貧乏ニッポンを脱出､東南アジアや米国など人口増加で経済成長する国にアウトバウンド投資。

1990年代のバブル経済崩壊以降、日本人の賃金は増えていない、というよりも消費増税や社会保障費の増大、エネルギー価格の上昇などによって実質目減りしている。

政府は現在、今年の春闘で経済界に賃上げを促しているが、それは一部上場企業の話であって中小零細企業まで含めた末端まで行き届くとはだれも思っていない。

過去30年間でどんどん日本人の家計は苦しさを増し、優秀な人材が貧乏化する日本に見切りをつけて海外に流出し始めている。それは、個人の不動産投資家の世界でも同様だ。

人口減少が進むが、政府は少子化を止める手立てを打つ気配もなく、少子化に取って代わる移民政策にも消極的だ。人口が減り続ければ、不動産市場も縮小に向かっていくことは明らかだ。

それならばいっそのこと日本を脱出して海外の不動産に投資する、というアウトバウンド投資に勢いがついてもおかしくはない。

富裕層の物件取引を得意とするリストインターナショナルリアルティによれば、生産年齢人口の増加で経済成長が見込まれるアジアに不動産を購入する顧客が増えており、2022年11月末時点の海外取引(ハワイやアジア)は85件あったという。

40代〜50代の経営者層を中心にフィリピンやタイに投資している。今後の東南アジアの経済成長を踏まえてのキャピタルゲイン狙いを目的とする投資や、現地で事業を営む日本人が投資として不動産を購入している。同社での成約物件の平均価格は4000万円だ。

ASEAN総面積は日本の約12倍、人口は5倍

不動産投資は人口の増えている地域で行えというのが基本である。コロナ禍で出生率が一気に低下したことで、人口減少は加速度的に進むとみられる。

その中で、日本列島において人口が増えそうな地域は非常に限られ、東京や大阪、福岡、名古屋、札幌といった主要都市に人が集まるが、たとえ東京であっても、その中で二極化進む。

国外に目を転じると、諸外国は人口が増えていく。個人投資家の永井徹さん(仮名)は、海外不動産にインドネシアから始めて、ベトナム、タイ、カンボジア、フィリピンに物件を購入して運用している。

ベトナムでは、複数の投資仲間と資金を出し合って1500万円で建築中のマンションを購入し、入居者を付けてから売却してキャピタルゲインを得たこともあるという。基本的に海外での物件購入は、分譲中・建設中のマンションに狙いを付けている。

もっとも、あまり儲からなかったこともある。「物件購入では、諸々の手続きにお金がかかり、購入時よりも3割高で売却できたものの1割の儲けにとどまった」と振り返る。

東南アジアの魅力は経済成長である。ASEAN（東南アジア諸国連合）は現在10カ国(ブルネイ，カンボジア，インドネシア，ラオス，マレーシア，ミャンマー，フィリピン，シンガポール，タイ，ベトナム）で構成され、今後の成長性で世界各国から注目されている。

外務省のデータによると、10カ国の総面積は日本の約12倍に相当し、人口は6憶5000万人と日本の約5倍の巨大市場になっている。実質GDP成長率は2018年までの7年間で4％台後半から6％前半のペースで成長してきた。

日本の高度経済成長期を体感

これらの国は経済成長をして物価も上がっている。ミャンマーは2021年2月の軍事クーデターにより状況は他のASEAN諸国とはことなるものの、それ以外の国は給料も上がれば、モノの値段も上がり、家賃も上がるという好循環の経済に期待できる。

端的に言えば、家賃が6％上がれば、不動産の価値(価格)も7%上昇するということだ。日本とは違い給料が上がっているので家賃や不動産価格が上がっても賃貸負担能力や購買能力が追い付かないという事態にはならない。

いま東南アジアは日本の高度経済成長時期に当たるが、個々の国で経済成長に違いがある。発展の著しい国は高度経済成長の後期に入っていると言える。そうした国は、徐々に不動産利回りは低下傾向に進むとみられる。

前出の永井さんは、「コロナ前の2018年、2019年はタイの首都バンコクでマンションを購入すると坪200万円で利回りは6％程度だったが、目先の利回りよりも将来の値上がり(物件価格・家賃)に期待しての投資だった。

今後の経済発展とともに低利回りが進む可能性があり、徐々に成熟社会を見据えて安定した家賃収入での投資スタイルにシフトすることを考えている。また、米国は先進国で唯一、人口が増加している。アジアよりも低利回りだが、成熟社会の安定賃料と緩やかな資産価値の上昇に期待している」と話す。

現地法人を設立して不動産を購入し、現地の日系不動産事業者に管理してもらっているケースもある。米国は制度ができているので専門の税理士に依頼して現法を設立する投資家は多い。一方で、東南アジアは法・制度が完全ではなく、現法設立も米国に比べて面倒や問題が多いとされている。

そうした国々で得た儲けたお金の管理もスマートフォンで日本にいながら操作できる。現地の口座にドルで置いたままの資金もあれば、日本に送金するなどお金の管理が楽になっている。昔に比べてアウトバウンド投資をする環境が整っている。

もっとも、日本沈没を想定しての分散投資が、変な物件を高値掴みしたり、トラブル続出で築いた資産・資金を切り崩す羽目になる可能性もある。

みんなが成功するわけではない。信頼できる専門家や不動産管理会社を見つけることが欠かせないようだ。