不動産投資の初心者ながら2棟続けて新築アパートを購入。2023年現在、3棟目となる新築アパートの決済を控えるのは30代後半のサラリーマン投資家・しょーたさんだ。
不動産投資を始めるきっかけとなったのは、2020年に家族帯同で海外駐在中に新型コロナに直面したことだった。海外にいていつ帰国できるのかもわからない。
「ずっと同じことは続かないんだな」という無常観からサラリーマン以外の収入の柱を得ようと投資の勉強を始めた。今回は高属性サラリーマンのしょーたさんの不動産投資術について紹介する。
ポータルサイトで情報を見つけ現地へ
４時間後に5,000万円台建売を一番買い付け
2021年9月、新築といっても1棟目に購入したのは建売だった。神奈川県内にある木造2階建て全8戸のワンルームで物件価格は5,000万円台。
「ポータルサイトで情報を見つけて現地に行き、4時間後に一番買い付けを入れました」と語るしょーたさん。買い付けを入れる直前には、ターミナル駅の仲介店で募集予定より1割高い家賃での入居付けの可否についても確認していた。
こうした素早い買い付けを可能としたのは3つの要因があった。
1つめに、見るべき物件の指標を明確に持っていたことだ。
利回り８％以上の新築アパート、もしくは中古10％以上の土地値物件のどちらかを買う。物件価格は5,000万円～8,000万円、キャッシュフローは1棟あたり月額20～30万円出るもの。
これらはしょーたさんが数多くの本を読む中で感銘を受けた有名投資家に会いに行き、直接アドバイスをもらった購入基準だ。
「利回りや金額が決まっていて、融資条件を絡めて月あたりの20万円残るかどうか。キャッシュフローで20～30万円出すって結構難しかったです。これをやっていくと見に行く物件の数も絞ることができます。不動産を始めるにあたり明確な基準が持てたのは良かったです」
当初は新築・築古の両方で探していたが、「結構頑張ったのですが、築古を見つけることができず、先に見つかったのが新築でした。投資基準に見合った物件だったので、建売でも躊躇なく購入を決めました。」と、しょーたさんは振り返る。
2つめに、毎週末に最低４件の物件見学をすることで培った人脈だ。
しょーたさんが駐在先の海外から帰国したのは2021年5月のこと。持ち前の行動力で、１棟目の売買契約を結ぶ９月までの４か月間で融資に強い不動産仲介業者２社の開拓ができていた。その2社がつないだ金融機関がオリックス銀行と地銀だった。
先に挙げた購入基準で物件探しをしていると、オリックス銀行からあるエリアでフルローンが出せると聞いた。エリアが合致し、借り入れする金融機関の目途もあったことでスピーディーに買い付けを入れることができた。
ただこの話には続きがあり、最終的には法人を設立し、地銀から融資を引くことになる。
フルローンのオリックス銀行に対し、この地銀からは5,000万円台の物件に対し総事業費の2割にあたる自己資金を入れるよういわれた。一方で金利はオリックス銀行の半分にあたる1％台前半。
悩んだ末、Twitterを通じ、先輩投資家らに意見を求めた。
先輩投資家全員に地銀との取引開始を勧められ、しょーたさんは金利1％台前半、融資期間35年、総事業費2割の自己資金を入れることで地銀から融資がついた。
「私の属性的にはこの地銀にハマっているんでしょうけど、パッケージローン的なところはあると思います。（総事業費の）2割ってかっちり切られていますし」と、このときの融資を冷静に分析する。
3つ目に、しょーたさんの妻が不動産投資に理解があったことだ。
しょーたさんには幼い２人の子どもがいるが、妻は毎週末の物件見学や、懇親会付きの大家の会への参加にも理解を示し、不動産投資を応援してくれている。
また、しょーたさんの家族の間にお金のかかる趣味はなく、自己資金となる種銭が貯まっていたことも大きい。
晴れて大家になったしょーたさんだが、引き渡しを受けた2022年1月下旬時点で、全8戸中入居はゼロだった。
「繁忙期だったのに2月末時点でも入居者はゼロ。ちょっと眠れなかったですね」
周辺相場よりやや高い家賃だったため賃料を下げることも考えたが、このときも音声プラットフォームのVoicyで人気の有名投資家に「僕なら下げない」とアドバイスを受け、問い合わせを待つことに。
すると、3月に入ると急に申し込みが入りわずか１週間で全8戸が満室となった。
投資活動において、「行動力」と「人とのつながりを大事にしている」と語るしょーたさんの2棟目の新築アパート購入についても紹介していく。
土地から仕入れた２棟目 融資条件は自己資金2,000万円以上
先輩投資家からの信金紹介で状況打開
2棟目の売買契約を結んだのは2022年５月。今回はしょーたさんが土地から仕入れ、1棟目の建売業者に建築を依頼した。場所は神奈川県内だ。
「得意な形や、戸あたりの㎡、前面道路など、当てはまるものがあれば、どんどん送ってきてよ」と言われており、しょーたさんは土地を探しては情報を送った。
こうして出来上がったのが木造2階建て全6戸の新築アパートだ。
しょーたさん曰く「詰まった」のは、融資だった。
「同じ地銀で融資を引こうと考えましたが、前回の物件はまだマシなほうでした。今度は土地を仕入れてやったんですけれど、そこの評価が辛すぎて。5,000万円台の案件に対して、2,000万円以上入れてくれという話になりました」
「それはできない」と思っていたところ、Twitter界隈で有名な先輩投資家と縁ができ、ある信用金庫の紹介を受ける。結局、その信金で金利1％台後半、総事業費の15％の自己資金を入れることで、木造の耐用年数である22年で融資がついた。
今回も法人での購入だ。2023年1月に引き渡しを受けた。
3棟目に購入予定なのが5,000万円台の建売の新築アパートだ。こちらも神奈川県内で、2023年8月に引き渡しを予定。現在は金融機関の開拓をしている。
ところで、わらしべ長者のようにしょーたさんの味方となる実力派の投資家と縁がつながるのはなぜか。
「アドバイスいただいたことはすぐに行って、その結果を報告するようにしています。たとえば、自分が好きな本を薦めて、読んでくれたら嬉しいじゃないですか。それと同じで、教えてもらったことはすぐにやって、“僕にはダメでした”“上手くいきました”という話をしています。先輩たちから、あいつはすぐにやるからまた教えてあげようと思ってもらえるように頑張っています」と、しょーたさんは話す。
しなやかで、人当たりの良いキャラクターに加え、何でも自分でやってみようとするのもしょーたさんの面白いところだ。
法人設立はネット上で司法書士に定款を作ってもらうと自ら法務局に行き、セルフで行った。また、サラリーマンながら、購入したアパート２棟を自主管理しているという。
「自分で賃貸仲介さんと直接やりとりをすることで経験値が積めると考えました。新築であればそこまで大きなトラブルもないでしょうし、手残りの最大化もできます。まだ２棟ですし、やってみようかなと思って、自主管理しています」
今後については「新築と中古の二刀流ですね。中古RCにも挑戦したい」と、しょーたさん。また、しょーたさんの一番の味方である妻は宅建試験に向け勉強中だ。宅建業の開業も視野に入れている。
本業のかたわら泥臭く物件を探し続ける行動力や、周囲の投資家から有益なアドバイスを得られる人間関係の作り方についてしょーたさんから学ぶことは多いといえそうだ。
執筆：（すどうみき）
