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不動産投資家予備軍の勉強の場として官製相場のJリート活用も

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

「不動産投資をするには大金が必要だ。マンション、アパート、商業店舗など様々なタイプの収益物件が世の中には存在するが、どれもこれも数千万円から数億円と一般サラリーマンでは手が届かない価格帯。中古ワンルームでさえ数百万円単位のおカネが必要になる」

と半ばあきらめている不動産投資家予備軍は多いのではないか。

そうした初心者向けの商品がある。不動産投資信託(Jリート)だ。株式投資と同様に証券取引所で上場銘柄を売買できる。

不動産投資法人が投資家(機関・個人)からおカネを集めてマンションやオフィスビル、商業施設などを購入、その賃料や物件の売却益を分配する、投資家にとってはインカムゲイン狙いの金融商品である。

米同時多発テロ前日の2001年9月10日、東京証券取引所に大手不動産会社系列の2銘柄でスタートを切り、現在は59銘柄が上場している。銘柄によって投資対象とする不動産の多様化が進んでいる。

オフィスビルやマンション、ショッピングセンターなどの商業施設、ホテル、サービス付き高齢者向け住宅など高齢者賃貸住宅、物流施設、最近は太陽光発電などに投資するインフラ系も登場。それぞれのタイプに特化したものから複数を組み込んだ複合型まで揃っている。

Jリート表

最小投資単位は10万円を切る水準から60万円台と、実物不動産から考えれば投資できない額ではない。

こうした点からも初心者向けと言えなくもないが、不動産投資家予備軍がJリート投資をすることは、不動産の特性を勉強する機会にもなる得る。

日本の不動産取引は、売買価格決定に係る情報の透明性が乏しいと海外からよく指摘されているが、Jリートで運用している物件は、全ての情報を開示しなければならない。

売買取引、賃料水準、稼働率、資金調達の金利などを決算資料から読み解くことができる。

投資していれば投資主総会(一般企業の株主総会)に出席し、運用実績だけでなく、足もとのマーケットについて運用会社のトップが説明する内容を聞けたり、質問できる機会もある。将来の実物投資に向けての不動産の基礎を学ぶには良い教材だと言える。

投資額的には、機関投資家にかなわないものの、個人投資家の数は延べ30万人にものぼると見られている。

投資主体別で見ると、外国法人が占める割合が最も高い。その次に証券会社、個人投資家、金融機関、信託銀行といった感じ。それぞれがそれぞれの思惑で動いている。

直近のJリートマーケットを見ると、5月末時点の東証リート指数は前月比0.3%上昇し、配当込みのトータルリターンは0.6%上昇した。物件タイプ別では、オフィスと住宅の指数はそれぞれ0.5%、0.4%上がった。

昨年落ち込んだ東証リート指数も1700ポイント台を回復している。米国トランプ政権の動向や北朝鮮問題、英国のEU離脱やイタリア政局、イランやパレスチナなど海外情勢が相場全体のリスク要因ではあるものの、東証リート指数が1600ポイントを割り込むことは当面なさそうだ。

大手経済紙などマスコミの紙面では、東証リート指数が上がった、下がった、という記事をよく目にする。

だが、REITアナリストの山崎成人氏は、「これは投資判断の指標にはならない。東証リート指数は、時価総額が大きい銘柄に左右されるため、取引が活発な中小リートの動きがかき消されている。

機関投資家やプロ級の個人投資家は個別銘柄ごとの分配金利回りで判断している。Jリートについては投資するタイミングが来ている。投資スタンスを決めてから狙う銘柄を決めることだ」と説明する。Jリート全体の分配金利回りは4%ほどである。

とはいえ、59にも及ぶ銘柄の中から選択するのは難しい。例えば、オフィスビルの空室率は低く賃料水準は上昇している。賃貸マンションも人口流入が続く東京を中心に大都市圏での空室率の上昇は見込みにくい。

訪日観光客の増加によって商業施設の売り上げも好調、加えて宿泊施設の不足を受けてホテルも有望視されている。少子高齢社会を迎え、高齢者向け住宅関連は日本で数少ない成長産業との声も上がる。通販需要の急増に伴い物流施設の建設が相次いでいるが、軒並み高稼働率を維持している。

投資対象の不動産から銘柄を絞るだけでなく、下値で拾い上値に向かったら売却してキャピタルゲインを得るか、または配当利回りの高い銘柄を選択するか。

そもそもJリートは、分配金狙いの商品であるが、高利回りということは相対的に価格は低い、つまり市場から評価されていない銘柄との見方もできる。

ただ、投資初心者にとってうれしいのは、日銀がいまだにJリートを買い入れていることだろう。2010年12月から始まった日銀による買い入れは、安倍政権下での大規模金融緩和によって更に拡大した。現在、企業業績が回復し、日経平均も2万円台を回復、東京都心部の地価はバブル期水準に達したにもかかわらず、この買い入れ政策が続いている。

実際、日銀は5月にも8回にわたって計96億円のJリートを買い入れている。この政策が買い安心感となって証券会社も強気だ。この官製相場ならば大きな損失を被るリスクは低いからだ。

最近は、業界団体の不動産証券化協会が個人投資家の参加につながればとフェアも開催している。

今年も3月下旬に横浜で開催された「東証IRフェスタ2018」で同協会が「Jリートコーナー」を出展した。2日間で延べ500人が立ち寄ったという。こうした機会を利用しながらJリート投資に参加し、サラリーマン大家としての素地を作ってから実物不動産投資に進む道もあるのではないか。

健美家編集部

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