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「売却にかかる費用・税金は?」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】出口戦略4

不動産投資全般/基礎講座 ニュース

2021/02/22 配信

今回は、「出口戦略」のうち最も一般的である「収益物件としての売却」にかかる費用を見ていきたいと思います。予想以上に支払わなければならないお金が多いので、注意が必要です。

主なものには、次のようなものがあります。

費用税金

@仲介手数料

物件の売却を不動産業者が仲介してくれた場合、その業者に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限の計算方法は、2020年12月22日配信の「物件を買うときかかる諸費用って?」【初心者向け買うときかかる諸費用って?】購入する2で紹介した、物件を買うときの計算方法と同じです。

公益社団法人「全日本不動産協会」のHPから
公益社団法人「全日本不動産協会」のHPから

仲介手数料は、物件価格のうち「200万円以下の部分」「200万円を超え400万円以下の部分」「400万円を超えた部分」に分けて計算しなければならないのでした。

ただし、400万円を超える物件の仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」という数式で簡単に導き出せます。

たとえば、物件を2000万円で売却したとすると、仲介手数料の上限額は「2000万円×3%+6万円+消費税10%」で72.6万円になるのです。

これはあくまで上限額なので、業者によってはもっと低い金額の仲介手数料ですむ場合もあります。

A抵当権抹消の費用(司法書士への報酬など)

ローンを組んで物件を買った人は、通常、融資してくれた金融機関が、その物件(建物、土地)に抵当権を設定しています。

抵当権とは、万一、ローンを組んだ人が返済できない場合に備え、融資した金融機関がその建物や土地を担保にできる権利のことです。

物件を売却した金額でローンを返済できれば、抵当権を抹消する手続きを取ることになります。実際の抹消は、司法書士に頼んで行ってもらいます。売主が自分でやろうとしても、司法書士にやってもらうよう、金融機関が求めることが多いようです。

司法書士には報酬を支払わなければなりません。相場は1万〜3万円といったところです。

参考までに、日本司法書士会連合会がまとめたアンケートに基づく各地区の報酬額の目安を以下に示しておきます。

司法書士報酬
日本司法書士会連合会の報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)から

B印紙税

売買契約書に貼る印紙の印紙税を支払う必要があります。売却した金額(契約金額)によって、印紙税の税額は変わります。具体的には、以下のようになっています。

国税庁のHPから
国税庁のHPから

Cローン完済のための手数料

売却で得たお金によってローンを完済する場合、基本的に金融機関に対して手数料を支払う必要があります。手数料の水準は金融機関によってまちまちですが、ローン残高の数%としているところが多いようです。

D譲渡所得にかかる税金

物件を売った場合は「譲渡所得」に所得税と住民税がかります。

まず、譲渡所得は、基本的に以下のように計算します。

譲渡所得=売却価額ー(取得価額+売却費用)

取得価額は、建物や土地を購入したときにかかった額や仲介手数料などを合わせた額です。ただし、建物の購入額は、減価償却費に相当する額を差し引くことになっています。

売却費用には、売却のためにかかった費用です。仲介手数料や抵当権抹消にかかった費用、印紙税などがあてまります。

こうして算出した譲渡所得から、支払うべき税額を算出します。

税率は、2021年2月18日に配信した「売却のタイミング」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】出口戦略2で見た通り、「保有期間5年」を境に、税率が変わってくるのでした。

売った物件を所有した期間が5年以下なら、税率は39%(所得税30%、住民税9%)になります。所有期間が5年超なら、税率は20%(所得税15%、住民税5%)です。

また、譲渡所得への課税は「分離課税」なので、給与所得などほかの所得とは離して考えます。赤字が出てもほかの所得とは「損益通算」ができないので注意が必要です。

健美家編集部(協力:小田切隆)

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