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「建物の構造別メリットデメリット」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】物件を探す編B

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/09/30 配信

物件の種類は建物の構造でも分けられます。大別すると、頑丈で耐久性がある順番に、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)、RC(鉄筋コンクリート)造、重量鉄骨造、軽量鉄骨造、木造の5つとなります。それぞれメリット、デメリットがあり、ローンが組める期間も異なるので注意が必要です。

SRCなど

@SRC造、RC造

コンクリートに鉄筋(棒状の鉄材)を埋め込んだ構造がRC造、さらに、鉄骨(骨組みとして使う鉄材)を使っているのがSRC造です。

マンションは多くがどちらかの構造になります。何十階もあるタワーマンションや高層マンションはSRC造、個人が不動産投資の対象とするような、もう少し小ぶりな中高層のマンションはRC造のことが多いです。

【メリット】

●頑丈で法定耐用年数が長く、長期でローンを組める

頑丈であるため、建物の法律上の使用可能年数を示す「法定耐用年数」が47年と長いことが特徴です。その分、購入時に融資を受けようと思えば、長い期間にわたってローンを組むことが可能になります。

たとえば、築3年のRC造のマンションを1棟で買う場合、理論的には「47年ー3年=44年」のローンが組めます。ローンの返済期間が長ければ、その分、月々の返済額を抑えられることができ、メリットになります。

●防音性や耐震性に優れている

構造上、防音性や耐震性に優れ、入居者に対するアピール材料にもなります。その分、家賃を高めに設定することができますし、建物の価値がなかなか落ちないので、将来、売却する際も、高めの価格で売ることが可能になります。

【デメリット】

●価格が高い

頑丈で防音性やデザイン性に優れ、入居者の人気が高い分、価格は高額になり、「億円」単位となることは珍しくありません。その点は利回りを下げる要因にもなります。

A重量鉄骨造、軽量鉄骨造

木造とRC造、SRC造の中間と考えていいでしょう。柱や梁(はり)などの骨組み部分が鉄骨です。壁や天井は木造と同じく、石膏ボードなどが使われます。鉄骨造は「S造」とも表記されます。

使われる鋼材の厚さが6ミリを超えれば重量鉄骨、6ミリ以下なら軽量鉄骨と呼ばれています。

重量鉄骨造はある程度の高層マンションまで建築することができ、軽量鉄骨造は戸建てやアパートなどに使われます。

法定耐用年数は鋼材の厚さに応じて、19〜34年です。

メリットは、木造と違ってシロアリ被害などが出ないことでしょう。強度も木造より優れています。

一方、デメリットは、木造に比べるとリフォームの自由度は低いことです。防音性は木造と比べるとましなことが多いですが、あまり高いとは言えません。

B木造

柱、梁など主要な部分に木材を用いる建物です。日本では歴史的・文化的に、木造の家屋が多い特徴があります。不動産投資の対象となる物件も、戸建て住宅やアパートは木造のものが多いと言えるでしょう。

【メリット】

@価格が安い

SRC造やRC造と比べ価格は安くなります。その分、利回りを高くすることができます。

A構造が複雑でなくメンテナンスしやすい

構造が複雑でないためリフォームしやすく、メンテナンスが比較的簡単です。このため、中古の木造住宅をリフォームし、家賃を高く設定して貸し出すこともできます。解体する費用はRC造などより安くで済みます。

B通気性が良い

C固定資産税が安い

RC造などと比べ、固定資産税の金額は低くなります。

【デメリット】

@劣化が速い

RC造などと比べると劣化が速く、古い建物だと、腐食やシロアリの被害が出てきやすくなるので、メンテナンスの頻度は高くなります。家賃を低めに設定しなければ入居者はなかなか決まりません。

A耐用年数が短い

法定耐用年数は22年とRC造の半分以下です。築年数の古い建物ですと、融資を受けてローンを組める期間が短くなります。

B遮音性が低い

古い木造アパートなどですと、隣室の話し声がうるさいといった苦情が入居者から出る可能性があります。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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