東海地方在住で、大手企業の経理部で働く吉永有希さん。高齢出産により2児を授かり、現在アラフィフ夫婦で、二人の小学生を育てている。
教育費や老後費を貯めなくてはならないプレッシャーに加え、子供の一人には持病があり、10ケ月間介護休職したことも。そのため資産形成のために投資に励んできた。なかでも安定した副収入になったのが自宅を貸す「ヤドカリ投資」だった。吉永さんの不動産投資体験談を紹介する。
ローン完済した自宅マンションを貸し、家賃18万。
15年前の購入額と同額で売却することも可能
長年、会社員として経理や財務を担当しており、数字に強く、すぐに電卓をはじく習性があるという吉永さん。上司や同僚も投資に意欲的な環境で、不動産に限らず資産形成としての投資に積極的に取り組んでいた。
そのためマイホームを購入する際にも「高く貸せるか、売れるか」といった資産性を重視した。吉永さんが始めた不動産投資の手法は、マイホームを運用する「ヤドカリ投資」と呼ばれるもので住宅ローンを利用できる点が魅力である。
「マイホーム購入の際に100冊ぐらい不動産関連の本を読んで勉強しました。当時人気だったロバートキヨサキの本にはマイホームは負債だと書かれていましたが資産性の高いマイホームなら負債にはならないと考えました。
仲介業者に電話をしてファミリー層の賃貸ニーズをリサーチし、東海地方のなかでも高く貸せる、愛知県名古屋市の3LDKの分譲マンションを買いました」
実際に仲介業者にヒアリングすることで、同エリアでは3LDKのニーズは高いものの、4LDKになると住宅手当が出にくく、貸しにくいといった事情も知った。
「3LDKの間取りはファミリー層に人気が高く、マンションの売却を誘う営業も多く、売却価格を調べてみたところ、購入から15年ほど経っても購入額とほぼ同額で売れることが判明しました。
定年まで住むつもりでしたが、10年程住んだところで、子育て環境や戸建てへの愛着から、土地を購入して戸建てを新築することに。
1戸目のマンションは、長年コツコツ資産形成に励んできたおかげでローンを完済していたこともあり、賃貸に。駐車場・共益費込みで家賃18万8000円と、家賃収入のありがたみを感じています」
管理費などを差し引いても、毎月16万円は手元に残る。購入額と同等で売ることができたとしたら、約10年間、タダ同然で住むことができ、その後5年程の間に、家賃を900万以上稼いでいてくれたことになる。そう考えると、「ヤドカリ投資」は非常に手堅く、魅力的である。
2戸目のマイホームである戸建ても同様に、賃貸需要や土地値が下がらない立地を見極め、購入した。
10ケ月の休職で、家賃収入のありがたみを実感。
1棟アパートを購入して大家業を拡大させると決意
コロナ禍に入る前に、思わぬ事態が勃発する。子供の持病が悪化し、吉永さんが介護休職することになったのだ。
「夫婦二人で働く前提で２戸目を買ったため、休職は不安でした。そんななか1戸目の家賃を2戸目のローン返済などに充てることができ、精神的にも経済的にも大きな支えになりました。
今後、いつ仕事を辞めても大丈夫なように大家業を拡大させようと考え、1棟アパート購入について勉強を始めました」
先行き不透明な今の時代、いつまで安定して働くことができるか定かではない。そのため「会社員」という属性が利用できるうちに、少しでも利回りのいい1棟アパートを購入しようと考えた。エリアは東海地方で、利回り8％以上。新築、中古問わず、1棟アパートで検討した。独学の苦労が多かった反省を活かし、今回は大家の会に入り、周りの大家仲間からも情報収集をした。
賃貸需要の高い名古屋市では、物件価格も高いため、利回りを重視して、土地の価格が安い、郊外エリアで検討することに。
「結果として、不動産業者がプランニングして建てている途中の新築アパートを購入しました。賃貸ニーズがすごく高いエリアではないものの、競合となるアパートが少ない点が魅力でした。駅から徒歩4分ですが、車社会なので、戸数分の駐車場の確保も考え、敷地の隣に空いている駐車場があった点も高評価でした。とはいえ即決できませんでした」
別の物件にも興味があり、そちらを買おうと思っていたら売り主の都合で売り止めに。そうこうしているうちに、この物件は、他の人に買い付けを入れられてしまった。しかし、その人が融資を受けることができなかったため、もう1度、吉永さんに話がきて、購入に至った。
「地方銀行で、低金利で融資を受けることができ、指値が通ったことで、利回り8.0％だったのを8.5％で購入することができました。入居者は、大手仲介業者で募集しないうちに、地場の業者で建築中に満室になりました。ただし最後の1戸がなかなか埋まらず、ステージングをして埋めました」
購入後、半年ほど経つ。一般管理だが、ほとんど手間がかからず、月1度、子連れて清掃を行う程度だ。
融資先の地方銀行から次の融資の誘いがあり、もう1棟アパートを買おうと計画中だ。エリアと利回り、利回りから金利を引いた「イールドギャップ」も含め、次も中古、新築問わず検討していく考えだ。
最後に不動産投資を始めようとしている読者に向けてメッセージを。
「本やネットから得る学びに比べると、行動してはじめて得られる学びや気づきはの山のようにありました。現地を見に行く、銀行にアタックする、買い付け証明を入れるなど実行動に移すと深い学びにつながります。
長い人生、家族の事情や想定外の出来事で、自分の思うように働けないこともあるかもしれません。そんなときに家賃収入は大きな支えになります」
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健美家編集部（協力：（たかはしようこ））
