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築古物件では水のトラブルにご用心!元公務員不動産投資家ヴィーダさんがあやうく”飛びかけた”ふたつの修羅場【番外編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2023/02/26 配信

26歳で不動産投資を始めて30歳になると同時にFIREを達成、31歳の現在で家賃売上8,000万円を超える規模にまで成長した福岡の元公務員不動産投資家・ヴィーダさん。

前編後編に渡ってこれまでの歩みを紹介してきたが、今回は番外編として、ヴィーダさんが経験した水道関係のぞっとするような大トラブルの話をふたつ紹介する。築古物件に潜むリスクということで、是非参考にして欲しい。

止まらない赤水に、水道への砂の混入…
井戸物件の相次ぐトラブルにいきなり大ピンチ

まずは前編でも軽く触れた、記念すべき1棟目として購入した隣県の8室木造アパートでのトラブルについて紹介する。実はこのアパート、水道に井戸水を利用している物件であった。

購入後、清掃やリフォームを実施して空室が埋まり出した頃、入居者から「水道からサビの混じった赤水が出る」とクレームが噴出。水道業者に至急連絡して対応を依頼したところ、水道管洗浄を提案され、これを了承した。約30万円を支払って洗浄を実施し、一時は症状が治まった。

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水道管洗浄を実施したときの報告写真

しかし、しばらくすると赤水が再発。管理会社からは井戸水の水質の問題を指摘されるも、原因が水質によるものとは断定できず。結局、全ての部屋の配水管の更新工事を実施することを決断した。

費用は約40万円だったが、前述の配水管洗浄が効果がなかったことからその分の費用については業者から値引きの提案があったそうだ。

「1階の部屋は入居者がいる状態でも畳をめくって床下からの工事が可能だったのですが、2階の部屋は一度退去してもらわないと工事ができませんでした。なので2階の入居者には一旦空室に移ってもらい、その間に工事を完了させて、元の部屋に戻ってもらう。

そしてまた次の部屋の入居者に空室に移ってもらって…ということを繰り返して、何とか退去を食い止めつつ全ての配管更新を完了することができました」

入居者をずらしながら苦労して配管更新を終えた甲斐あって、この赤水問題は無事終結を迎えた。だが、安心したのも束の間、また別の問題がヴィーダさんを悩ませることになる。

入居者から「水道に砂が混じっている」というクレームが寄せられるようになったのだ。井戸からポンプで水を汲み上げる過程において水底の砂が混じるようになり、砂混じりの水が各戸に送られてしまっていた。さらに購入当初は空室が多いことで気づかなかったが、8世帯分の水道を賄うには井戸水の供給量が少ないということも判明。踏んだり蹴ったりの悲劇である。

「実はこの物件の売主は業者だったんですが、この辺りの事実を隠して売ったということで、本来なら瑕疵担保責任(当時)で相手側の責任問題ですよね。でも、自分の公務員という身元が割れてしまっていたので、揉め事を起こして相手が職場に押しかけてきたりして問題になるリスクを考慮して、事を起こすことはしませんでした」

水の量が足りない問題については、貯水タンクを新たに設置することで対応。業者から見積を取得すると60万円から200万円と金額にかなりの開きがあったものの、最安の業者に設置を依頼した。

タンクの導入で水不足の問題は解決したが、砂の問題は依然残ったまま。ポンプと貯水タンクの接合部に砂濾し器を導入する、それでも細かい砂までは除去し切れない。

最終的に、各戸の給湯器の手前にセントラル浄水器(水道の塩素等を除去する目的の器具)を設置することで砂を食い止めることに成功。ようやく全ての問題を終結させることができた。期間にして約1年、費用は総額約200万円にものぼった。

「この1年間は本当にきつかったです。知識も経験もお金もない1棟目でこんなトラブルに見舞われて、心が折れて退場してもおかしくなかったと思います。井戸物件はできれば避けたほうがいいですね」

年末年始に高架水槽が故障!でもポンプが欠品で届かない…
全戸断水の大ピンチを入居者との協力体制で乗り切った話

次に紹介するのは、2棟目の25世帯RC物件で1年前に起きた「高架水槽のポンプ故障による全戸断水であわや全員退去のピンチ」というエピソードだ。

この物件の水道は、屋上に設置された高架水槽に一旦水を汲み上げてから各戸に配水する方式がとられていた。事が起きる半年前、ポンプの不調で一時的に断水が発生するということがあったが、その時はすぐに復旧したため、あまり問題視はしていなかったという。

その年の年末、付き合いのある水道業者から「半導体不足の影響でポンプが手に入りづらくなっている。もしもに備えて早めに発注しておいた方がいい」との助言を受け、それならばと発注をかけたわずか数日後、年もいよいよ暮れるという時になって高架水槽の汲み上げポンプのオーバーフロー機能が故障するという事態が発生した。通常であれば水槽が満水になればオーバーフロー機能が作動して水の汲み上げを停止するが、それが故障したとなれば汲み上げがずっと止まらず、溢れた水が屋上に垂れ流しになってしまうのだ。

ポンプは発注したばかり、おまけに年末ですぐに修繕することは不可能。そのまま放置していれば水道代が何百万円にも上る恐れがあるほか、建物内部に水が侵入してしまえば躯体へのダメージや室内への水漏れが発生することも考えられる。もちろん水の供給を止めることなどできない。

幸い手動操作であれば水の汲み上げ、停止のコントロールが可能であったが、物件はヴィーダさんの自宅から車で片道2時間の遠方。ポンプが届くまでの間自分がずっと張り付いているわけにもいかない。かなりの大ピンチだが、ここでヴィーダさんはひとつの解決策を見出し、実行に移す。

その解決策とは、入居者から有志を募りLINEグループを作成、断水しないように1日数回、入居者による当番制で水槽が空にならないように手動操作で水の汲み上げと停止を実行しながら、ポンプが届くまでの間しのぎ切るというもの。

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ヴィーダさんが入居者とのLINEグループで送ったメッセージ

「有志は自分でジモティ客付けした人や、管理会社経由で声掛けをしてもらった人の計3名のグループで、協力の謝礼として、1ヶ月分の家賃免除を提案しました。

それぞれの予定を聴取したうえでシフトを組んで、作業報告を徹底しながら実施してもらっていました。ポンプ操作の時間帯や回数のベストなタイミングは実行しながら適宜修正して、1ヶ月後にポンプが届くまでの間、どうにか大きな被害を生じることなく乗り切ることができました」

ポンプが届いたあとは、高架水槽を使わず配水管から直接各戸に給水する方式に切り替える工事を実施。以前より水圧が上がり、最終的には入居者の利便性アップにつながったそうだ。

かかった工事費用は118万円で、協力者3名への1ヶ月分の家賃免除と合わせると約130万円。対応を誤っていたら、下手すれば全戸断水や水漏れで全員が一斉退去となっていてもおかしくないレベルのトラブル。創意工夫によって被害は最小限に食い止められたと言えるだろう。

「この件を通して学んだのは、設備の不具合のサインは見過ごしてはいけない、ということです。最初の断水のときにきちんと原因究明にあたっていれば、必死に対応に追われることは無かったと思うので。『まあ大丈夫だろう』と思って見過ごしたことは後からツケが回ってきて、かえって高くつくことになるという教訓を得ました。」

以上、ヴィーダさんの経験談を通して、水のトラブルの恐ろしさが十分にお分かりいただけたのではないだろうか。水のトラブルは原因の特定が容易でない場合も多く、修繕費用が高くついたり、事態終息までの期間が長期化することもある。

築古物件に潜むリスクとして十分に認識した上で、特に資金力や経験に乏しい初心者の方ほど気をつけたい。

健美家編集部(協力:Tamaarai(たまあらい))

Tamaarai

■ 主な経歴

地方都市でサラリーマン業、ライター業、大家業の3足のわらじで活動する30代。 趣味は物件と料理のDIY。 特技は人の顔と名前を覚えること。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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