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Jリート勝ち組#N間配当1万5000円超、運用資産規模が鍵

不動産投資全般/不動産 ニュース

2017/06/13 配信

東証イメージ写真A (2)
Jリートは東証に上場して昨年9月に15周年を迎えた

Jリート(不動産投資信託)は、投資家(機関・個人)や金融機関からのエクイティや借り入れ資金を使い賃貸住宅やオフィスビル、商業施設といった収益不動産を購入し、その賃料や物件売却をもとに投資家に分配金(配当金)を安定的に支払う。

2001年9月10日に東京証券取引所に市場が開設され、昨秋15周年を迎えた。現状では伝統的な不動産に限らず、シニア向けの賃貸住宅(ヘルスケアリート)のほか、純粋な不動産から少し離れるが物流施設やインフラ施設など投資対象の多様化が進んでいる。

Jリートは、法人税が事実上免除されていることで、出資者に高い配当をだすことが求められている。

個人では購入できない大型物件を部分的に保有できることを楽しむ投資家は多い。現在の銘柄数は58投資法人に上り、時価総額は11兆円に達する。

ただ、銘柄数が増える中でどのJリートに投資するべきか。悩む個人投資家は少なくない。もちろんパフォーマンスで判断するべき、つまり、配当が高い銘柄はどれかである。

以前は、年間配当3万円超えが勝ち組とされてきた。だが、足元の地価上昇と企業業績の回復に伴い運用資産となる物件価格が跳ね上がったにもかかわらず賃料水準は緩やかに上昇にとどまっていることなどから、複数の市場関係者は年間配当1万5000円を超えた銘柄に軍配を上げている。

しかし、高配当を出しても投資口価格(株価)が低迷している銘柄は出てくる。こうしたケースは、賃貸運用成績が芳しくない中で保有不動産を売却して配当金を捻出している方法が評価されていないためだ。

資産あってのファイナンス戦略なので、財務状況や財務戦略を見る以上に保有資産を見極めることが重要になる。

Jリート各社の評価を見るとき、保有資産の質や運用能力で判断するべきであるが、それ以外の部分も多い。スポンサーがどこなのかが評価の対象となっているのが実態。

加えて投資対象の用途で評価が分かれ、大規模オフィスビルに投資している投資法人の投資口価格(株価)は高い。市場創設時からの老舗である三井不動産系の日本ビルファンド投資法人と三菱地所系のジャパンリアルエステートはその代表格だ。

伝統的に中小規模のビルは人気が薄かったが、最近は大規模に負けない性能を持つ新築の中堅ビルが増えて中型運用も盛んになってきた。オフィス投資は景気回復期や好景気時に特に人気化する傾向が強い。

一方、レジデンシャル系は、景気回復期や好景気には人気が乏しく、経済環境が悪いときに投資資金が集まる傾向が強い。賃貸住宅は、オフィスビルのように経済環境によって賃料水準が大きく左右されないため安定した長期投資家に選ばれている。

少子高齢社会を受けてヘルスケアリートは日本の少ない成長分野だと期待する海外投資家が実は多い。

ただ現状では、運用資産の規模が小さいのが課題となっている。マーケット関係者からは、「小規模リートの上場は、流動性の観点から市場から歓迎されていないと感じる。海外投資家ほどその傾向は顕著だ」との声が聞かれる。

足元ではサービス付き高齢者向け住宅などを組み込んでいるものの、将来、米国のようにスポーツジムや健康関連の事業を営む事業所がテナントとなっているビルが運用対象に加わればヘルスケアリートの資産規模の拡大はそう難しいことではない。

リート勝ち組A
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Jリートは、景気回復で経済が良くなれば不動産の価格・賃料の上昇とともに分配金の額が増え、投資口価格(株価)も上昇する。

一方で、景気が悪化した場合に株価は下落するが、不動産マーケットは極端に落ち込むことはないと予測される。

景気悪化で物件価格が下落すればその分、運用資産を安く購入できる。つまり不動産価格が下落すると、Jリートという日本最大の不動産の買い手が動きだすことで不動産価格の下落を一定程度で歯止めをかけることができるのだ。

基本的にJリートが分配金を引き上げるには運用資産を増やすしかなく、地価高騰時に物件購入を控えて、割安時に買う。不動産を買う力はデベロッパーよりも安定していると言えよう。

日銀が昨年2月に導入したマイナス金利は不動産業界にとって追い風で、リート各社も新しい資金を低コストで借り入れるのが容易な環境にある。

地価上昇に伴い物件価格も高騰した中で、ハイリターンを求める投資家の意に沿うような恰好で無理に物件を購入するのはご法度だが、足元ではレバレッジを上昇させる運用をとっておらず堅実な運用を継続している。

いずれにしろ、長期運用で安定した配当を期待する投資家がJリートには多く、配当利回りとともに実際に手にする配当額が投資家の呼び水となる。

健美家編集部

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