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「不動産投資の収支って?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】不動産投資とはC

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/09/06 配信

今回は不動産投資の「収支」(収入と支出)がどうなっているかをみてみましょう。まずは物件を買うとき、どんな支出が発生するのか、そして、物件を貸し出し、大家業を営んでいく上でどんな収支があるのかを見ていきたいと思います。収支

物件購入時には、仲介手数料や税金などがかかる
物件価格の7〜8%とされるがケース・バイ・ケース

まずは物件を購入するときの支出です。現金で支払う頭金を除けば、主に以下のような支出があります。おおむね、合計して物件価格の7〜8%程度に達するといわれていますが、あくまで目安で、ケース・バイ・ケースです。

@不動産仲介手数料仲介手数料

不動産会社が物件を紹介してくれて売買契約にいたった場合、不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料の上限額は、400万円超の物件の場合で「物件価格の3%+6万円」と決まっています。別途、消費税も加算されます。

あくまで上限額なので、不動産会社との交渉で低く抑えることは可能です。複数の不動産会社にいくらかかるか問い合わせ、一番安いところを選んでいいかもしれません。

もちろん物件を売主から直接買う場合には、仲介手数料はかかりません。

A不動産取得税

物件を購入した場合、都道府県に納めなければならない税金です。おおむね半年〜1年後に納税通知書が送られてきます。購入時からタイムラグがあり、文字通り「忘れたころにやってくる」ので、きちんと納税できるよう、お金を用意しておかなければなりません。

税率は原則、住宅も土地も、「固定資産税評価額」という、時価よりも低い公的価格の「4%」となっています。

しかし、2021年3月31日までは軽減されており、住宅は「固定資産税評価額の3%」、宅地は「固定資産税評価額の2分の1の3%」となっています。

B印紙税

売買契約書1通ごとに「印紙税」を納める必要があります。2022年3月末までに作られる契約書については、税率が軽減されています。

国税庁のホームページから
国税庁のホームページから

C登録免許税

通常、物件を買ったときには、買主に移った所有権を保全するため、不動産登記を行います。そのさいにかかる税金です。

原則として「固定資産税評価額」の「2%」ですが、土地に関しては、2021年3月31日までに登記した場合、「1.5%」に軽減されています。

D司法書士への報酬

不動産登記は司法書士にしてもらうことが大半です。その司法書士へ支払う報酬です。

物件運用ではキャッシュフローを生むのが大切
支出はローン返済額や管理費、税金など

次は、物件を貸し出し賃料をもらう「大家業」を続ける上で、毎月もしくは毎年生まれる収支です。収入を高くし、支出を低く抑えられれば、その分、キャッシュフロー(手残り額)が増えることになります。

@家賃収入

定期的に入る収入は言うまでもなく、毎月、入居者が支払ってくれる家賃です。サラリーマンとして会社で働く大家としてもらう給料と違い、働かなくても入ってくる収入なので、いわゆる「不労所得」に位置づけられます。

もちろん空室が増えたり家賃の滞納が起きたりすれば、家賃収入は減ることになります。

Aローンの返済

定期的な支出の大半を占めるのは、金融機関に対する月々のローン返済額です。返済額は元本分と金利分からなります。空室が出る可能性などを考えると、キャッシュフローを生むには、返済額を家賃収入の50%以内に抑えることが妥当といわれています。

B管理費

こちらも定期的な支出です。物件の管理を管理会社に任せると、管理会社へ払う管理費が発生します。多くの場足、家賃の5%程度かかります。

C修繕費

こちらは不定期な支出です。給湯器、エアコンが古くなって壊れたり、階段の手すりが外れたりといったことがあると、大家が費用を出して修理しなければなりません。設備などがいつ取り付けられたかを把握しておき、不具合が出ても対処できるよう、お金をためておく必要があります。

また、入居者が退去した後には、新たな入居者の募集に向け、費用をかけて部屋をリフォームしたり掃除したりしなければなりません。

D固定資産税、都市計画税

不動産を所有していると、毎年、固定資産税を支払わなければなりません。毎年4〜6月ごろに、納税通知書が自治体から送られてきます。「市街化区域」と呼ばれるエリアに物件がある場合は、都市計画税も支払わなければなりません。

固定資産税と都市計画税をあわせると、年間で、物件価格の5〜10%程度を納税する必要があります。

不動産投資を成功させるには、「経営者の視点」でこれまで見てきたような収入と支出を考えながら、物件を運用していかなければなりません。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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