海外では、不動産取得や金融資産などと引き換えに長期滞在できる投資家ビザや先日紹介したタイランドエリートカードのようなマルチプルエントリーな長期滞在ビザプログラムが結構ある。
これまでも日本との物価の差や税制の有利さ、また海外旅行などで行って気に入ってという理由でロングステイをするのに不動産取得をしている人がいたが、コロナのリスクヘッジも考えて、事業用不動産を取得して海外に滞在出来るビザを確保するという人が増えているように思う。
筆者の友人で、ポルトガルのリゾート物件を購入、長期滞在ビザだけでなく永住権、さらにポルトガルの国籍を得てパスポートの取得まで目指している人がいる。
そのご夫婦は、ご主人がアメリカ人なので二重国籍が可能、奥様は配偶者ビザを得られるというもの。なんと国籍まで！ということでポルトガルに興味を持って調べてみると、「ゴールデンビザ」という不動産取得による長期居住権取得が可能だが、2022年にプログラム変更のタイムリミットが迫っているという。
海外移住や投資永住権のサポートを行う株式会社アエルワールド代表取締役の大森健史氏に、このポルトガルゴールデンビザについてうかがった。
「ポルトガルの都市部に不動産投資で長期居住」に
リミット迫る
ポルトガルゴールデンビザとは、ポルトガル国内の不動産（タイプは問わない、土地だけでも商用物件でも可）に50万ユーロ以上（建築後30年以上で指定都市再開発地域内の中古物件の場合、35万ユーロ以上）を投資することにより、まずは長期居住権（当初1年間、以降2年ごとの更新）を取得することができるというもの。（1ユーロ＝133.94円、2021年5月30日現在）
35万ユーロであれば、手が届かないこともない。ポルトガルは、食費などの物価は日本に比べて安く、リスボンでは公共交通も発達しているし、魚の消費が多く日本的食生活にも合いそう。
長期滞在ビザを保持するのにあたっての最低滞在日数要件（年平均7日間）も緩く、気が向いた感じの滞在でもビザをキープすることもできる。となかなかよさそうだが、これが今、変更の節目を迎えているのだ。
大森氏は
「変更点は、リスボン、ポルト、および沿岸地域での居住用不動産投資によるゴールデンビザの取得ができなくなるということです。しかし内陸部やアゾレス、マディラ自治区などではこの範囲ではありません。
元々、2020年3月に変更法案があがっていたのですが、それが2021年の6月末までとなって、さらに2022年1月からと変更時期が先に延びて、今は人気エリアでの不動産取得によるビザ取得はリミットが迫っていると言えます。
不動産を探して、銀行口座を開いて入金となれば、今のスケジュール下では、今年2021年の10月頃がリミットだと言えるでしょう」
と語る。
住み続けなくても大丈夫、
ゴールデンビザの利点あれこれ
ポルトガルのゴールデンビザの利点について「ゴールデンビザの段階では長期居住権ですが、取得した不動産をその後も保有することでビザが更新され、5年を経過すると永住権の申請や帰化申請をしてパスポートを取得し、EU市民になることもできます。
永住権取得後は、不動産を売却することも可能です。ゴールデンビザについて、不動産取得費用の資金元や言語能力などの条件はなく、18歳以上、EU以外の国籍、規定金額以上の個人健康保険（年間5～10万円ぐらい）に加入することが条件。審査は5カ月～9カ月です。
ポルトガルのゴールデンビザが外国人にとって楽なのは、ビザを取得してからポルトガルにずっと住まなくても維持ができるところです。初年度は7日間、2年目以降は2年で14日間滞在していれば維持ができますし、ポルトガルで仕事をしたり、学校に行ったりもできます」という。
ゴールデンビザの取得のための不動産購入については「取得した不動産は、賃貸運用をしてもいいので、短期的にツーリストに貸したり、大学など長期滞在者向けに賃貸している人もいます。全般にリゾートではなく、住居物件が多く、表面利回りは、5.5％弱、サブリースだと4％というところです。
新築物件、区分所有の完全リノベ―ション（外壁だけ残し、柱や床や階段、躯体の一部も変える）、また主流は一棟リノベーションですが賃貸に出す一室だけリノベ―ション（貸す部分だけきれいする）した案件もあります。
価格帯は、リスボン市内など都心立地の35～45㎡が35～40万ユーロで安い方。 もしくは50万ユーロで１LDKとかが、譲渡益も考えたところの売れ筋ですね」
だそう。最近は、現地に行かなくてもZOOMやグーグルマップを使って物件を購入し、弁護士の協力のもと、登記やオンラインで銀行口座を開設する購入者もいるという。
実際のゴールデンビザの取得費用については「弊社では、ゴールデンビザ取得申請サポー費用は80万円+8000ユーロ。最初に80万円+消費税をいただきます。仲介手数料には、売り主が誰かなどによってかかる物件とかとかからない物件があります。
このゴールデンビザが2022年から条件変更されるため、残された時間が少なくなってきました。売り主が一般人だと間にあわないというケースも出て来きます。
と、いうのは、ビザ申請には銀行口座を開設しなくてはなりませんが、これ自体1-2カ月ほどかかるのですが、マイナンバーカードなど必要書類が揃っていないと口座開設に4カ月ほどかかることもあったのです。
ゴールデンビザ申請前に不動産取得が必要なので、売主が一般人だと、引き渡しが長期化するとトラブルになるケースがあるんです。不動産取得諸費用は、弁護士、登記料など含めて全部でだいたい物件価格の14％というところです」
最後に
「ポルトガルは相続税がないということもあるかもしれませんが、今、マルタ、スペインなどヨーロッパはじめいろんな国でビザを取得する日本人が増えてます。不動産で稼ぎたいというより、いろんなリスクヘッジを考えてという理由で。まずは不動産を取得してから考えるという人も多いですね」
ということで今、富裕層は不動産も日本だけでなく、選択肢をたくさん持ちたいという時代になってきているようだ。
取材協力／株式会社アエルワールド
文／小野アムスデン道子
経歴
元リクルート週刊住宅情報関西版編集長、月刊ハウジング編集長を経て、メディアファクトリーにて、世界的なガイドブック「ロンリープラネット日本語版」の編集に携わったことから観光ジャーナリストに。東京とオレゴン州ポートランドのデュアルライフと世界中を巡る取材で旅を基軸にしたライフスタイルについて執筆。国内外で物件運用中。Own media【W LIFE】で40代からの豊かな暮らし方を発信。
