• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

2,745アクセス

「不動産投資って儲かるの?」新連載【初心者向け!不動産投資の基礎講座】不動産投資とは@

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/08/30 配信

不動産投資とは大家さんになり家賃を貰うこと
ローンで高額の物件を買えるのが醍醐味

「不動産投資を始めてみたいが、何から手をつけたらいいかわからない」「ちょっと恐くて、踏み出せない」

不動産投資について、こんな不安を抱いている読者も多いのではないでしょうか?今回、そんな読者のために「初心者向け!不動産投資の基礎講座」という連載を始めることになりました。

不動産投資にまつわる基本的なことがらを一つ一つ、丁寧に解説し、初心者の方が不動産投資を始める手助けになればと考えています。

第1回は「不動産投資って儲かるの?」。

結論から言えば、しっかり勉強し、手順を踏んで臨めば、儲けることは大いに可能です。写真1

@「不動産投資」とは、「大家さん」になること

まず、「不動産投資」ってなんでしょうか?簡単にいえば、「マンションやアパートといった物件を買って人に貸し、家賃をもらって利益を上げる投資」です。つまり、「大家さんになる」ということです。

多くの人は、マンションやアパートを借り、住んだことがあるでしょう。そのときは家賃を大家さんに払っていたわけですが、不動産投資を始めれば、家賃をもらう「大家さん」になります。

A投資対象は「マンション」「アパート」などいろいろ

不動産投資の対象になる物件はいろいろです。マンション1棟やアパート1棟の場合もありますし、マンションの1室の場合もあります。ビルや倉庫、駐車場、コリンランドリーなどを貸し出し、賃料をもらうケースもあります。不動産投資の対象はとても幅広いのです。

Bローンを組めば、サラリーマンや主婦でも始められる

「物件って、値段が高いのでは?サラリーマンや主婦などでも、手に入れることができるのでしょうか?」

こんな疑問を持つ人は多いと思います。確かに、健美家のサイトの「収益物件一覧」をみると、「億円」「千万円」単位の物件がゴロゴロしています。手が出ないのではないか、という不安がよぎるのも無理はありません。

ですが、「億円」「千万円」単位の物件でも手に入るのが、不動産投資の醍醐味です。銀行などの金融機関から融資を受け、ローンを組めば、年収の何倍もの価格の物件を買うことが可能になるのです。

住宅ローンを組んで自分が住むための持ち家を買う人は多いでしょう。同じように、不動産投資のための物件を買うときにも、ローンを組むことが可能なのです。

儲けは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
家賃収入を得るには入居者確保などを経営者目線で

写真2

@家賃収入から利益を得る「運用益」がインカムゲイン

不動産投資で得る利益には、日々の家賃収入から儲けを生み出す「インカムゲイン」(運用益)と、買った値段より物件を高く売って儲ける「キャピタルゲイン」(売却益)の二つがります。

このうちインカムゲインは、月々の「家賃収入」から、「ローンの返済額」「費用」などを引いた残りの額となります。たとえば、8室ある木造アパートを3000万円で購入したとします。1室の家賃は月8万円。すべての部屋に入居者がいれば、8万円×8室=64万円が「家賃収入」になります。

アパートを買うのにローンを組んでいて、毎月の返済額が20万円なら、64万円ー20万円=44万円が、ざっくりとした利益です。

写真3

ただ、厳密には、管理してくれる会社への管理料の支払いや、アパートのどこかを補修したときに払った費用、税金などをさらに差し引いた金額が純粋な利益になります。

A入居者を見込める立地や部屋の魅力がカギ

利益を出し続けるには、大家さんの一定の努力が必要です。

まず、「家賃収入」をしっかり上げなければなりません。先ほどの例でいうと、8室中7室しか入居者がいなければ、8万円×7室=56万円に家賃収入が減ります。8室中4室しか埋まらなければ、家賃収入は8万円×4室=32万円です。もし、入居者がゼロなら、家賃収入もゼロとなります。

逆に、しっかり入居者をつかまえることができるなら、十分な家賃収入を上げることができます。そのために必要なのは、入居者が十分みこめる立地を選ぶことですし、リノベーションやリフォームで部屋の内装を魅力的にすることが必要な場合もあります。

B株式投資やFX投資と異なる「事業運営」

リスク「不動産投資」には「投資」という言葉がつきますが、むしろ「不動産賃貸業」という事業をおこなう、経営者の視点が必要です。しっかり経営努力をすれば、利益が急激に減るリスクをコントロールできる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といえます。

この点、短期間で大儲けできる可能性がある代わりに、大損する可能性も高い「株式投資」「FX投資」などの「ハイリスク・ハイリターン」の投資とは、根本的に違うのです。

Cキャピタルゲインは物件を売って得る「売却益」

もう一つのキャピタルゲインをみます。たとえば3000万円で購入した物件を一定の期間貸し出した後、4000万円で売ることができた場合、4000万円ー3000万円=1000万円が、ざっくりした儲けになります。ここから、もろもろかかる費用や税金などを差し引いて得られる利益が「キャピタルゲイン」になります。

D周辺地域の開発やリフォームなどで物件は値上がり

物件の値上がりは、周辺の地域で再開発が進み、地価が上がるなどして起きることがあります。また、大家さん自身がリノベーションやリフォームをして物件の魅力を高め、そのぶん、高く売ることができたというケースもみられます。後者は、経営者視点での努力の一つといえます。

E実例)家賃収入1億円、ローン返済して粗利益は5000万円

不動産投資で十分利益を出すことは可能です。たとえば、ある不動産投資家は、サラリーマンをしながら不動産投資に目覚め、今では千葉県を中心に中古アパートを15棟持ち、年間の家賃収入は約1億円に上るといいます。ローン返済額は約5000万円。費用や税金などを考慮しなければ、粗々の利益は年5000万円ということになります。

この不動産投資家はこれまでアパートの売却も経験していますが、1棟あたり、買った値段より200万〜300万円高く売れるケースがあったといいます。彼も「不動産投資を単なる投資と考えるのでなく、経営者になったつもりで物件を運営しなければならない」と話しています。

新型コロナで経済悪化も一つのチャンス
ローンの金利も不動産価格も低くで推移している有利な面

@日銀の金融緩和でローン金利は低い

新型コロナウイルス感染拡大の影響で日本経済の先行きは不透明になっています。ただ、だからこそ、不動産投資には有利な条件もあります。

まず、融資の金利がとても低く、ローンを組んでも返済額を安く抑えられる状況になっていることです。日銀が大量に国債を買い入れて市場にお金を供給し、短期金利をマイナスに維持する大規模な金融緩和策を続けていることが背景にあります。

A不動産価格は高騰する局面ではない

新型コロナで人の流れが滞り、インバウンド(訪日外国人客)もほとんど日本に来なくなったことは、不動産価格の下落圧力といわれています。少なくとも、バブル経済のころのように、不動産価格が暴騰し、サラリーマンには到底手が出ない、という状況ではありません。

金利や不動産価格が低いことは、物件購入には良い条件です。不動産投資のメリット、デメリットは回を改めて説明しますが、金利や不動産価格の低さという好条件≠ヘ、不動産投資に足を踏み出す好機といえるでしょう。

健美家編集部(協力:小田切隆)

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

ページの
トップへ