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「表面利回り、実質利回りって?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】物件を探す編F

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2020/10/21 配信

不動産投資を行うにあたっては「利回り」を考えることが必要です。大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」の2種類があるので、違いをしっかり見極めながら物件の購入を検討していくことが重要です。

@表面利回りは「家賃収入÷物件価格」

表面利回り

●自分なりの表面利回りの基準を

まず、表面利回りです。これ単純に、満室の場合に得られる年間の家賃収入を物件価格で割って算出する利回りです。

たとえば、1000万円で買ったマンション1室(区分マンション)で月額家賃が5万円なら、1年間の家賃収入が60万円なので、表面利回りは「60万円÷1000万円」で6%になります。

基本的に、不動産投資サイトで紹介されるなどしている物件に記されている利回りは表面利回りです。

物件探しにあたっては、自分なりにベストと考える表面利回りを決めておけばいいでしょう。空室が一定数、出うることや、ローンの返済金、発生しうる諸費用などを差し引いたとしても黒字が出る表面利回りを決めておくのです。

関東地方のある不動産投資家は、表面利回り12%以上の物件を中心に購入を続けています。

この投資家が買っているのは、1棟物の木造アパートで、8室以上あり、築年数30年以内の物件です。物件を前のオーナーから買い取る「オーナーチェンジ」物件ばかりで、買った時点の空室率が20%以内、できれば満室で稼働している物件を狙うといいます。

この投資家はかなりの物件を所有していますが、経験上、12%以上の表面利回りがあれば、少し空室が発生したり、修繕費用などが出たりしても、黒字経営を続けていくことができるといいます。

●地方や築年数の古い物件の表面利回りは高め

表面利回りは当然、物件の価格が安ければそれだけ高くなります。

具体的には、地方の物件であったり、築年数が古かったりすれば、物件の価格が安くなります。満室であれば高い利回りが期待できますが、地方にあったり築年数が古かったりすれば、入居者が入りづらくなるデメリットがあります。

一方、都心部にある新築物件などは、価格が高くなりますので、表面利回りは低くなります。

東京23区内の駅近の区分マンションだと、表面利回りが5%、6%にとどまるものも少なくありません。ただし場所が良いので、入居者集めに困ることはあまりないでしょう。

物件探しにあたっては、表面利回りが高い場合と低い場合のメリット、デメリットをよく見極め、検討する必要があります。

A実質利回りはさまざまな支出も踏まえて計算

実施利回り2

●税金、火災保険料、管理費などを考慮

さて、実質利回りです。これは、年間の家賃収入からさまざまな支出を差し引いて手元に残る収入で計算する利回りです。年間の支出がどれくらいかかるかを見誤れば赤字経営になってしまうので、注意が必要です。

考えられる支出は、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金、その他の手数料などです。

先ほどの例で言いますと、1000万円で買ったマンション1室の月額家賃が5万円なら、年間の家賃収入は60万円で、表面利回りが6%でした。

さらに、固定資産税や管理費などの支出が年間20万円あったとします。

こうなりますと、実質利回りは「(60万円ー20万円)÷1000万円=4%」まで下がることになります。

もしも、災害などによる突発的な修繕費などが出てくれば、支出はさらにかさみ、利回りはマイナスになりかねません。つまり、赤字経営ということです。

この点は本当に注意が必要です。たとえば、表面利回りが15%あるマンションも、エレベーターのメンテナンス費用や電気代などのコストがかさみ、実質利回りが3%程度になってしまったというケースも少なくないのです。

また、空室が出れば、その部屋の家賃収入がゼロになってしまうことにも注意が必要です。
さらに、借入れをして物件を購入した場合は、ローンの返済も加わるため、毎月手元に残る現金(キャッシュフロー)は減ることになります。

購入しようとする物件を比較するときは、単に表面利回りを比べるだけでは足りません。いろいろな支出や空室の可能性なども総合的に踏まえた上での実質利回りを比べてから選ぶようにしなければなりません。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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