看護師歴17年、3児の育児と仕事を両立しつつ、夜勤もこなす三重県在住の岸本きょうこさん。まだ幼い子供から、「夜はおうちにいてほしい」と泣かれたことから、働き方を見直すように。
在宅でできる副業を探すなかで、自分に合っていたのが不動産投資だった。不動産投資に充てる時間は、夜勤明けの子供を送りだした後や、子供達が寝た後などの隙間時間だけ。
それでも1年半で家賃収入月100万円に到達する。2月に引き渡しをうけた新築アパートも含めると家賃収入は月150万円以上となる。いかにして買い進めてきたのか？ 岸本さんの不動産投資体験談を紹介する。
誰しも、急に働けなくなることがある。
働けなくなったときに、収益不動産が助けになる
訪問看護の仕事に従事し、看護が必要な人の家をまわるなかで、岸本さんが学んだことが2つある。1つは、人は誰もが病気や事故などで、ある日突然、働けなくなるリスクがあることだ。
もう1つは、たとえ働けなくなったとしても、お金が入ってくる仕組みがあるかどうかで、その後の暮らしぶりが変わってくることである。
「利用者はみな働いていないにも関わらず、貧富の差があることに気付かされました。豊かな人の共通点として、収益不動産を持っていることを知り、『いいな』と思ったことが不動産投資に興味を持った始まりです」
岸本さんの背中を推したのは、小学生以下の3人の子が夜勤を嫌がったことだ。医療職にやりがいや誇りを感じるものの、在宅で、子育てと両立しながらできる仕事がないか模索した。
「育休中にFXをやってみたのですが、一時的に儲けることができても、その後、損をしてしまい、はりついてやっていないといけないため、忙しい私には不向きでした」
その後、不動産投資の本を読むも、自分1人で物件を買い進めていくことは困難だと感じた。そこで、住んでいる三重県近郊で不動産投資を学べるコミュニティを探し、飛び込んだ。不動産投資のノウハウを学び、先輩大家さんに相談をしながら、まずは小さく経験を積もうと戸建てを購入する。
築60年超えの難あり物件でも、
20％を超える利回りで自信が付いた
1軒目は、2018年に三重県で築60年を超える戸建てを300万円で購入。マイホームが欲しい人向けの不動産サイトで見つけ、日本政策公庫で融資を受けて購入する。
「いきなり何千万もする物件を買うのは勇気がいったため、まずは取り組みやすい規模の戸建てでやってみようと思いました。仲介業者にヒアリングして、三重のなかでも賃貸ニーズの高いエリアに絞ってピンポイントで物件を探して、場所の良さが決め手となり購入しました」
古さから床がゆがんでいたり、トイレとお風呂が離れにあったりして、建物そのものは、あまり「いい状態」ではなかった。
リフォームは40万程かけて内装など見た目をきれいにした程度ですませている。入居者を募集すると、反響はよく、利回り20％超える家賃設定で、入居者が見つかった。
2棟目は、岐阜県で中古アパートを割安で購入。
退去があって初めて室内を見て、状態の悪さを知る
戸建て購入から9ケ月後に、次は岐阜県瑞穂市の中古のアパートを、銀行から融資を受けて購入する。瑞穂市は、岐阜県のなかでも、JRで名古屋や大垣などに通勤しやすく、スーパーなど生活利便施設も充実していることなどから賃貸ニーズが高いものの、アパートが多く、激戦区でもある。
「土地勘がなかったのですが、リサーチしていて、賃貸ニーズが高いとみていたエリアです。所属する大家の会から紹介された業者さんからの情報で知りました。ファミリー向けの2ＤＫが8戸で、満室で購入しました。購入の決め手は、安さです。重量鉄骨の築25年で、積算価格よりも、1000万円安く売りに出ていたことが魅力でした」
「退去があって初めて室内を見て、こんなに古かったのかと知りました。前の所有者のときに、相場よりも安い家賃で入居者が入っていたので、管理会社を変え、相場に合わせた家賃に上げて、入ってもらったことで利回りがよくなりました」
中古アパートは購入後に、リフォームに手間がかかることから、次は、アパートを新築することに興味を持つ。所属する大家の会から建設会社を紹介してもらい、「三重のなかでも賃貸ニーズが高い、1軒目の戸建てと同じエリアで、新築アパートを建てたい」と相談した。
「事前に仲介業者に話を聞き、賃貸ニーズを念入りにリサーチするようにしています。人気の間取りや㎡数もヒアリングして、それを元に、土地を探したところ、運よく1000万円以下で安く入手でき、単身者向けの1LDKが6戸入るアパートを建てました」
この後、三重のなかでもやや郊外エリアで3階建てで1LDKが9戸入るアパートを新築し、2月に引き渡しされたばかりである。
「賃貸需要があるのに、なかなか土地が売りに出ない場所で、土地が出たということで、今度は信用金庫から融資を受けて建てました」
土地が安く高利回りが実現できる、地方ならではの魅力も。
ゼロから1人で始めるのは難しい。人の力も大いに借りる
3人の子供に引き継ぐことも考え、今後も積極的に買い進めていく考えだ。振り返ってみると、最も心理的ハードルが高かったのは、最初の戸建てだった。
「ゼロから1にするまでは活動量が多く、たくさん勉強して、融資を組むにも勇気が入りましたが、1戸目の戸建てでうまくいったことで自信がつきました。その後、うまくいかなければ売ればいいんだと考えるようになり、融資に対する心理的ハードルが下がりました」
大家業を4年ほど続けているが、購入後に必要な作業は、ほとんど電話とメールですみ、月に計1時間ぐらいしか動きはない。新築アパートの清掃はさほど手間がかからないことから、自ら手掛けるが、物件の管理や掃除は、管理会社やシルバー人材センター等に依頼している。
「三重で不動産投資を行うなかで、土地が安いのに、家賃がそこまで下がらない点は大きな魅力だと感じています」
もう1点、岸本さんならではの強みは「医療職」であることの信頼の高さである。
「医療職も今は大変な時代です。いつ働けなくなるか分からないので医療職の人にも、不動産投資をおすすめしたいですね。１人で勉強してなかなか買えない場合は、大家の会など信頼できるコミュニティに入って、頼りになる先輩大家さんや仲間を見つけることも大切です。私の場合、それにより、今使えるノウハウを学ぶことができ、物件が購入できたと感謝しています」
1人で頑張ろうとせず、仲介業者や先輩大家さんなど、『人の力』を借りることも、不動産投資で成果を出すためのポイントになっているようだ。
