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「増え続けるイギリスの学生」をターゲットに!イギリス「学生寮投資」とは?日本人投資家も続々と物件を購入!

不動産投資全般/商品・サービス ニュース

2020/03/10 配信

海外に目を広げると一目瞭然!
不動産投資の対象は多岐にわたる

日本国内で不動産投資をすると、対象となるのはファミリーや単身者などを対象とした一般的な賃貸住宅がメイン。店舗や倉庫、変わり種ではホテル、コインランドリーなどもあるが、多くの投資家は、戸建てや一棟・区分マンションやアパートを経営している。

欧州を代表する国のひとつであるイギリスでは、学生寮投資が一般化しているとか。画像は、国内的な大学が多く、同ジャンルの案件が多いリバプール。その理由を紐解いていこう。 出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン
欧州を代表する国のひとつであるイギリスでは、学生寮投資が一般化しているとか。画像は、国内的な大学が多く、同ジャンルの案件が多いリバプール。その理由を紐解いていこう。
出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン

ところが世界を見渡すと、地域事情にマッチした投資対象があるようだ。例えばイギリスなら、「学生寮投資」が昔から行われているとのこと。言わずもがな、大学生が住む物件に資金を投じるわけだが、他にはない魅力があるという。

ここでは、同ジャンルの物件を日本人投資家に売買仲介する、フォーランドリアルティネットワークジャパン株式会社代表取締役の中尾孝久氏に、その概要や投資メリットをお聞きした。

同社は2011年設立で、ASEANやアメリカ・ハワイ、イギリスといった海外不動産の紹介、現地視察・購入手続きサポート、物件完成後の賃貸管理から売却サポートまで提供している。
イギリス学生寮投資は3年前から扱いはじめ、これまでに日本人投資家に100戸ほど販売してきた。

「イギリスの不動産市場は透明性が高く、米総合不動産サービス大手JLLによる『グローバル不動産透明度インデックス』(2018年版)で、世界1位の評価。公平・公正な取引環境を誇ることから、世界的な地政学リスクなどに大きく影響されることなく、継続的に投資資金が流入するセーフヘイブン(安全な投資先)として知られています。同国は人口増加を続ける一方で厳しい建築規制により新たな建設許可が下りにくいため、ロンドンなど主要都市では住宅需給が慢性的にひっ迫しています」(中尾氏、以下同)

フォーランドリアリティネットワークジャパン株式会社の中尾孝久氏。
フォーランドリアリティネットワークジャパン株式会社の中尾孝久氏。

一方で政府は、国民や外国人に賃貸収益を目的とした不動産投資を奨励していて、7年前には国民向けに住宅ローン支援策を導入。これらも住宅価格の上昇を後押ししている。

他にはない魅力がふんだん
イギリス学生寮投資のメリットとは?

そういった中、イギリスでは学生寮投資が確立されたアセットクラスとして25年以上の歴史があり、英タイムズや英FT紙も国内のトップアセットのひとつとして評価するほど。欧州だけではなく、北米や中東、アジアなど、世界中から資金が流れる投資先として注目されているという。

なぜ、これほど脚光を浴びているのか。中尾氏は、次の3点を挙げる。

・学生数の増加、学生専用住居の供給不足
・相対的に高い利回り
・利回り保証、煩わしさがない投資

ご存じの通り、イギリスにはケンブリッジ大学やオックスフォード大学など、世界大学ランキングの上位に位置する名門大学がたくさん。教育の質は高く評価されている。

2017年はブレグジットの影響で出願数は減少したが、翌年からはEUを中心に増え、過去2番目の数を記録。例年、定員を上回る願書が提出され、各大学はキャンパスを順次拡大している。

「今年1月末を持ってイギリスはEUから離脱しました。政治・経済的に影響はあるかもしれませんが、これにより教育水準が下がるわけではありません。国内のみならず、海外の留学生から高いニーズを維持するでしょう」

近年は所得水準の上がった中国を始めとするアジアや中東、インドからの留学生は増加するばかりだ。1995年に14.4万人だった留学生(現地に住まいを必要とするフルタイム学生)の数は、2017年に2.9倍の42.2万人に拡大し、米国に次ぐ世界2位の留学生シェアを誇る。

総学生数に占める留学生の割合も1995年から2017年にかけて13%から22.9%に拡大。米国を上回る水準だ。 出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン
総学生数に占める留学生の割合も1995年から2017年にかけて13%から22.9%に拡大。米国を上回る水準だ。
出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン

「かつて、各大学は政府から割り当てられた定員数を上回る学生を受け入れられませんでしたが、近年は、一定の成績以上であれば自由に受け入れる方向に規制が緩和され、2015年には定員のそのものが撤廃されました。これにより、政府は毎年6万人ほど入学者が増えると予想しています」

一方、学生向け住居の整備は追いついてなく、イギリスの学生寮・学生用マンションは稼動率99%と高水準で推移。大学が保有する学生寮の数は限られ、大学へのアクセスが良く周辺の利便性に優れた民間の学生寮はキャンセル待ちの状況だ。

「多くの民間学生寮の広さは広くて20uほど。キッチンや食堂は共用であることがほとんどですが、各部屋に家具やベッドはセットされています。一般的な賃貸住宅に比べると狭い分家賃が安く、ほぼ寝るだけの学生にとって、むしろ好都合。それゆえ、高い人気を誇るのです」

例えば、フォーランドリアルティネットワークジャパンが学生寮を扱うリバプールには、医学・化学等の分野で世界有数の研究功績があり、ノーベル賞受賞者も多く輩出したリバプール大学や英国最大級の先進大学として知られるリバプール・ジョン・ムーア大学など7校があり、総大学生数は6万人超。4万6000人がフルタイム学生だが、そのうち45%が、大学や民間の学生寮に住みたくても住めない状況だという。

フォーランドリアルティネットワークジャパンがリバプールで販売中の学生寮「NATEX(ネイテックス)」の立地環境。名門大学が多く、ショッピングモールや公園、博物館、鉄道駅も徒歩圏内。客付けに有利なのは一目瞭然だ。 出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン
フォーランドリアルティネットワークジャパンがリバプールで販売中の学生寮「NATEX(ネイテックス)」の立地環境。名門大学が多く、ショッピングモールや公園、博物館、鉄道駅も徒歩圏内。客付けに有利なのは一目瞭然だ。
出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン

いずれにしても、需要に対して供給が追い付いていないのが、イギリス学生寮の現状だ。利便性が高く設備が整った物件であれば、入居者に困らないはず。かつ、大学生なら4年間は住み続ける可能性が高い。オーナーとしても安心だ。

相対的に高い利回りと
税制優遇にも注目

投資の観点でも見てみよう。学生寮は一棟ではなく、区分で販売されるのが一般的。ポンドの為替レートや部屋の広さにもよるが、価格は一戸1000万〜1500万円ほどだという。

「現地ではプレビルドが基本です。募集当初は価格が安く、人気があり買い手が多い物件だと完成に近づくに従い、価格は上昇していきます」

具体的な事例をもとに、リスクとリターンもチェックしたみたい。フォーランドリアルティネットワークがリバプールで販売する「NATEX(ネイテックス)」の場合、専有面積14uで物件価格は1200万円前後(8万5000ポンド)のユニットから。

「最大の特徴は、『5年間・年9%のネット利回り保証』が付帯する点で、ネット利回り保証のため、管理費、火災保険料などその他費用の支払いは必要なく、安定的に高利回りを享受することができます。

また6年目以降は全体の稼働率に応じてリターンが決まる収益分配方式となるため、保有ユニットの稼働状況にリターンが依存することなく、安定的な運用を行うことができます。さらに、内装・家具付きとなるため新たなに準備する必要がなく、賃貸付けからその後の管理も全て現地管理会社に一任できるなど、煩わしさが少ない不動産投資です」

NATEX」の完成予定イメージ図。部屋にはベッドやデスクが用意され、共用設備も充実する予定。他の物件も同じようなタイプが多い。 出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン
▲▼NATEX」の完成予定イメージ図。部屋にはベッドやデスクが用意され、共用設備も充実する予定。他の物件も同じようなタイプが多い。
出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン

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同社が扱う物件だけではなく、イギリス学生寮投資では、ネット保証利回りや家具付き物件は少なくない。投資のリスクや手間を抑えられるという点で評価できる。

5年間年9%のネット利回り保証は驚異的な水準で魅力的だ。一方、6年目以降は購入した区分ではなく、物件全体の稼働率に応じてリターンが決まる。とはいえ、本当に利回り保証が履行されるかどうかは気になるため、物件自体の立地や設備、近隣の競合物件に優るスペックなのか、開発会社や管理会社の信用度は事前に確かめておきたい。こうした点は、国内不動産投資と同じだ。

税制にも触れておこう。イギリスでは賃貸収入1万1850ポンド(約160万円)までなら国内の所得税控除の対象で、学生目的の不動産は固定資産税、キャピタルゲイン税の支払いも不要。今後、制度が変更される可能性はあるが、現時点で税制優遇があるのも魅力的だ。

竣工・稼動・為替リスクをどう抑えるかが
イギリス学生寮投資最大のポイント

イギリス学生寮投資には、独自の優勢があることはわかった。一方で、海外で物件を買うがゆえに伴うリスクもある。具体的には以下ではないだろうか。

・竣工リスク
・稼動リスク
・為替リスク

まずは、プレビルドという点。確実に竣工するのかどうかは気になるところだ。運用が始まった後も、適正に運営・管理が行われるかは気になるところ。判断の基準は開発や管理を請け負う会社の信用度だ。

「『NATEX』の場合、リバプールなど大都市で学生向けマンションや住宅などを手掛ける『MOUNT GROUP』による開発で、創業者は市中心街の再開発のアドバイザーを務める、現地不動産業界で有名な人物。管理会社は英国全土で2万3000床以上の学生向け物件を管理・運営する『CRM SUUDENTS』と、大手です。現地で信頼度の高い会社が関わっているかどうかが、決め手になると思います」

「NATEX」の建築現場。購入者には定期的に工事の進捗がレポートされる。 出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン
「NATEX」の建築現場。購入者には定期的に工事の進捗がレポートされる。
出典:フォーランドリアルティネットワークジャパン

開発会社や管理会社がメジャーで、実績があるなら、こうした心配は、ある程度解消できる。学生寮に対するニーズは高いだけに、管理が徹底すれば稼働率も高い水準をキープできる可能性が高い。

さらに気になるのは、為替リスクだ。家賃は定期的に日本の口座に振り込まれるが、円安になればなるほど収益はよくなり、円高が進行すると悪化し、利回りは低下してしまう。

「投資家の皆さんが、もっとも慎重になる要素です。当社の場合、楽観的予想(稼働率100%)、中立的予想(稼働率90%)、悲観的予想(稼働率80%)に対して、現状の為替水準、円安水準、リーマンショック以降の円高水準を照らし合わせ、年間のネット収入と利回りを算出するようにしています。結果『NATEX』なら6年目以降10年目まで、現行水準なら6%台〜9%台、1ポンド145円の円安水準なら9%台〜14%で推移するという試算です」

このように海外不動産投資の場合、稼働率と為替水準で収益をシミュレーションし、許容できるリスクかどうか確かめてから、購入を勧めることが肝心だ。

ただし、外貨建て口座を持っているとポンドで入金されるので、あとはレートが円安のタイミングで円転すればいい。為替リスクを抑えるため、こういった工夫はしておくべきだろう。

それほど高くない金額で始められ、高い利回りを期待できるのが、イギリス学生寮投資の醍醐味だ。リスクを理解・許容できるならポートフォリオに加える手もある。

地域や通貨の分散にもなるだろう。海外の物件なので国内金融機関で融資を受けるのは難しく現金決済となるが、CF(キャッシュフロー)に余裕があるなら、一考するのもありかもしれない。

■取材協力
フォーランドリアルティネットワークジャパン株式会社

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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