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日本初。小規模不動産特定共同事業者による第1号ファンド物件誕生

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

中心部の交差点脇に建つ、ひときわ目立つ建物
中心部の交差点脇に建つ、ひときわ目立つ建物(建築写真は以下すべて東涌写真事務所http://10-89.com/ によるもの)

2018年7月16日、リゾート地として知られる神奈川県の葉山町の中心部にある古い蔵を利用した宿泊施設がオープンした。物件そのものも個性的だが、この物件が他と違うのはその仕組みにある。

2018年6月1日に日本で初めて「小規模不動産特定共同事業者」の登録を完了(2018年5月7日付)した第1号募集ファンドの物件なのである。

車も人通りも多い、まちの目抜き通りに面した立地に人目を惹く物件であり、投資対象としては非常に期待できるのだが、その話の前に小規模不動産特定共同事業について説明しておこう。

■投資家注目!小規模不動産特定共同事業の可能性

これは非常に簡単に言うと、これまで資金不足によって動かせなかった空き家その他の不動産をこれまでより容易に事業化するための仕組みである。

一般に地域の不動産業者などが投資家から出資を募って不動産を取得し、リノベーション等を行って賃貸、売却等を行い、その不動産運用から得られる収益を投資家に分配する行為を「不動産特定共同事業」という。

この事業を行うためには不動産特定共同事業法に基づく許可を取得する必要があり、事業者が非常に限定されていた。簡単に言えば大手の事業者以外許可取得が難しかったのである。

だが、2017年12月に新たに「小規模不動産特定共同事業」が創設された。これにより、資本金要件等の参入要件が緩和され、登録事業となったことから、地域の不動産業者などより多くの事業者がこうした事業を行えるようになったのである。

具体的には、まず投資家から出資を募り、そこで調達した資金をもとに運用対象となる不動産(賃貸住宅や古民家、オフィスビル、空地等)の取得や改修工事、建設等を行い、それを賃貸、売却、経営などすることによって、そこから得られる収益を投資家に配分するというもの。

これまで自己資金あるいは銀行の借入に頼らざるを得なかった資金調達に新たな選択肢が生まれたというわけである。

改装前の状態。建物自体は東日本大震災でもびくともせず、頑丈な作りだったが、外壁その他、見た目にはだいぶ汚れていた
改装前の状態。建物自体は東日本大震災でもびくともせず、頑丈な作りだったが、外壁その他、見た目にはだいぶ汚れていた

特に築年数が古いなどで銀行の融資が受けられなかった物件ではこれにより再生できる可能性も出てきたとされ、実際、1号案件となる「The Bath&Bed Hayama」は明治期からあったという築年不詳の蔵を利用したもの。従前の仕組みでは再生できなかったかもしれない物件である。

■まちづくりクラウドファンディングとは?

同物件の告知ページ。非常に人気が高かったことが分かる
同物件の告知ページ。非常に人気が高かったことが分かる

今回事業開始のためのプラットフォームとなったのはまちづくり参加型を謳うクラウドファンディングサービス、「ハロー!RENOVATION」。空き家や遊休不動産などのモノとそれを活用したい人を繋ぎ、そこにお金などをサポートするという仕組みを作っており、単にお金を出すだけのビジネスではないところが肝。

様々な人がプロジェクトに関わることでアイディアが出やすく、出資を受けやすくなるだけではなく、オープン後も関わる人となってくれるはずだ
様々な人がプロジェクトに関わることでアイディアが出やすく、出資を受けやすくなるだけではなく、オープン後も関わる人となってくれるはずだ

使っていない、使えていない不動産を持っているオーナーや空き家等を活用したい人、それをサポートしたい各種プロなど幅広い人に関与する余地があるのである。関与の仕方はプロジェクトごとに異なり、お金を出す場合にも金銭的リターンもある投資型の他にプロジェクトに関する物品やサービスを購入する購入型、単純に寄付する形など様々。それぞれができる形で関わる仕組みと言っても良い。

また、面白いのはひとつの物件に関わる人同士などの間で人間関係が生まれたり、情報交換ができたりする点。とりあえず、宿泊関係の投資をして開業や運営のノウハウを蓄積しておき、いずれ自分でやってみる時に活かすなどの関わり方ができるのである。ノウハウだけでなく、参加することで人間関係が作れれば、自分の事業にも役立つというものである。

運営するエンジョイワークスは、鎌倉を拠点に不動産、建築、まちづくり、空き家再生などを幅広く行っている会社で実績も多数。不動産だけ、建築だけという会社ではないところが面白い。

■1日で全額を集めきった人気物件

改装前の内部。がらんとはしているが、見事な柱、梁
改装前の内部。がらんとはしているが、見事な柱、梁

では、実際の物件を見ておこう。場所は葉山の中心部。交差点に面したところに建つ2階建ての蔵で、2年ほど前まではベーグルショップとして使われていた。

外から丸見えの状態になっていたところに、壁を設け、その内側いはアウトドアリビングを作った
外から丸見えの状態になっていたところに、壁を設け、その内側いはアウトドアリビングを作った

ところが、空き家になり、エンジョイワークスに相談された。最初は普通に賃貸としてという話だったが、逗子で開かれた芸術祭の舞台として使うなどの経緯を経て、最終的には宿泊施設に。

1階のリビング。クラシカルな家具が歴史を感じさせる建物にぴったり
1階のリビング。クラシカルな家具が歴史を感じさせる建物にぴったり

作りが非常に面白く、1階はリビングと広めのバスルームのみ、2階はベッドルームだけという割り切りぶり。周辺に様々なレストラン等があるため、食事は外でというのである。

1階には水回りが置かれており、これが特徴的。とても広く、開放的なのである
1階には水回りが置かれており、これが特徴的。とても広く、開放的なのである

リノベーションはあるものをできるだけ活かすという方針で行われ、床なども使える部分はそのまま利用。手を入れたのは外構、断熱その他と最低限。とはいえ、関東大震災にもびくともしなかったという太い柱、梁の建物はそれだけでも圧巻。壁が厚いため、静かで外気温の影響を受けない快適さもうれしいところだ。

内部がこちら。ジャグジーが用意されており、のんびり入浴タイムが楽しめる。リビングとの間にはブラインドも用意されている
内部がこちら。ジャグジーが用意されており、のんびり入浴タイムが楽しめる。リビングとの間にはブラインドも用意されている

定員は4人までは可能。宿泊料金はシーズンで異なるが、オンシーズンで1棟5万円からの予定という。

2階のベッドルーム。ベッドを置くのではなく、小上がり風にすることで寝ていない時にも使える
2階のベッドルーム。ベッドを置くのではなく、小上がり風にすることで寝ていない時にも使える

この物件では投資型、購入型の2つが用意され、うち、投資型についてはわずか1日で600万円全額を集めた。想定利回りは年4.0%(税引前)。運用期間は4年2カ月で、どれだけ注目されたかが分かる。

■今後も独自性のある投資先続々

ただ、葉山は夏は観光客が多く、バスが動かなくなるほどの人気だが、問題は冬。来街者が減る時期をどうするか。聞いてみたところ、地域の他施設等とまちの観光資源の掘り起し、連携などを探り始めているとか。こうしたところにノウハウがある会社であるという点も投資家としては見るべき点だろう。

また、今後の予定としては逗子の廃工場を利用、シェアアトリエとした物件への投資型クラウドファンディング(100%の稼働率の場合の想定利回りは年約8%・税引前)、建築の世界では有名な中銀カプセルタワーへの投資型クラウドファンディング、記事でも紹介した京都の五條楽園(表記は同社事業にならったもの)での町屋改装などがあり、いずれも投資先として独自性があり、期待が持てる。

投資先として、ノウハウを学ぶ場として、まちづくりに関わるチャンスとして、様々な意味でチェックしたいところである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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