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空室に悩む築古小規模ビル。工事単価2万円代のオーダーメイド1棟丸ごと再生でオーナー支援

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

不動産価格には天井感も漂うが、ビル仲介大手の三鬼商事の調査によると、東京都心部のオフィスビルの空室率は2000年以降の最低値を更新し続けており、需給はひっ迫している。大型オフィスビルの利回りは史上最低水準であるものの、高い賃料水準がそれを補完するとの思惑から、これらを投資対象とする機関投資家、海外投資家勢は強気である。

一方で、企業経営者や個人富裕層が投資する小規模ビルの場合は、築古となるほど貸主と借主とのマッチングが思うように進まないのが実態である。空室を抱えて頭を抱えるオーナーも少なくない。このような築古物件に対し、住居系ではリーマン・ショック後に大きく進展したリノベーション技術を駆使、物件を再生して再販することが珍しくなくなった。

オフィスビルであっても同様の傾向が強くなっており、傷みの激しい築古ビルを自由にカスタマイズ、潤沢なキャッシュフローを生み出す物件へと再生する動きがある。

スタートアップ企業を意識してオフィスビルを改修するリアルゲイト(東京都港区)は、このほど「オーダーメイドビルディング賃貸事業」を開始した。経年劣化によって価値が下がり、競争力を失った300坪未満築20年以上のビルを同社が一括で借り上げ、一定の改修工事を実施したあとにスタートアップ起業などに再賃貸する。空室に悩むビルオーナーは長期安定収益を得られ、スタートアップ企業側はオフィスの内装だけでなく、屋上や外観の変更、ビルの命名権を有することもできる。命名権を得て一棟借り上げれば、オフィスに自社のアイデンティティを反映できる。リクルート面の強化につなげたいと考える経営者や人事担当者にも響きやすい。ビルの空室問題とスタートアップの働き方改革・採用強化と双方の課題を解決することができる。

4月から渋谷区神宮前で2棟、北参道、日本橋、清澄白河の各1棟の計5棟で築古小規模ビルの再生に取り掛かるとともに入居者の募集も始めた。

神宮前プロジェクト
▲神宮前プロジェクトの現況写真

これらのうち「神宮前プロジェクト1」は、鉄筋コンクリート造地上5階地下2階建て延べ床面積494u。1989年10月に竣工したビルの再生プロジェクトで、事務所と店舗併用。工事範囲により変動があるものの、工事の坪単価は2万6000〜2万8000円(税抜)。工事開始は4月で6月から入居可能となる予定。

「日本橋プロジェクト」は、1977年2月竣工、地上5階建て延べ床面積827uの事務所・店舗の併用ビルを再生。坪単価は1万8000〜2万2000円(税抜)で、こちらも6月からの入居が可能というスケジュール。

「北参道プロジェクト」は、1983年2月竣工、鉄骨造地上3階地下1階建て延べ455u。事務所・店舗・住居の併用で6月に工事開始、8月から入居可能の予定。

規模が300坪未満、築20年以上の築古小規模ビルの空室について、同社では、「大半が個人や中小企業が保有して、もともと自社利用や住居兼用で建てられている場合が多いことから、テナントビルへの転用には多額の費用が掛かってしまうためだ」と分析している。このためコストをなるべくかけずに再生するかが鍵だとする。

神宮前のビフォーアフター

必要最低限の電気・空調設備等のインフラ設備工事は同社が行い、テナントの要望を聞きながら外観やオフィスの内装、イベントスペースなど共用部の改修工事も行ってリノペーションを施す。テナントの要望に応じた用途変更や外装デザイン、内装の変更、原状回復の取り決め等を行うことで、リノベーション費用を必要以上にかけないようにする。

起業家にとって、スタートアップ企業の経営者にとって、シェアオフィスも選択肢の一つとして人気を集めているものの、小ぶりであっても一国一城の主≠望む起業家に焦点を当てれば築古小規模ビルのオーナーの資産もまた生きてきそうだ。

健美家編集部

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