一級建築士の資格を持ち、愛知県で工務店を経営する傍ら大家業にいそしむ平松シゲオさん。仕事を通して、借金までしてアパート経営をすることは「マイナス」にしかならないと考えていた。その考えが徐々に変わり、3年程前から不動産投資を本格的に学び、2年半ほどで 3棟のアパートを購入する。
その間、妻の大病が発覚し、看護に大変な時期があるも、家賃収入があることで、家族の時間を確保でき、大家業のありがたさを実感する。そんな平松さんの不動産投資体験談を紹介する。
アパート経営は「マイナス」との価値観が変化。
転機は2018年。民泊で部屋を貸す面白さに目覚める
建材メーカーや工務店での勤務を経て、30歳を過ぎて家業の工務店を継いだ平松さん。長い間、仕事を通して、アパート経営に対して負のイメージを持っていた。
「アパートを所有するお客さんから、入居者が入るかどうかわからないから最低限でいいからと修理を依頼されることが多く、アパート経営は、管理に手間やお金がかかって、所有することが『マイナス』になると考えていました」
しかし、そんなお客さんも自宅の修理には、お金をかけてしっかり修理する姿を見て、アパートとマイホームの管理は異なると感じた。
平松さん自身がアパート経営に携わるのは15年程前にさかのぼる。継いだ会社が、アパート2棟を所有していた。
転機となるのが2018年。外国人旅行客が増え、民泊がブームになっていた頃だ。
「所有していたアパートで空き部屋があったため、許可を取って民泊を行ないました。すると面白いほど予約が入り、部屋を貸す面白さを知りました」
これを機に、不動産投資について、本格的に勉強を始めることに。不動産投資で成果を上げている知人が、不動産投資を体系的に学べるセミナーの講師を務めていたこともあり、そこで基本的な考え方やノウハウを学ぶ。この経験があったからこそ、うまく投資ができたと振り返る。
建築的に魅力的で、面白みのある物件に投資したい！
しかし投資家目線では「稼いでくれるか」を元に判断
まずは土地勘のある愛知県名古屋市で検討するも、市内のアパートは人気があり、価格が高く、手が出ない。健美家のような収益物件情報サイトを日夜チェックしながら、近隣エリアにも視野を広げて探していたところ、目ぼしい物件を岐阜県瑞穂市で見つける。瑞穂市は、岐阜市と大垣市の間に位置し、JR東海道本線を利用すると、名古屋駅まで快速で20分の場所に位置しており、名古屋や岐阜、大垣などに通勤する人の入居ニーズがある。
結果として、1棟目として、瑞穂市で築17年ほどの重量鉄骨造の2LDKが4戸入るアパートを2棟購入した。価格は5000万円ほどで、利回り10％を超え、地銀で融資を組むことができた。
「自分が学んだセミナーではマーケティングをしっかり行うように学んでいたので、賃貸ニーズが高いかどうか、仲介業者によくヒアリングし見極めました。購入の決め手は、値ごろ感があったことと土地が広めで構造が重め（重量鉄骨造やＲＣ造）で、融資が受けやすいと判断したことです」
融資に抵抗あった平松さんだが、不動産投資を学ぶなかで、マーケティングやリサーチをしたうえで「稼いでくれる物件」を買えば、しっかりと「数字がついてくる」と考えが変わっていた。
ただし、建築士として納得できない点もあった。
「職業柄、どうしてもかっこいい物件や建築的に面白い物件が好きで、そうした物件を買いたいと考えていました。ですが、1棟目は、デザイン的には無難で、それまでの自分なら絶対に買わない建物でした。先輩大家さんから、一級建築士から見て面白くない物件でも稼いでくれる物件であれば、愛着が持てるから、まずは稼いでくれる物件を買うように諭され、目をつぶって、買いました」
投資1年生にいい物件は、まわってこないと心得る。
最初から完璧な物件を求めず、経験を積む
2棟目は念願の愛知県名古屋市で、ＲＣ造で住宅6戸と店舗1戸が入っているマンションを購入する。
「実は2棟目は妻の大病が発覚したタイミングで、大変な時期でした。そんな自分を気遣ってくれた先輩大家さんから『こんなのあるよ』と教えてもらった物件です。同エリアに、法人で木造アパートを持っているのですが、外国人の入居ニーズが高く満室で空室がでれば次も紹介ですぐ埋まることから、購入を決めました」
2棟の決め手は、1棟目と同様に、融資や利回りなどの条件をクリアしていたことだ。
1棟目の融資を受けていた地銀からも融資が可能であったが、期間を長く伸ばして借りることができる、外資系金融機関からの融資を利用した。
さらに3棟目も2棟目と同じ金融機関からの融資を受けて、三重県鈴鹿市で1棟アパートを購入する。
「買い付けを入れたときには、2番目だったのですが、現金で手付金を出すなど交渉したことで、1番手さんに譲ってもらい、買うことができました」
このほかにも現金で、入居者が付いている戸建てをオーナーチェンジで買うなどしてきた。
物件の管理は基本的に管理会社に任せているが、自社で自主管理している物件もある。リフォームは自ら行う場合もあるが、遠方の物件や、忙しい時期などは、外注することもある。
いざ複数、収益物件を購入して思うことは？
「自分でリフォームができるという点では建築士としてアドバンテージがあるものの、気を付けなければならない点は『コスト管理』です。1棟目で迷ったように、建築士視点で、いいモノを買いたいと思うと投資目線を忘れがち。不動産投資を行ううえでは、しっかり利益が出るかどうか判断することが重要です」
最後に不動産投資を始めようと考えている人に対して、アドバイスを！
「誰もがいい物件が欲しいと望むなかで、投資1年生にいい物件はなかなかまわってきません。最初から完璧な物件を求めず、まず1棟買うこと。買わないと経験値がやはり高まりません。私自身、1棟目を購入できたことで、2棟目、3棟目と可能性が広がりました」
平松さんの今後の戦略としては、今は売り物件の価格が高いため、建築士としてのスキルを活かして、アパートを新築することも含めて見極めていきたいと考えている。
