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「家賃の滞納にどう対処?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】管理・運営する5

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2021/01/12 配信

賃貸経営をやっていると、大家さんならではのトラブルに見舞われることがあります。そのうちの一つで、「賃貸経営の最大のリスク」と言われることもあるのが、入居者が家賃を払ってくれない「滞納」です。

入居者が家賃を払ってくれなければ収入がゼロになるわけですから、たとえば毎月ローンを返済しなければならない人は、財政が非常に圧迫され、苦しくなってしまいます。そこで利用を考えたいのが「家賃保証会社」です。

@家賃滞納率は全国5.2%、首都圏4.2%

ここで、公益財団法人「日本賃貸住宅管理協会」が昨年12月に発表した2020年度上期(4〜9月)の「日管協短観」で、家賃の滞納率をみてみます。

日管協の資料から
日管協の資料から

https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan24.pdf

それによると、月初全体の家賃の滞納率は全国が5.2%、このうち首都圏が4.2%、関西圏が7.2%、その他が5.5%でした。1年前に比べると、首都圏の滞納率が下がる一方、関西は上がっています。

月末での1カ月滞納率は全国が1.8%、このうち首都圏が1.5%、関西圏が2.1%、その他が2.0%。いずれも1年前より下がりました。

月末での2カ月以上滞納率は、全国が0.9%、このうち首都圏0.6%、関西圏が1.1%、その他が1.0%。全国、首都圏、関西圏が1年前より下がっています。

いずれも、比較的、低い数字だとはいえるでしょう。日管協は「家賃債務保証会社の利用拡大に伴い、表面上の滞納率は減少傾向にある」「住居確保給付金や特別定額給付金など、コロナ禍に対しての行政の施策が功を奏したため、滞納率が低く抑えられているという見方もできる」との分析をしています。

A滞納リスクには家賃保証会社を利用

とはいえ、一定程度の滞納リスクがあるのは事実です。そのリスクをカバーしてくれるのが、先ほどの日管協の分析にも出ていた「家賃保証会社」の利用です。

保証会社イメージ

通常、入居者が部屋を借りるにあたっては「連帯保証人」をつけます。もし入居者が家賃を滞納すれば、オーナーは連帯保証人に家賃を払うよう促します。学生や若い社会人が部屋を借りる場合は、親が連帯保証人になることが多いでしょう。

しかし、最近では、肉親がすでにいない高齢な入居者も増えています。若い入居希望者でも、肉親との付き合いが減っているというケースも多いでしょう。

B初年度の保証料は家賃0.5〜1カ月分が相場

そこで、連帯保証人の代わりに使うことになるのが家賃保証会社です。入居者が家賃保証会社と契約を直接結び、会社に対して、保証料を支払います。初年度は家賃の0.5カ月〜1カ月くらいが相場とされています。1年間、滞納がなければ、借主の信用が増して、2年度以降、保証料が下がるケースもあるようです。

入居者が連帯保証人と家賃保証会社のどちらを利用してもいいのか、必ず家賃保証会社を利用しなければならないのか、などは、入居者を募集するときにオーナーが決めることができます。不動産会社とも相談して決めるようにしましょう。

C社宅としての賃貸は保証会社が不要な場合も

なお、物件を会社の社宅として貸し出すような場合は、保証会社も連帯保証人も不要なケースもあります。

実際の例ですが、東京都内の戸建て住宅を、ある東証1部上場企業の社宅として社員とその家族(合計4人)に貸し出したケースでは、その企業の信用の高さから、保証会社や連帯保証人はつけないでいいことになりました。

D保証会社をつけるメリット、デメリット

家賃保証会社メリットデメリット

家賃保証会社を利用するオーナーにとってのメリットは、入居者が滞納した時、家賃保証会社が立て替えて家賃を支払ってくれることです。連帯保証人をつけたときのように、連帯保証人に対して家賃を建て替えるよう、わざわざ促す手間がいりません。

そして入居者に対しては、家賃保証会社が家賃を支払うよう促してくれます。

デメリットは、初期費用として一定額の保証料の支払いが上乗せされるため、借主に敬遠されるかもしれないということです。連帯保証人をつける形なら、保証料を上乗せして支払う必要はありません。

また、家賃保証会社は入居希望者に対して審査を行います。オーナー向けとは別に、入居希望者は、本人確認書類や収入を証明する書類などを家賃保証会社を提出する手間がかかります。

「連帯保証人を探さなくていいメリット」と「賃貸保証料の支出や審査を受ける手間がかかるデメリット」をどう判断するのかは、最終的に借主の判断となります。

E保証内容は保証会社によって異なる

最後に家賃保証会社の選び方ですが、インターネットなどで簡単に探すことができます。

複数の会社を比較しますと、保証内容が少しずつ違うことが分かります。

たとえば、ある会社は保証賃料の上限が「無制限」となっていますが、別の会社では「48カ月」「24カ月」などとなっています。

退去後などに部屋の状態をもとに戻す原状回復費用を保証してくれるか、してくれないなども会社によって異なります。保証内容によって保証料も変わってきますので、不動産会社と相談しながら、慎重に決めることが重要です。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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