、最も嫌いなのが空室や退去。そのため、『この家を出たらどこも住むとこがない』という状態にしたいと考えました。そのためには一般的な入居者ではなく、ほかの大家さんが嫌がるような入居者を入れようと考えました」
前編でもペットの多頭飼いを許可することで、犬好きの入居者を募集した事例を紹介した。ほかにも「ピアノ等の楽器演奏可」にするなども効果的だという。
大きな空き家の場合、ファミリーを入居者に見据えなくても、施設として利用してもらう方法もある。例えば渡邊さんが千葉・館山のリゾート地で購入した軽量鉄骨の空き家は、500万円で購入、400万でリフォームし、ほかの空き家に比べお金をかけていることもあり、地元の不動産会社に活用方法を相談した。
「薬物依存からの更生を目指す団体が施設として借りたいニーズがあり、貸すことにしました。一般の大家さんに断られるケースも少なくないと聞きましたが、私の場合、障害児専門の放課後デイサービスを沖縄で運営していることもあり、ぜひ有効に利用してもらいたいと考えました」
広い庭のある空き家には、庭にトランクルーム併設。
トランクルームだけで月3万5000円程の収入に
直近の11戸目、12戸目では、広い敷地がある空き家であることから、庭にトランクルームを併設し、戸建ての家賃とは別にトランクルームの賃料と、ダブルインカムを得る方法を見出した。
「千葉市若葉区で購入した空き家は築古でボロボロでしたが土地は約80坪あります。建物はリフォームして賃貸に、知り合いからコンテナを30万で購入し、庭に設置し、トランクルームを始めました」
トランクルームの利用者と、戸建ての入居者の募集は別で、トランクルームはトランクルーム専門のサイトがあり、利用者をポータルサイトで募集する。
近隣相場よりもやや安い賃料設定で募集すれば、利用者が決まりやすいという。郊外エリアでランクルームの需要があるのかといえば、むしろ郊外のほうが、需要があるとのこと。
「戸建ては家賃6万5000円で貸し、トランクルームの賃料は4万4000円。年間賃料は130万8000円。かけたお金が500万程。利回りは26.1％になります。だいたい私が空き家投資で目指している利回りは15〜20％。最低でもこれくらいはほしいと考えています」
空き家投資の盲点はリフォーム！
DIYで素人が簡単にできるものでない
空き家投資の注意点として挙げるのがリフォームである。簡単なリフォームであれば、自分でやろうとする人が少なくない。でも実は古い空き家の場合、失敗するリスクが高いと指摘する。
「技術的な失敗もあるが、もう1つの失敗は自分でリフォームするとその物件に愛着がわいてしまい、それが不動産投資としては大きな欠点になりかねません。愛着が執着になり、執着するときれいに使ってもらおうとして、ペット不可にするなど、投資として割り切れなくなる恐れがあります」
リフォームは、経験が乏しいうちは、多少コストをかけてでも信頼できるリフォーム業者に依頼するのが安心だ。渡邊さんの場合、不動産業で経験があることから、電気工事は電気工事専門の会社に塗装は塗装屋さんにと専門業者に分離発注をしているが、なかなかこれは初心者が真似できるものではない。
最後に、これから空き家投資や、不動産投資を始めようと考えている人にアドバイスを。
「最初は500万円以下で、できるだけ少額でやることをおすすめします。経験を積むことが何より大事。空き家なら500万円前後で売られているものが腐るほどあります。不動産サイトで調べみるといいですよ。それに投資用に空き家を1戸買えば『老後2000万円問題』も解決すると考えています」
『老後2000万円問題』では、年金では夫婦で20万円程の収入にしかならず、毎月あと5万5000円、それも30年間必要になるといったシミュレーションをもとにしている。それが500万円で空き家1戸購入して家賃5万5000円が毎月入ってくるとしたら、数字上は問題を解決できることになる。
つまり老後の不足資金2000万円を、貯蓄で補うのではなく、500万円でボロ家を１軒買うことをお勧めしている。
今後はYoutubedeでも「ボロ家投資家トム」として、初心者向けの投資情報を配信する予定とか。無借金で不動産投資をやってみたい人には、ぜひ参考にしてみてほしい。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
