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ボロ物件をシロアリ駆除、ジャッキアップ、外壁・屋根塗装!近所からは「綺麗にしてくれて有難う」【親バカ大家の初めて購入・後編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2022/04/29 配信

とんでもないボロ物件を購入して血の気の引く思いをしたが、労力と気力で、華々しく持ち直した復活ストーリー。【前編】では物件を掴んでしまった経緯とそのボロさ加減を紹介した。今回の【後編】では、どのようにして復活させたか、そして思わぬ副産物について紹介する。

■徹底的にテコ入れ

購入後、先輩大家さんに何度も相談し、具体的にどのようにして満室にするか詳細な戦略を練った。まずは、選りすぐった管理会社に管理を委託し、滞納には毅然とした態度で挑んだ

3ヶ月以上滞納が経過して、支払いがあることは相当珍しいと聞かされたが、幸運にも、2名の滞納者は、家賃を支払いしてくれるようになった。

また、矢継ぎ早に下記の対策を実施した。

 ・外壁・屋根塗装
 ・共用部の清掃、ゴミの撤去
 ・シロアリの駆除
 ・防湿工事
 ・ジャッキアップ (柱が3本なく、傾きがあった)
 ・コインランドリーの撤去、室内洗濯機置き場の設置
 ・IHコンロ・エアコン・TVドアホンを設置 (ガス会社支給)
 ・クロス、クッションフロアの張り替え
 ・LED外灯を新規設置 (夜でも明るく防犯面も強化)
 ・簡易モデルルームの設置 (イケア照明等を活用)
 ・自動販売機の設置 (防犯面も考慮して設置)

シロアリ
食われた柱を取り除いて、シロアリ駆除を実施
防湿工事
床を剥がして防湿工事を実施
ジャッキアップ
新柱をいれジャッキアップして傾きを補正

文字にすると大したことなく感じるが、対策を実施するにあたり、毎週末、現地に足を運び、外装業者、内装業者、ガス会社等との打合せをすすめた。外壁を何色にするか、どのタイプのLED外灯にするかなど、大いに悩んだ。また、工事を実施することを含め、今後のお付き合いのために、町内会にもご挨拶した。

綿密な打合せの甲斐もあって、外観も部屋も蘇り、おばけやしきのようなアパートが、明るく、綺麗でモダンな建物に生まれ変わった。

A建物外観
生まれ変わったアパート

■満足の仕上がり

テコ入れには、期間にして約3ヶ月、金額にして約350万円を要したが、表面利回りは17.5%と収益面でも満足のいく仕上がりとなった。

管理会社は、広範囲なネットワークで客付けを打診してくれ、その甲斐もあって、テコ入れから半年ほどで満室稼働を達成することができた。

B居間・リビング
明るいモデルルームを設置

不思議なもので、建物が綺麗になると、既存の入居者のゴミ捨てもピタリと止まった。規模はまったく異なるが、ディズニーランドで、ゴミのポイ捨てがないのと同じ原理だと感じた。

02_その他共有部分1
明るく綺麗になったアパートの廊下

■全く予期せぬ、嬉しい連絡

一時は血の気の引いたボロ物件を復活させることができ、一安心していたところに、ご挨拶した町内会から連絡があった。

「以前のおばけやしきアパートの時、暗いし、汚いし、怖いし、実は、町内会としても、何とかしてほしいと思っていた」

「あなたが大家になってから、建物が綺麗になり、入居者が増えて活気が生まれ、そして何よりとても明るくなった。気付いていないかもしれないけど、これって、地域の美化、活性化にものすごく貢献してくれてるんだよ」

「本当にどうもありがとう。町内にある他の古いアパートも是非とも再生してよ (笑) 」

また、もともとお住まいの方からも、コメントを頂戴した。

「建物が綺麗になり、コインランドリーから室内洗濯機になって、とても便利に快適になりました、本当にありがとうございます、ずっと住み続けます」

03_キッチン5
室内に洗濯機置き場を設置

どうすればいちはやく満室収入を獲得できるか、という視点で行動してきたが、結果として、地域の美化、活性化にも貢献できていると思うと、何とも言えない嬉しさを感じた。

■4方良しの不動産投資

空き家問題が取り沙汰されて久しいが、空き家の有効活用も全国で進んでいる。

戸建て、アパートやシェアハウスとして貸し出す、古民家カフェとしてオープンする、解体して駐車場にする、コーワーキングスペースとして運営する、などたくさんの活用方法がある。

不動産投資も、そんな空き家の有効活用の一翼を担っていると考える。

物件を譲り受けたはいいが、不動産賃貸に興味のない相続人等はいらっしゃるだろう。人が住まないと建物は傷んでくるし、放置されれば、廃墟のようになってしまう。それを我々、不動産投資家が引き継いで、蘇らせる。

売主にとっても、買主にとっても、入居者にとっても、そして地域にとっても良し、まさに4方良しである。

■新たな喜びの発見

単に儲ける、儲かるから投資するというだけでなく、地域の美化、活性化に微力ながら貢献できるという視点をもって、不動産投資に取り組んでみてはいかがだろうか。きっと、これまで味わえなかったような喜びや、地域の人々との出会いがあるのではないだろうか。

執筆:親バカ大家 (石橋 仁)

富士山

https://twitter.com/hitoshi1114

■主な経歴

経済的自由を獲得したい、子供との時間を一緒に過ごしたい(幼稚園の送り迎え等)一心で、不動産投資をスタート。2015年に1棟目のアパートを購入、キャッシュフロー重視で物件を購入し、現在9棟98室を保有(返済比率37%・残債利回り17%)。大家歴8年目。

趣味は食べ歩き、旅行、そして子供と遊び、成長を見届けること。
米国株、仮想通貨にもアクティブに投資している。
座右の銘は『出来るか出来ないか、ではなく、やるかやらないか!』

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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