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新たな空室分析サービス。空室情報掲載の有無、正確さを自分でチェック、攻めの賃貸経営を

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

■20代の苦い経験がサービスを生んだ

サービストップページ
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2018年3月26日に公開された空室掲載確認サービス「チェックル!」は現役の大家さん、佐藤敏正氏が自分の苦い経験を元に作り上げたものだ。

自分の経験から大家さんが情報を知り、経営できるようなサービスを開発した
自分の経験から大家さんが情報を知り、経営できるようなサービスを開発した

「2006年、20代後半の時に千葉県茂原市に築古アパートをはじめて購入したのですが、この客付けでは本当に苦労しました。DIYしてIKEAの鏡を設置したり、自分でビラを配ったりと奮闘したものの、まったく反応が無い。

地元の不動産会社に依頼したのですが、3カ月経って確認したところ、賃貸情報1社にしか出稿していないことが分かりました。

仕方がないので自分で各賃貸情報サイトを調べ、そのエリアで積極的に広告を出していた千葉市の会社を見つけ出し、直接連絡をとって募集依頼し、ようやく、決まり始めました。

その時、不動産の集客は大家の目には見えないブラックボックスであることを実感しました」。

ECの世界では複数サイトに出店することで集客力をアップ、収益に繋げるというが、不動産の場合も基本は同じ。だが、それができているかどうかが経営者である大家には分からないのである。

その経験から生まれたのがチェックル!である。このサービスでは住所あるいは最寄り駅、物件種別、賃料(管理料含まず)、専有面積、築年数を入力すると、スーモやアットホームなど7社のポータルサイトからその条件にあった掲載中の物件を一括で検索し、一覧表示してくれる。

■物件情報がきちんと、正しく掲載されているか

もし、現在、空室が出ており、仲介を依頼しているのであれば、一覧には自分の物件が競合物件と一緒に表示されることになる。そこでチェックしたいのは何サイトに掲載されているか、情報は正確か、競合物件と比べて賃料その他は妥当かなど。

「調べてみると分かるのですが、全体の10〜20%の物件はたった1サイトにしか掲載されていない。ほとんどの人がネットで物件を探す時代にこれでは決まりにくい。仲介会社にもっと情報を広く発信するように依頼すべきです」。

また、掲載されている情報が間違っていることもありうる。最初から間違って掲載されている、途中で変えた条件が反映されない等間違いの内容は様々だが、大家でなければチェックできない点である。確実にチェックし、正確な情報を発信するようにしたいものだ。

競合物件との比較も大事だ。高すぎては決まらないし、安すぎては収益面で問題。入居者から魅力的に見えるぎりぎりのところで賃料設定したいところだが、その設定のための第一歩は地域の競合物件を知ること。一覧で掲出されるのは分かりやすく、使いやすい。

■賃料変更の参考資料として使う手も

ポータルサイトで物件を探す場合、条件を入力すると検索結果が一覧で表示されるが、この時に何番目に表示されるかは決まりやすさに繋がる。

特にワンルームなど広さ、賃料などにそれほど幅がない場合にはかなりの量の一覧表示が掲出されることになるが、その場合、上位に出てくるほうが決まりやすくなる。

消費者はさほど違わないなら、全部見てからではなく、ざっと上位から見て、適当なところで決めるという行動を取るからである。

もし、競合の多い物件を所有しており、なかなか決まらないことを理由に賃料を下げようと考えているなら、こうした消費者の習性に鑑み、一覧表示でできるだけ上に表示されるような条件変更を考えるべきである。

具体的には1000円下げた場合に表示順位がどのくらい上がるか、2000円にした場合……というように、順位上昇度を考えてみるというやり方である。

1000円下げただけで上位に来るならそれ以上下げる必要はないし、2000円下げないと上がらないというのであれば、空室期間と天秤にかけて考えてみるべきかもしれない。

こうやって条件を変更すれば無駄に賃料を下げ過ぎることはなくなり、もっとも効率のいい条件変更ができることになる。

■相場感を養うツールとしても有益

また、現在は空室がないという場合でも日常的に競合物件を観察するツールとして使う手がある。

地域によって、時期によって物件の動き方には違いが生ずるが、同サービスを使うと賃料そのものの動き方などに加え、空室から契約成立までの期間なども推察できる。

これを定期的に見ておけば、いざ、空室が出た時に今なら、この地域ならいくらにすべきとスピーディーに決定できるのである。

このところ、不動産テックという言葉が散見されるようになり、様々なサービスが登場してきている。「だが」と佐藤氏。

「そのうちの多くのサービスは消費者、不動産会社向けです。ですが、今後、不動産経営のハードルが上がり、空室がこれまでにないほどの数に及ぶようになるであろうことを考えると、大家が自分で経営に携われるようにならないと生き残ってはいけません。

加えて大家が主体的に経営に関わるようになれば物件自体、不動産市場自体も面白くなるはず。チェックル!はそうした経営者主体の賃貸経営のための第一歩。

今後、サービスを充実、改良していくことで、自分も含めた賃貸経営者の役に立つものにしていきたいと考えています」。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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