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「不動産購入の9つのステップ」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】不動産投資とはB

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/09/04 配信

第3回では、実際に不動産投資用の物件を購入する手順を見ていきましょう。大まかには、次の9つのステップがあります。

手順jpg

まずは情報収集から 検討は慎重・丁寧に
現地に足を運び自分の目で確かめるのも大切

@情報を集める

まずは「健美家」のような情報サイトで物件の情報を集めます。ただ、物件の情報は膨大にあるので、検索するときは、「どんな種類の物件を選ぶのか」「どこで投資するのか」「価格帯はどうするのか」などを決めておき、検索条件を絞ります。

A物件の資料を取り寄せる

気になる物件があれば、その情報を出している不動産会社に問い合わせ、資料を請求しましょう。取り寄せ資料

たとえば「レントロール」と呼ばれる資料です。これは、現在の物件への入居状況や家賃、管理費の状況、契約期間などが記された資料です。

物件の基本情報を記した「物件概要」という資料もあります。物件の価格や面積、間取り、築年数などが記されています。

問い合わせた不動産会社とつながりができれば、後で、市場に出回る前の情報を先に教えてもらえるようになることもあります。

B実際に物件を見に行く

資料を取り寄せ検討して気に入れば、一人で、または不動産会社の人と一緒に、実際に現地で出かけて物件を見てみます。内部の見学(=内見といます)ができるようなら内見させてもらいましょう。チェックすべき項目

このとき、「外壁にヒビが入っていないか」「建物が傾いていないか」「周辺環境として騒音や異臭がないか「駅からどれくらい遠いか」などをしっかりチェックします。

可能なら、地元の不動産会社数社にヒアリングし、「賃貸需要がどれくらいあるのか」「適正な家賃はいくらか」などを調べます。

融資の相談はあらかじめアポを取って
「決済」「引き渡し」終われば遂に「大家さん」に!

C購入を申し込む

物件を実際に見て購入したいと思えば、不動産業者を通じて売主に対し、購入を申し込みます(これを「買い付けを入れる」と言います)。

このとき、売主に対して「買付証明書」を出します。「購入したい」という意思を示した書面で、購入希望価格やその他の条件を記します。

ただし、買い付けを入れたからといって、必ず購入できるわけではありません。複数の買い付けが入っていれば、だれに対して売るのを決めるのは売主だからです。金額など、より良い条件を示した購入希望者を売主が選ぶ可能性はあります。

また、買付証明書には法的な拘束力がないので、提出後でも買主のほうからキャンセルできます。ただ、正当な理由がないのにキャンセルばかりしていると、不動産業者の信用を失い、良い情報を回してもらえなくなる可能性があります。

D金融機関に融資(ローン)を申し込む

買い付けが通れば、銀行などの金融機関に融資を受ける相談に行きます。不動産会社から金融機関を紹介されることもありますし、融資してくれる金融機関を自分で開拓することもあります。

金融機関へ出かけるときは、あらかじめ担当者にアポイントをとっておくのが良いでしょう。

また、持っていくのに必要な書類はあらかじめ準備しておきます。具体的には、本人確認資料や物件資料などです。どんな資料が必要かは、あらかじめ金融機関の担当者に聞いておきます。

E売買契約を結ぶ

金融機関の事前審査に通れば、物件の売主との売買契約に進みます。

重要事項説明を受け、問題がなければ、売主との間で正式な売買契約を結びます。買主は契約書に署名・捺印し、手付金を払います。

手付金の相場は、物件価格の「5〜10%」といわれています。ただし、法律で決まっているわけでなく、最終的には買主と売主の合意で決めることになります。

注意すべきは、契約に必ず「融資特約」をつけることです。この特約は、最終的に銀行から融資の承認が下りなかった場合、買主はペナルティーなしで売買契約を白紙に戻せるというものです。

F管理会社を選ぶ

買った物件を自分で管理(=自主管理)するのでなく、委託するのであれば、管理会社を選ばなければなりません。この場合、売主から管理会社を引き継ぐケースと、新たに自分で管理会社を探して選ぶケースの2通りがあります。

G金銭消費貸借契約を結ぶ

銀行と融資の本契約(=金銭消費貸借契約)を結びます。必要な書類を持っていき、担当者から重要事項の説明を受けて問題なければ、契約書に署名・捺印します。

基本的に契約を結んだ後は金利や、期間などの融資条件を変えることができません。納得いかない部分があれば、しっかり担当者と話し合いをしましょう。

団体信用生命保険や抵当権設定契約もこのとき結ぶケースが多いです。

H決済、引き渡し

最後の段階として、買主が売主に代金を払って取引を終了させる「決済」が行われます。

決済は通常、融資を受ける金融機関で行われます。売主、買主、不動産会社、司法書士などの関係者が一堂に会します。ここで、司法書士が登記に必要な書類を確かめ、問題なければ、融資の実行となります。買主は、手数料を除いた残りの代金や登記費用、仲介手数料などを支払い、決済が完了します。

決済の完了後、売主は、物件関係の書類や鍵の「引き渡し」を受け、取引のプロセスが終わります。

一連のプロセスは複数の段階にわたり、ビギナーであれば半年くらいかかるケースもあるでしょう。不動産投資を実地で学びながら、一歩一歩、着実に進むことが重要です。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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