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築27年の社宅を改修して新築並みの賃料を実現!。中庭のある複合商業施設+賃貸に

不動産投資全般/不動産 ニュース

公道と中庭が一体となっており、ベンチなどがあることから入っても良いと認識させる空間に
公道と中庭が一体となっており、ベンチなどがあることから入っても良いと認識させる空間に

社員寮、社宅や団地という建物に時代遅れの印象を持つ人も多いだろう。だが、リノベーションの素材として考えると、実は非常に面白いのではなかろうか。ブルースタジオが手掛けた茅ヶ崎の「たかすなヴィレッジ」を見学して感じた。

かつての写真。いかにもよくある団地だった
かつての写真。いかにもよくある団地だった

元々の物件は1992年に建てられた築27年の社宅。公道に面して塀があり、ゲートがあって人を遮断するような外観の建物だった。もちろん、全戸が住宅。約80uあり、ずっとファミリーが居住してきた。

駅から歩いて4分と便利な場所にあり、分譲にするという手もあっただろうが、物件を取得したユーミーらいふグループの丸山アーバンが選択したのは賃貸。駅近くにファミリー向けの物件が少ないことから高いニーズが見込め、地域のシンボルとなるような物件を作ることで長期に運用しようという考えだという。

同社とブルースタジオは5年ほど前から風土、地域、文化にねざした賃貸住宅ということで「nezasu house」というシリーズを作ってきており、たかすなヴィレッジはその第4弾。これまでの物件も共用の書斎、庭、キッチンを備えるなど他にない個性があるが、たかすなヴィレッジも同様。

上から見た中庭部分。緑もあり、なにやら楽し気な雰囲気がある
上から見た中庭部分。緑もあり、なにやら楽し気な雰囲気がある

具体的には賃貸住宅オンリーではなく、1階は用途変更を行って商業施設などを入れ、2階以上を賃貸住宅にした複合施設としてリノベーションが行われた。

建物外周を囲んでいた塀を撤去、コの字型の建物に囲まれた中庭を地域の広場として開放した。社員寮、団地などはゆとりのある敷地に建っていることが多いため、それを活用すればこれまでにないものが作れるわけである。

左側の突き出た部分に今後、計画があるそうだ
左側の突き出た部分に今後、計画があるそうだ

1階に入居しているのは飲食に美容室、学習塾(4室利用)。雰囲気のある中庭に面していることは店舗利用の場合には大きなメリットだろう。もちろん、入居者にとっても気持ちの良い、誇れる場所である。

取材にお邪魔した日にはオープン記念のマーケットイベントが開かれており、今後もこうした会場として使われれば、さらに場の価値が上がりそうである。

当日は残念ながら雨でさほどの賑わいにはなっていなかったが、駅に近い立地を考えると使いたがる人は少なくないだろう。中庭に置かれたベンチはすでに高齢者、子ども連れなどによく利用されているそうである。

エレベーターホール。サーフィンボードが掛けられるようになっているが、これは当初から。そもそも、建物背後に海から帰ってきた時に使えるシャワーブースがあるそうで、このまちならではと思ったものだ
エレベーターホール。サーフィンボードが掛けられるようになっているが、これは当初から。そもそも、建物背後に海から帰ってきた時に使えるシャワーブースがあるそうで、このまちならではと思ったものだ

住宅部分の改修で大きなものはエレベーターの設置。建物は4階建てだが、これまではエレベーターがなかったのだ。築年数の古い社員寮や団地では5階建てでもエレベーター無しという物件が少なくないので、この点は注意が必要だろう。

住戸内は間取りも含め、大きくは変わっていない
住戸内は間取りも含め、大きくは変わっていない。和室もそのまま

住戸内では風呂回りなど老朽化した設備は交換したものの、それ以外はキッチンなども含め、既存を活かした改修となっている。間取りはもちろん変わっておらず、壁や床などの表層のみを変えたという。それも複合フローリングの上にカーペットを敷く、天井・壁はビニルクロスにするなどローコストに徹している。

使えるキッチンは既存を利用。古い、少し角が丸くなったタイプがかわいい
使えるキッチンは既存を利用。古い、少し角が丸くなったタイプがかわいい

にも関わらず、改修後の賃料は14万6000円〜15万3000円(共益費6000円)と周囲の同じ古さの物件に比べると2〜3割増し、ほぼ新築並みという。部屋そのものよりも、建物全体の変化が大きなプラスとなっているということだろう。

変えた水回りも大きく費用をかけたわけではない。費用ではなくセンスを掛けるのが良いリノベーションのコツなのかもしれない
変えた水回りも大きく費用をかけたわけではない。費用ではなくセンスを掛けるのが良いリノベーションのコツなのかもしれない

今後、建物から突き出たように残されている未利用の敷地を活用する計画もあるそうで、それにより一画がより魅力ある空間になっていくはず。住宅そのものよりも、余裕のある敷地の使い方が建物全体を再生させた事例というわけだ。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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