愛知県に住む不動産投資家で、多くの投資手法を実践してきた成田勉さん。20棟所有し、家賃売上は1.5億円に及ぶ成田さんの不動産投資体験談は前回記事でご紹介した。
成田さんは、これまで数多くの大家の会や、セミナーなどで講師を務め、200名を超える門下生の7割以上を大家デビューさせた「講師」としての実績も持つ。そこで今回は、成田さんに聞いた「買える人」になるポイントを紹介する。
大家業は売上の見通しが立てやすい。見通し通りになるかは
賃貸ニーズの見極めが重要。収益性が確保できないならやめる
大家業ほど「売り上げが読める商売」はないという成田さん。その立地から、どんな間取りのニーズがあり、家賃はいくらぐらい見込めるのか、不動産仲介業者に事前にヒアリングをすることで、ある程度の売上が予想できる。
「仮に、使わなくなった実家の土地があるとして、重層長屋で、2LDKを2戸確保できると仮定します。1戸あたり家賃7万5000円、2戸で15万見込めるとすると、年間で家賃売上185万。利回り10％を目標にするなら、建築費1800万以下で建てられるかどうか建設業者をあたるなどして検討します。
その金額でできる業者が見つかれば、利回り達成です。ただし調査をするなかで2LDKなら埋まるが1Kでないと建築できない場合や、家賃がさらに下がるなど収益性が確保できないようなら建てない判断をすることも大切です」
新築でアパートを建てるのは、全戸空室の物件買っているのと同じで、本来リスクが高い。そのため事前のマーケティングや見極めが重要になる。
昨今では、建築費や部材が高騰し、これまでよりも、不動産投資のハードルが上がっている。成田さんには200人を超える門下生がいるが、その7割以上が大家さんになっている。大家デビューしている人の共通点はどういうものだろう？
「高属性の人が物件を購入できるのは当然です。そうではない人が、いかに大家デビューするかが課題になります。不動産投資には、いろんなやり方があり、その人にあった方法で取り組むことが重要です。
たとえば100万円しかお金がない、シングルマザーで新築アパートの融資を引いた門下生がいます。彼女は、手持ち資金は少ないものの、住宅ローンの繰り上げ返済に励んでおり、会社員としての属性も悪くありませんでした。そのため、自宅を担保にすることも可能だと金融機関に対してプレゼンするなどして、大家デビューを果たしました」
このように、その人が今持っている武器を最大限に活かして、始めることがポイントだ。
「私自身、自宅の庭にガレージを建てて貸すことから始めましたが、実家の土地を活用して、自販機を置いたり、自宅を貸す『ヤドカリ投資』から始めるなど、打ち手はいろいろあります」
不動産投資を始めるのに、3ケ月〜半年は集中して、基本を学んでおきたい。そうすることで、時間をかけずに、多くの物件情報から、買うべき物件を見極める「目」を養うことができる。
「しっかり練習すれば、2ケ月くらいの訓練で1分間に数百物件チェックできるようになります。算数が苦手でぴったり数を合わせるのが難しくても、不動産投資の場合は、数字が大きく間違っていなければ何とかなります。
そうして努力して初めて物件を買い、家賃をいただく感動は大きいもの。まずはそれを味わってほしいですね。特にアパートを買うと大きな金額が入るため、そこに感動できるかどうか？ 感動できて楽しければ、その後は自分でどんどんやるようになります」
自分に合った方法で、キャッシュリッチになること
時流を読むことは大切だが、人とは異なる手法にチャレンジする
不動産投資が軌道に乗り始めると、どんどん次の物件が欲しくなるが、目的を見失わないことも大切だ。
「物件をたくさん持っていても、キャッシュフローが少ないのでは苦労します。規模が小さくてもキャッシュフローが高い『キャッシュリッチ』で、その人に合ったやり方が望ましいですね」
もう1つ大切なことは、人気がある投資法は、物件価格が高くなり、旨味が少なくなるため、なるべく、人とは異なる資法を選ぶことだ。
「ライバルが増えれば、価格がつり上がります。私の場合、多くの人がRC造を買いたがっているときに、重量鉄骨造の築浅アパートを狙って買っていました。
耐用年数と、融資の期間をふまえて、築20年までのRCを探している人が多いなかで、築年数の新しい重量鉄骨造であれば、築年数の古いＲＣ造と同じくらいの期間、融資を引くことができます。
それでいて、築浅の重量鉄骨造のほうが、設備が新しく、入居者募集の際にメリットが多く、入居者募集の際にアドバンテージがあります。このように人と違う視点で投資をすることで、ライバルに差をつけることにつながります」
ほかにも築古戸建投資の人気が高いなかで、成田さんは、500万円程の中古戸建を購入してリフォームして、「障がい者向けグループホーム」を運営することを選んだ。
「5部屋貸せる、シェアハウスのような造りで、1部屋3万5000円、管理費等を差し引いて月15万円の収入になり、戸建投資よりも収益性が高いのです。グループホームの運営会社も自ら立ち上げました。立ち上げ当初は大変でしたが、今は軌道に乗っています」
不動産投資をするなかで、注意すべきは、リカバリーできないほどの大失敗をしないことと、誰から「学ぶか」という点だ。
「不動産投資で怖いことは、まれにリカバリーできないような大失敗をする可能性があること。だからこそよく勉強することが重要です。
いろんなやり方があるため、誰から学ぶかで、その後が変わってきます。信頼できる仲間や先輩を見つけて、心配事があれば相談できる人を見つけておくこともポイントです」
