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「物件概要書、レントロールを読もう」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】物件を探す編E

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/10/19 配信

「健美家」のサイトなどで不動産投資用の物件を見つけ、買うかどうか決断するためにまず必要なことは、不動産業者から物件の資料を取り寄せ検討することです。その代表的な資料である「物件概要書」「レントロール」について説明したいと思います。

@「物件概要書」は物件の細かい情報を記載

「物件概要書」は文字通り、不動産に関する数々の情報を記した書類です。不動産会社が作成します。建物、土地の両方に関する情報が載っていますので、自分の希望に沿う物件か、しっかりチェックすることが必要です。

物件概要書に何を記すかは特に決まっていませんので、内容は不動産業者によってまちまちです。

物件概要書例

ここで、首都圏のある不動産業者が関東地方の物件(木造アパートの1棟物件)について作成した物件概要書を例に見ていきたいと思います。固有名詞や実際の場所などは変えたり伏せたりしています。

●「価格」:1700万円

この概要書には税抜きか税込みか書いてありませんが、多くの概要書には書いてあります。書いていない場合は総額表示(税込金額)となりますが、念のため不動産業者へ確認した方がよいでしょう。

●「引渡し」: 相談

物件を購入後、いつ引渡すかについての項目です。多くは「相談」となっていることが多いようです。このほか、「即」「●年●月●日(日付)」などと書かれていることもあります。

●「取引形態」:仲介

「仲介」以外に、「売主」「代理」などの場合もあります。前回説明した通り、「専属専任媒介」「専任媒介」と書かれていれば、物件を扱っている業者は「元付業者」です。

●「所在地」:▲県▲市▲1234ー5

●「物件名」

この概要書では空欄になっていますが、「▲▲ハイツ」「コーポ▲▲」など、物件の名前が書かれていることもあります。物件名で入居率に差が出ることもあります。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/for_rent/management/4173.html

●「構造」:木造 亜鉛メッキ鋼板葺 地上2階建

●「築年月」:1991年6月

築年数は融資をどれくらい引けるかどうかの目安になるので、しっかり確認することが重要です。基本的に、融資が組める期間は、建物の法律上の使用可能年数を示す「法定耐用年数」から「築年数」を引いた年数です。築年数が古ければ古いほど、融資を組める期間は短くなります。

https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/kiso/4182.html

●「交通」:JR▲▲線▲駅から徒歩4分。

交通の利便性は入居者の募集を大きく左右します。

●「敷地面積」:240.92平方メートル(72.87坪)

建物が建っている敷地の面積です。1坪は約3.3平方メートルです。

●「延床面積」:243.45平方メートル(73.64坪)

建物の床面積を全階分、合計した面積です。

●「用途地域」:商業地域

用途地域とは、都市計画法上、計画的に市街地を形成するため、用途ごとに区分けした地域のことです。計13種類あります。用途地域ごとに、建ててよい建物や、制限が異なります。具体的には、以下の国土交通省のサイトを見ていただければと思います。

https://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/chiiki/city_park_chiiki00000009.html

商業地域は、住環境を悪化させる可能性がある工場など以外の建物はたいてい建てられる地域です。ビルも多く、繁華街に近いイメージです。制限は緩めとなります。

ほかの用途地域としては、3階建てくらいまでの建物をたてられる「第1種低層住居地域」、中規模のオフィスビルなどまで建築できる「第2種中高層住居地域」などがあります。

用途地域を理解できると、物件がおおむね、どういう場所にあるのかイメージしやすくなります。

●「建蔽(けんぺい)率」:80%

「建築面積(建物を真上から見たときの面積)」が「敷地面積」に占める割合をみる数字で、「建築面積」÷「敷地面積」で計算できます。

仮に敷地面積いっぱいに建物をたてれば建蔽率は100%ですが、そうなると、防災や風通しの観点から良くありません。このため、建築基準法により、建蔽率には制限があります。また、制限の数値は、都市計画法上の「用途地域」ごとに異なります。

●「容積率」:200%

「延床面積」÷「敷地面積」で計算します。一つの敷地に何階建ての建物をたてられるかの指標です。こちらも「建蔽率」と同じく、用途地域ごとに制限が異なります。

●「現況年収」「満室年収」:ともに「225万6000円」

現在、家賃収入を1年間でどれだけ得られているかと、満室だった場合、1年間でどれだけ得られるかを示しています。ここでは、ともに同じ額なので、現在、満室で貸せていることがわかります。

「満室想定利回り」:13.27%。満室で家賃収入が得られた場合の表面利回り。

●このほか、今回の物件概要書には書かれていませんが、「間取り」や「設備」(電気、ガス、水道の状況)、自殺があったなどの「告知事項」といった項目を載せているケースが多いです。

Aレントロールは入居状況や家賃を示す書類

レントロールは、物件の部屋への入居状況や家賃、賃貸借契約がいつから結ばれているかなどを記した書類です。こちらも決まった書式はないので、どこまでの項目が記されるかはまちまちです。

以下は、上に物件概要書を紹介した物件のレントロールです。

レントロール家賃が部屋によって異なりますが、家賃が高い部屋は、長期間、同じ人が借り続けている部屋の可能性が高いです。物件は年数がたつにつれ、家賃が下がっていきます。

同じ人が借り続け契約を更新していれば、家賃が下がるケースは少ないのですが、前の借主が退去し、新しい借主が契約を結ぶ場合は、家賃が下がることになるのです。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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