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不動産投資もAIの時代へ!デジタルネイティブ世代台頭で不動産テック浸透か!?

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

健康美イメージ写真

不動産にテクノロジーを取り入れた「不動産テック」。人工知能(AI)を活用して不動産の価格・賃料の将来予測をはじき出すサービスは、とりわけ不動産投資家にとってなくてはならないものになるかもしれない。

大東建託では、2020年度の本格導入に向けて、6月から首都圏の一部エリアを対象に、東京大学空間情報科学研究センター不動産情報科学研究室の清水千弘特任教授と、同社賃貸未来研究所が共同開発した、Alを活用した家賃査定システムを試験的に導入した。

グループで全国約109万戸の管理戸数がある同社では、家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきた。この作業をシステムにより自動化することで、スタッフの業務軽減と、顧客や取引先に家賃設定の明確な根拠を示すことが出来るとしている。

同社が蓄積してきた賃貸募集広告データなどを、重回帰分析(一つの目的変数を複数の説明変数で予測)を適用して処理するもので、最寄り駅と住所の整合性、適切な説明変数の選択と説明変数の組み合わせによる変数合成、モデルの分割方法、査定対象類似物件抽出ロジックなどこれまでにないノウハウが組み込まれている。

複数エリアで理論モデルの誤差率中央値5%未満を達成、実装モデルにはチューニングを加え、最寄り駅が存在しないエリアなど全国を査定エリアとして開発されているという。

AI活用で不動産の価格・賃料の将来予測をはじき出す草分け的な存在であるリーウェイズ(東京都渋谷区)では、不動産投資では国内初となる人工知能を活用した将来収益の査定・分析システム「Gate.(ゲート)」の開発・運営を行っている。

インターネット上で得られる不動産に関する信用データを集めるプログラムの開発によりサービスを提供しており、同社では駅ごとの賃料の下落率を分析し、投資を検討している物件が将来どれほどの収益を生み出す資産であるかを説明できるとする。主に使うデータは人口統計、税金、個別の物件状況といったものだ。

不産投資では出口での損益が重要となる。足もとの利回りにとどまらず、来年、再来年、さらには将来の想定売却価格を駅ごとの賃料下落率などからオンライン査定、投資家が全保有期間での収益性に基づいて判断できるようにした。

10年後の家賃相場を予測、現在価値から割り引くことで売却予想価格も算出できる。買い主にとっても生涯の収支に基づいたIRR(内部収益率)で判断できる。売り主は利回り、買い主はIRRを重視するため売り手と買い手の双方のメリットを考えて提供する。

これからの不動産マーケットについて、同社では、インターネットやスマートフォンなどが身近な環境で育ったデジタルネイティブ世代の不動産オーナーが増加し、テクノロジーを活用した新たなコミュニケーションが必要不可欠になると想定している。

そうしたことを受けて、今年に入って同社では業務提携を積極化している。不動産オーナー向けに賃貸経営コスト削減サービスなどを提供するCasa(東京都新宿区)と提携し、リーウェイズの6000万件超の物件データをもとにAI分析機能を生かした不動産評価システム、物件情報提供のプラットフォーム、不動産管理アプリの共同開発を進めている。

静岡銀行とも資本業務提携した。同行向けに新たな不動産評価システムの開発やサービスなどの企画・開発を行う。不動産の将来的な空室率の上昇や賃料の下落などのリスクの可視化、不動産投資におけるパフォーマンスの解析などを通じて不動産投資家の資産形成をサポートする新たなサービスの開発に取り組むという。

静岡銀行が保有する地方の不動産データであったり、審査ノウハウを活用して全国共通の不動産審査プラットフォームの共同開発も行っていく予定だ。

賃貸住宅経営の外部環境は厳しさを増している。いかにして適正賃料を把握し、満室稼働に繋げるか。AIを用いたビッグデータの分析に基づく経営判断が当たり前の時代は、すぐそこまで来ている。

健美家編集部

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