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「借地権付き建物って安いけど買って良い?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】物件を探す編C

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/10/02 配信

不動産投資用の物件には、通常の物件とは異なる特殊≠ネものがあります。その一つが「借地権付き物件」です。価格が安いといったメリットがある一方で、売却の際のスピード感が欠けるといったデメリットもあるので、注意が必要です。

1 借地権=建物を建てるため地代を払って土地を借りる権利

借地権とは、建物を建てるなどするため、地代を払って土地を地主から借りる権利のことです。不動産投資においては、すでに借りた土地の上に建てられている建物を購入して貸し出すパターンや、新たに土地を借り、その上に建物を新築して人に貸し出すパターンなどがあります。

メリットデメリット

通常、投資用の物件を購入するときは土地と建物を一緒に買うので、土地と建物の両方を所有する権利(所有権)を得ることになります。しかし、借地権付きの建物を買う場合、土地の所有権は得られず、借りる権利のみ取得することになります。

借地権付きの建物を買うメリットは、土地を購入しなくていいので、その分、価格を低く抑え、利回りを上げることができることです。当然、土地を所有していないので、土地にかかる固定資産税や都市計画税は支払う必要がありません。

一方、デメリットは、地代を地主に支払い続ける必要があることです。建物をローンを組んで買う場合、月々のローン返済額に加え、地代が支出として出ていくことを頭に入れておかなければなりません。

たとえば借地権付きの建物を200万円で購入し、家賃を毎月5万円取れた場合、表面利回りは「5万円×12カ月÷200万円」で30%になります。

しかし、地代が毎月5万円かかるとすれば、月々の収入は地代を差し引いた「5万円ー1万円=4万円」で考えなければなりません。利回りは「4万円×12カ月÷200万円」で24%になります。

ただし、借地権付き物件に対する金融機関の評価は低いので、融資を引けず、ローンを組めないケースがよくあることに注意が必要です。

また、建物のリフォームや増改築をするときには、地主の承諾を得なければならないことが少なくなく手間がかかります。

物件を売却するときも地主の承諾を必要で、承諾料を払わなければなりません。売ることができないわけではないですが、スピード感は劣ると言えましょう。

2 「旧法借地権」「新法借地権」の2種類がある

@旧法借地権は借りる側が強い

改正借地借家法が施行された1992年8月以前に借地契約が結ばれた物件に適用される借地権です。借主側が有利になっていることがメリットと言えます。当初の契約期間が過ぎても、地主側は、基本的に契約の更新を拒むことができないのです。

旧法契約の期間は、建物によって異なります。

木造など堅固でない物件の場合、当初の契約期間は20年以上、期間を定めない場合には30年となります。そして、更新後の契約期間は20年以上、期間の定めがない場合は20年になります。

一方、コンクリート造などの堅固な物件は、当初の契約期間が30年以上、期間の定めがない場合が60年です。契約を更新した後の期間は30年以上、期間を定めない場合は30年となっています。

A新法借地権は「普通借地権」と「定期借地権」

新法借地権は、改正借地借家法が施行された1992年8月より後に借地契約が結ばれた物件に適用される借地権です。

「普通借地権」「定期借地権」の2種類があります。旧法借地権のように、建物の構造別による契約期間の違いなどはありません。新法

a 普通借地権

普通借地権は更新が前提で、旧法借地権と同じく、借主の立場が強いと言えます。

ただし、期間が異なります。契約当初の期間は30年以上、契約で期間の定めがない場合は30年です。更新後の期間は初回が20年以上、期間の定めがなければ20年。2回目以降の更新後の期間は初回が10年以上、期間の定めがなければ10年となっています。
 
2 定期借地権

こちらは、地主の立場を強めたもので、更新が前提となっておらず、注意が必要です。

一般的な定期借地権の場合、契約期間は50年以上です。更新は想定されておらず、期間が終われば、更地にして地主に返せなければなりません。地主と新たに再契約して土地を借り続けることは可能です。しかし、地主が再契約に応じてくれるかどうかは、全くわかりません。

定期借地権は土地を借りる側の立場が弱いので、不動産投資向けの借地権付き物件としてより適しているのは、まず旧法借地権の建物、次いで新法の普通借地権の建物、と言われています。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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